אריאל וערן לא מכירים.
שניהם נשואים לבחורה באותו שם. ליאת של אריאל לא מכירה את ליאת של ערן.
אמו של אריאל מורה וגם אמו של ערן מורה. גם האבות של שניהם עוסקים באותו מקצוע. אף אחד מהם לא מכיר את הצד השני.
אריאל וערן באותו גיל – 35.
אריאל ואשתו קנו דירת 3 חדרים ברמת גן, וגם ערן ואשתו קנו דירת 3 חדרים ברמת גן.
שתי הדירות נמצאות באותו אזור, ומאפייני הדירות מאוד דומים.
לשני הזוגות יש תינוק בערך באותו הגיל, והכנסתם המשותפת מאוד דומה.
לשני הזוגות היה את אותו ההון העצמי לצורך רכישת הדירה – 300,000 ₪.
שני הזוגות רשמו את הדירה חצי על שם הבעל וחצי על שם האשה.
אריאל וליאת קנו את דירתם בשנת 2005.
ערן וליאת קנו את הדירה שלהם בשנת 2010.
זה כל ההבדל ביניהם.
אריאל שילם עבור דירתו 650,000 ₪, ולקח הלוואה של 350,000 ₪.
ערן שילם 1,100,000 ₪, ולקח הלוואה של 800,000 ₪ (נעזר בחברת EMI).
מדובר באנשים מרקע משפחתי דומה, הכנסה דומה וגילאים דומים.
שניהם התחתנו באותו הגיל – 32, ושניהם החליטו לעבור מדירה שכורה לדירה בבעלות, שנתיים לאחר שנישאו.
כשמדובר ברכישות של דירות למגורים בישראל, החכמה היא לא רק למי להיוולד, אלא גם מתי להיוולד.
אריאל ואשתו מרגישים ביטחון כלכלי, ואילו ערן ואשתו קורסים תחת נטל החזרי המשכנתא.
מה קורה בשוק הדירות למכירה כיום, בסתיו 2011 ?
מבחינת הקונים, אלה נמצאים בעמדת המתנה.
מבחינת המוכרים, מוכר בעיקר רק מי שחייב למכור (למשל מי שכבר קנה דירה אחרת או מישהו שנמצא בחובות). משפרי הדירות (מוכרים דירה קטנה וקונים דירה גדולה) גם יושבים על הגדר.
בקיצור, כולם יושבים על הגדר – גם הקונים וגם המוכרים.
במידה והגדר לא תהיה מספיק חזקה ותתמוטט, מחירי הדירות ישתנו – או שיעלו או שירדו, תלוי במצב הכלכלה בארץ ובעולם, בגובה הריבית, מספר התחלות הבניה ועוד.
לאחרונה ישנו גידול במספר הבקשות להלוואות גישור, מצד אותם בעלי דירות שקנו דירה ושעדיין לא מכרו את דירתם. ההלוואה ניתנת מבנק למשכנתאות ומטרתה לשלם עבור הדירה שנרכשה, בהתאם לתנאי התשלום בהסכם המכר. ההלוואה ניתנת בריבית צמודה של כ 3% או בריבית לא צמודה של כ 6%.
משקיעי נדל"ן השוקלים לבצע השקעות בנדל"ן ולרכוש דירות להשכרה, בודקים את גודל הלחץ המופעל על הגדר, על מנת לשקול מראש את צעדיהם. משקיעים בנדל"ן מעדיפים להקדים את המגמה, ולהגיע ראשונים לרגע קבלת ההחלטה, לפני הציבור הרחב. גם החששות מהבורסה, גורמים לתזוזה של כספים ממניות לקירות.
למרות שבסוף 2012 תסתיים הטבת המיסוי (פטור ממס שבח על מכירת 2-3 דירות) למשקיעים שימכרו דירות, נראה שרבים מהם לא ימכרו, משתי סיבות עיקריות: הראשונה, שאין מקום יותר טוב לשים בו את הכסף, והשניה, שרבים מהם מעדיפים לשמור לעתיד את הדירה לילדים.
במידה ומוכרים לא ימכרו, קבלנים לא ירכשו הרבה מגרשים וכך יבנו פחות, והדבר יוביל בשלב מסוים למחסור בדירות. כל מחסור משמעו שההיצע קטן מהביקוש, והמשוואה תפנה לכיוון של עליות מחירים.
זוגות צעירים מתחתנים, ילדים נולדים, יחידים עוברים משכירות לרכישת דירה בבעלות וגלגל הנדל"ן תמיד ממשיך להסתובב בסופו של דבר.
אם כולם ישבו על גדר הקניה, כל חסרי הדירה יצטרכו לגור בשכירות. הביקוש לדירות להשכרה יעלה את דמי השכירות, ועליה בדמי השכירות תעלה את התשואה. הגלגל המסתובב הזה יגרום לפחות משקיעים למכור את דירתם, גם בשל עליית ההכנסות וגם בשל היעדר אלטרנטיבה לכספם.
משקיעים בדירות להשכרה קראו לאחרונה כי המס על רווחי ההון בבורסה עלה ל 25%.
