במזל טוב חתמתם על הסכם לרכישת דירה להשקעה כיום ב 2020. שילמתם את התשלום הראשון במעמד חתימת ההסכם ורשמתם הערת אזהרה לטובתכם. מה לגבי שיפוץ דירה להשקעה?
מספר חודשים לאחר מכן שילמתם את התשלום האחרון והשלמתם את העסקה.
כעת קיבלתם את מפתחות הדירה לידכם ונסעתם לפתוח את דלת הדירה שבבעלותכם בפעם הראשונה.
מרגש.

בתור משקיעי נדל"ן, מטרתכם היא להשכיר את הדירה ובאמצעות דמי השכירות להחזיר את הלוואת המשכנתא. עליכם להחליט לגבי היקף שיפוץ דירה להשקעה, היות ואתם מעוניינים לקבל דמי שכירות גבוהים ככל שניתן ביחס לסך ההשקעה הכספית שלכם בדירה, על מנת למקסם את התשואה השנתית.
זהו ההבדל בין תשואה שנתית של 3% לתשואה של 4 או 5%, ובמילים אחרות, ההבדל בין החזר ההשקעה ב 20 שנה או ב 25 או 30 שנה.

שיפוץ דירה להשקעה

על מחיר הדירה יש להוסיף הוצאות נלוות כמו שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך (במידה ומתווך היה מעורב בעסקה), עלויות פתיחת תיק משכנתא, נסיעות, מס רכישה (עבור דירה שנייה או יותר) ועלויות שיפוץ.
הסעיף האחרון של עלויות השיפוץ הוא הסעיף שעליכם לקבל החלטה לגבי היקפו.

אדם הרוכש דירה בגבעתיים או ברמת גן, ישפץ אותה אחרת מאשר אדם הרוכש דירה בעפולה או בכרמיאל. אם בגבעתיים שוכר ישמח לקבל דירת סטודיו בחלל אחד ללא קירות פנימיים, בפריפריה שוכרים מעדיפים את אותו שטח דירה שיהיה מחולק לכמה שיותר חדרים (בגודל סביר).

היקף שיפוץ דירה להשקעה יהיה לרוב ביחס ישיר "לסוג" השוכר.

שוכר "איכותי" יעדיף דירה משופצת "יסודי", ומשכיר של דירה שכזו יוכל לדרוש עבורה דמי שכירות גבוהים יותר. ישנם הבדלים בין סוגי השוכרים באזורים השונים ולכן לפני שאנו חושבים על דירה להשקעה בחיפה, לוד, תל אביב או בת ים יש לקחת בחשבון את סוג השוכר. באזורי השכרה "חלשים", לאנשים קשיי יום ממעמד סוציו-אקונומי נמוך עדיף לשלם כמה שפחות שכירות, ומבחינתם אפשר אפילו לוותר על צביעה מחדש של הקירות.

יש שוכרים שיסתפקו בצביעת קירות והתקנת מזגן אחד בחדר השינה. אחרים ישאפו למזגן גם בסלון ויצפו למקלחת ושירותים משופצים. בכל מקרה, אין טעם להשקיע כסף ועבודה באסלה תלויה עם מיכל הדחה סמוי, מכיוון שבעתיד כל החלפת גומייה תעלה יותר (בגלל הגישה הלא נוחה למיכל המים).

בשיפוץ דירה להשקעה, ההחלטה באם לא לשפץ, לשפץ חלקית או לשפץ יסודי, הנה החלטה בעלת השלכות שונות. למשל, ברוב הסכמי השכירות קיימת תקופת שכירות של שנה אחת ובנוסף ניתנת לשוכר אופציה לעוד תקופה של שנה.
הסבירות ששוכר יממש את האופציה וימשיך לעוד שנה תלויה גם במחיר שכר הדירה וגם בנוחות שיש לו בדירה. סביר יותר שאדם ירצה להמשיך לגור בדירה גם בשנה השנייה, אם הדירה במצב טוב.
משכיר שרוצה לחסוך מצד אחד וגם לקבל שוכר טוב לטווח ארוך מצד שני, כנראה שלא ימצא שילוב שכזה.

כאשר משכיר מפרסם את דירתו להשכרה, תקופת הזמן שתחלוף עד שימצא שוכר ראוי, תלויה מן הסתם ברמת הגימור של הדירה. דירה שעומדת חודש ריקה מובילה לתשואה נמוכה יותר, והאינטרס של המשכיר הוא "לכוון" את גובה השיפוץ בהתאם ליכולת אוכלוסיית השוכרים באזור.
ככל שהדירה יותר משופצת כך מחיר השכירות יגדל, מה שיאפשר למשכיר לסנן מבין השוכרים ולמצוא שוכר "איכותי ונורמטיבי" בעל רמת הכנסה שתאפשר לו מגורים, גם במידה ואשתו תפוטר מעבודתה ותהיה מספר חודשים בחיפוש אחר עבודה חדשה.
דירה המציעה סטנדרט נמוך מתאימה לאנשים יותר "פשוטים" בעלי הכנסה נמוכה, והסיכון הוא שבמידה והשוכר יהיה "בין עבודות" וללא הכנסה שוטפת, לא תהיה ביכולתו לשלם את דמי השכירות ואת המיסים השוטפים של ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית.
משקיעי נדל"ן צריכים לדעת מראש מי קהל השוכרים הפוטנציאלי ולהתאים את היקף השיפוץ לשוכרים, ולא להיפך. דירת שיכון בפריפריה אינה זקוקה לשיפוץ מסיבי בשביל למצוא שוכרים.

לעתים קרובות, השקעה בשיפוץ בהיקף גבוה לא תכסה את עלויות השיפוץ בדמות דמי שכירות גבוהים יותר, מה שישחק את התשואה מטה.
שיפוץ דירה להשקעה אמור להיות בעל כדאיות כלכלית בסופו של דבר, ולכן אין טעם לרכוש בפריפריה דירה ב 400,000 ₪ ולהשקיע בשיפוץ "קומפלט" 100,000 ₪, המהווה 25% משווי הדירה. מה גם שלא ניתן לקבל משכנתא עבור עלויות השיפוצים.
שיפוץ שכזה לא יבוא לידי ביטוי דרסטי בגובה דמי השכירות שניתן לקבל. לעיתים ההבדל בין דירה משופצת ללא משופצת יכול להסתכם ב 200 ₪ בלבד, מכיוון שהתקציב של השוכר מוגבל ופחות משמעותי מבחינתו שהתריסים בדירה הוחלפו.

המתחרה של עסקה טובה הוא עסקה מצוינת.
ההבדל בין שתי העסקאות יבוא לידי ביטוי בהתאמה מדויקת של השיפוץ לשוכרים הפוטנציאליים, למאפייני הדירה ולסביבתה.

אני ממליץ לקרוא את זה:

שוק הדיור כהשתקפות של הילודה