אוכלוסיית העולם גדלה מ – 2.5 מיליארד בני אדם לפני 60 שנים, לכ – 7.7 מיליארד כיום ב 2019.
נדל"ן ופיצוץ אוכלוסין – כיצד זה משפיע עליכם?
אוכלוסיית ישראל הכפילה את עצמה פי 10 מאז 1948, וכיום ב 2019 מספר התושבים עומד על כ 9,070,000 איש ואישה.
49% מתושביה היהודים של המדינה גרים בין הערים רחובות ונתניה. 1,050,000 מתושבי ישראל הם תינוקות ופעוטות עד גיל 4. בקבוצת הגילאים 5-14 ישנם 1,800,000 ילדים. כל אלה, וגם העולים החדשים וילדיהם, יצטרכו קורת גג בעתיד, ומשאב הקרקע, במיוחד במרכז הארץ, הולך וקטן עם כל שכונה חדשה שנבנית !!
המסקנה ברורה – מחירי הנדל"ן במרכז הארץ לא יהיו זולים יותר בעתיד.
ההוצאה על דיור מסך ההכנסה המשפחתית תלך ותגדל, ולכן מספר חסרי הדירה יגדל.
לילדים להורים חסרי דירה, יהיה סיכוי קטן להגיע ליכולת גיוס הון עצמי לרכישת דירה (במהלך החיים או ביום קבלת הירושה). מכאן שרבים מהם לא יוכלו לרכוש בעלות על דירה (גם מכיוון שההורים שלהם יצטרכו לשלם שכירות גם בגיל 80), והם בעצמם גם יאלצו לגור כל חייהם בשכירות ולשלם דמי שכירות לבעל הדירה.
נדל"ן ופיצוץ אוכלוסין – דירה להשכרה היא תרנגולת אשר מטילה ביצים במשך עשרות שנים.
את הצעד לעבר רכישת בעלות על דירה יש לעשות היום!
יש לכם הון עצמי מסוים, אבל אתם בודקים ותמיד דוחים את הביצוע?
האם אתם מעוניינים לעשות פסיעה גדולה קדימה, אבל "נעצרים" באמצע הדרך?
נדל"ן ופיצוץ אוכלוסין – עליכם לפרוץ את גבולות החששות ואת מחסומי העשייה שלכם. אין לכם ברירה מכיוון שהילדים שלכם עשויים לחיות עד גיל 100, בשל עליית תוחלת החיים בעקבות התקדמות הרפואה.
ישנם 4 סוגים נפוצים של קניית דירה:
1. קניית דירה יחידה לצורך מגורים אישיים. צעד לא בהכרח כלכלי ומאוד תלוי בגובה ההון העצמי.
2. קניית דירה יחידה לצורך השכרתה (לרוב דירה זולה בפריפריה), ובמקביל מגורים בשכירות בדירה אחרת (לרוב במרכז הארץ).
3. קניית דירה ראשונה או נוספת במטרה להשביחה ומייד למוכרה ברווח (עסקת אקזיט בנדל"ן).
4. קניית דירה נוספת להשקעה למטרת השכרתה לטווח ארוך (כנכס מניב).
כיום, שוק הנדל"ן הישראלי הופך ליותר מורכב מאי פעם. הבלבול בתקופה זו, גורם לרבים להתלבט ומקשה על היכולת לקבל החלטה נבונה.
בנוסף, פתאום נכנסות לתמונה מאות הצעות לרכישת נדל"ן גם בחו"ל.
רוצים להבין מה לעשות ? חשוב שתתייעצו עם יועץ נדל"ן מקצועי בעל ראייה רחבה.
אני ממליץ לקרוא את זה:
על משבר כלכלי ומיתון שמעת ?
על אבטלה המונית וחוסר יכולת לשלם משכנתא גם שמעת ?
שלום לך.
יש להפריד בין משאלות לב שמחירי הדיור ירדו בטווח הארוך, לבין הנתונים בשטח.
תינוק שנולד היום יחיה בממוצע עד גיל 95-100, ומכאן שב 50 השנים הבאות יצטרכו לבנות, במרכז הארץ, מעל ל 50,000 יחידות דיור חדשות בכל שנה, דהיינו מעל ל 2,500,000 דירות חדשות (רק במרכז הארץ).
אני מניח שאחת לעשור המשק יחווה משבר כלכלי, כלומר 5 תקופות של האטה או מיתון ב 50 השנים הבאות.
אולם, וזה הכי חשוב, בעוד 50 שנים בקושי תישאר קרקע פנויה לבנייה חדשה בגוש דן, וזאת בשעה שהאוכלוסייה יותר מאשר תכפיל את עצמה.
ואז הביקוש יהיה עצום ואמיתי לחלוטין, ביחס להיקף ההיצע.
מי שחושב שמחירי דירות בגוש דן יהיו יותר זולים בעוד 30 שנים, אז שלא יקנה דירה.
מסכימה אתך לגמרי שבעוד 50 שנה מחירי הדירות יהיו יקרים יותר, ושקרקע באזור המרכז תמיד תהיה משאב יקר שכמותו מוגבלת מאוד.
יחד עם זה, מספיק מבט מהיר מאוד באתר של לשכת הסטטיסטיקה כדי לראות שבישראל (כמו בהרבה מאוד מקומות אחרים בעולם), עקומת מחירי הנדל"ן אמנם נמצאת בקו עליה כללי אם מביטים על טווח של עשרות שנים, אבל על גבי הקוו הזה יש עליות וירידות משמעותיות מאוד במחירים, בטווח של כ 8-10 שנים בין גל לגל.