על הכנסה מדמי שכירות של דירה עד לסכום של כ 4,800 ₪ בחודש, יש פטור.
בבורסה יש סיכון. אי אפשר לדעת מה ילד יום במצב הגיאופוליטי-כלכלי, ובאיזה אזור בעולם יצוץ המשבר הבא.
הבנקים לא מחלקים הלוואות בקלות רבה – לא לאנשים פרטיים ולא ליזמים וקבלנים.
כרגע לפסיכולוגיה יש תפקיד בקיפאון של שוק הדירות. הקונים חושבים שהמחירים צריכים לרדת, והמוכרים חושבים שהמחירים נכונים, גם בשל קצב הריבוי הטבעי בישראל. הפערים בין הקונים והמוכרים לא מתקצרים בקלות, כפי שהיה עד לפני מספר חודשים. יש מיעוט מפגשים שמניבים עסקאות. יש התעניינות של קונים, אולם יש מעט עסקאות שנסגרות בפועל.
במידה וההיצע ירד, בעתיד הלא רחוק הביקוש העקבי הגדל ילחץ מעלה את המחירים.
כעת כולם, הקונים והמוכרים, יושבים על הגדר ומחכים לראות מי מהם ימוטט אותה. כל צד בודק מי ייכנע ראשון. בינתיים עוד ועוד חיילים משתחררים מהצבא, עוד צעירים עוזבים את בית ההורים, עוד סטודנטים עוזבים את המעונות – כל אלה מחפשים קורת גג. גם אם המוכרים ימצמצו ראשונים ותהיה ירידת מחירים מסוימת בטווח הקצר, בטווח הבינוני ובטח הארוך, הקונים הרבים יחזירו את מחירי הדירות למכירה למגמת עליה.
לאחרונה מתפרסמים נתונים לפיהם נמכרות פחות דירות חדשות, ובספטמבר 2011 נמכרו כ 1,050 דירות חדשות בלבד. למרות הירידה בסך של כ 12% במספר הדירות החדשות שנרכשו, עדיין כמעט ואין ירידה במחירי הדירות. הסיבות לירידה במספר הדירות שנמכרו קשורות להגבלות בנק ישראל על המשכנתאות, וכן למדיניות המעודדת פחות רכישות של דירות להשקעה.
היות ולא חלה התמתנות דרמטית בקצב עליית מחירי הדירות, החליט בנק ישראל שלא להוריד את הריבית באופן דרסטי (על אף ההאטה הכללית במשק). בנק ישראל מעוניין בהורדת הריבית במשק בשל המשבר הכלכלי באירופה, אולם בו זמנית הוא חושש מהמשך העליות במחירי הדירות.
מכאן, שהירידה בהיקף המכירות של דירות עדיין אינה מתורגמת לירידה במחירים.
כעת מדברים על צפי לירידה במחירי הקרקעות בפריפריה, ויש הטוענים כי המחירים יהיו נמוכים בכ 50% ממה שיזמים היו מוכנים לשלם בתחילת 2011. פחות קבלנים מתעניינים במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל. יש אפילו מכרזים שנסגרים ללא הצעות. מחירי הקרקעות בפריפריה עלו מאוד בתקופה אחרונה, בשל תחזית שחלק מהציבור ייצא ממרכז הארץ. כיום יזמים חוששים שלא יהיה מעבר מסיבי של רוכשים לאזורים מרוחקים. חשוב להבין שבשל המשקל הנמוך של מחיר הקרקע בפריפריה ביחס למחיר הסופי של הדירה, ירידה של 50% במחיר הקרקע תוביל לירידה של 10% בלבד במחיר הדירה החדשה.
היזמים והקבלנים מאשרים שקצב מכירות הדירות החדשות הואט, אולם לטענתם המחירים בעתיד ימשיכו לעלות. לדבריהם, האטת קצב המכירות באה בשל ציפייה פסיכולוגית של קונים פוטנציאלים המצפים לשינוי מגמה, יחד עם הגבלות הריבית המשתנה במרכיב של המשכנתא. ברגע שיושבי הגדר יראו שאין ירידות מחירים רציניות (ובינתיים הם משלמים דמי שכירות), כל אותם ממתינים יחזרו לשוק והמחירים יישארו ברמתם ואף יעלו.
היות ומספר התחלות הבניה נמצא בשיא של עשור, יזמים כיום פחות רצים אחרי מכרזים לרכישת קרקעות. החשש הוא מעצירת בניית פרוייקטים חדשים, אשר תוביל לירידה במלאי הדירות החדשות. כל צמצום במלאי עשוי להוביל לחידוש עליות המחירים. כל ירידה קלה במחירים, תכניס לשוק המוני רוכשים הזקוקים באמת לדירה למגוריהם, מה שיחזיר את המחירים למעלה.
בארצנו יש ביקושים תמידיים לדירות למגורים, לא רק מצד זוגות צעירים אלא גם מצד יחידים בשנות ה 30 לחייהם. זהו צורך אמיתי של זוגות צעירים, ויש עשרות אלפי זוגות חדשים בכל שנה.