בעצמך אמרת שצפוי משבר כל 10 שנים בערך.
ואתה וודאי יודע שכעת אנחנו בלי ספק נמצאים בתקופה של גל עליות מטורף. בעיצומו או לקראת סופו. ואחרי העליה תגיע ירידה. משמעותית מאוד.
זה לא חכם להסתכל רק 50 שנה קדימה ולהמנע מלהביט גם 3 שנים קדימה. זוג צעיר שיקנה דירה כעת (עכשיו או בעוד 3 שנים, זה היינו הך), בעוד 50 שנה בלי ספק יוריש נכס יקר לילדיו.
אבל אם הוא יקנה אותה כעת, הוא ישלם 10%-20% יותר מאשר אם ירכוש אותה בעוד זמן מה, כשהמחירים ירדו. והם ירדו.
10% מ 2,000,000 הם 200,000. 20% נהם 400,000. אותו זוג צעיר צריך לחרוק שיניים במשך שנים כדי לחסוך 200-400K . במקום זה הוא יכול להמתין קצת, לחסוך בינתיים, ולרכוש כאשר המחירים ירדו.
התוצאה בעוד 50 שנה תהיה זהה.
הלחץ בטווח הזמן הקרוב יותר יהיה שונה בצורה מאוד משמעותית.
ורד שלום,
1. אם יהיה משבר עולמי בשוק ההון, הריבית לא תעלה במשך שנים רבות, וכספים יעברו ממניות לנדל"ן. משבר כזה צפוי בשנים הקרובות.
2. כל שנת מגורים בשכירות עולה 60,000 ש"ח, לפי 5,000 ש"ח בחודש. כלומר, 4 שנות המתנה שוות 250,000 ש"ח חסכון למי שיקנה דירה כעת.
3. יכול להיות שיהיו ירידות מחירים בפריפריה, ושבמרכז הארץ המחירים יתייצבו ולא בהכרח ירדו, במיוחד כל עוד הריבית תישאר בסביבה נמוכה.
4. אלה שממתינים "מהמרים" שהמצב יהיה כל כך גרוע, ושמחירי הדירות במרכז הארץ ירדו ב 15%. כיום בגבעתיים אין מגרש אחד ריק לבנייה של בניין דירות "רגיל"למגורי משפחות, וכנ"ל במרכז תל אביב.
צביקה אתה מנטור .ברור שעוד 30 שנה זה יהיה יותר יקר, ולכן צריך לקנות דירה בהקדם למרות המחירים "הגבוהים" כי במחשבה לטווח ארוך זו הדרך!
אני משער שב 30 השנים הבאות נראה מספר תיקונים בשוק הדיור, כלומר שהמחירים יתייצבו או ירדו בנקודות זמן מסוימות, אך לאחר מכן הם ימשיכו בגרף העולה.
חשוב לזכור שבשנת 2002 גובה הריבית במשק היה 7%, ואני בספק אם הריביות בעולם יגיעו לחצי מזה בשנים הקרובות. ארה"ב הפכה ליצרנית הנפט הגדולה בעולם, וכיום משתמשים באנרגיות חלופיות לדלק.
למחיר הנפט הייתה במשך שנים רבות השפעה מכרעת על האינפלציה, ונראה שהגורם הזה כבר אינו מהווה איום אינפלציוני, מה שמאפשר לריבית להיות נמוכה בעולם ובארץ.
כשהריבית תעלה יקרו 2 דברים:
1. מחירי הדירות ירדו בחדות מכיוון שהמשקיעים (רוב רוכשי הדירות) לא יהיו מעוניינים יותר בדירות שהיוו מפלט זמני עקב הריבית הנמוכה, ויפנו לאפיקים שיהיו יותר אטרקטיביים, למשל אג"ח.
2. ההחזר החודשי יעלה, מה שיגרום למשכנאות (שמחירם הזול תרם לפמפום בועת הנדלן) להיות לא אטרקטיביות יותר. כלומר, ירידה נוספת ברכישת הדירות, ומכאן ירידה נוספת במחירים.
בקיצור, יהיה שמח. עד אז המחירים ימשיכו לעלות. כי איך אמרו בארה"ב ערב קריסת מחירי הדירות? "מחירי הדירות כאן רק עולים" (אגב, חיפוש מהיר בגוגל ימסמס את הטענה תוך שניות מספר)
1. הריבית תעלה, באיטיות, אך תישאר בסביבה נמוכה מבחינה היסטורית.
2. הריבית לא תייצר קרקעות פנויות לבנייה בגוש דן.
3. הריבית לא תעצור את קצב הריבוי הטבעי בישראל.
4. דמי השכירות ימשיכו להיכנס לכיס המשכיר בעשרות השנים הבאות, בלי קשר לרמות הריבית.
5. מחירי הדירות יכולים להמשיך לעלות, במידה ושוק ההון יקרוס וכספים יעברו ממניות לנדל"ן.
6. דירה קונים עם נקודת מבט של עשרות שנים, ולא עם מבט נקודתי צר.
7. דירה הינה אפיק השקעה שמעניק ביטחון, בעיקר בזמן משברים כלכליים.
8. שוק הנדל"ן בישראל אינו אחיד ברגע מבחן, ושינויים במחירים אינם רוחביים בכל המדינה.
9. צריך להבדיל בין אזורים עם הרבה קרקע מדינה פנויה לבנייה, לבין אזורים עם מיעוט קרקע פרטית.
צביקה את רציני?
אין מקום בת"א, ברמת גן, במרכז. חחחח – הצלחת להצחיק אותי 🙂
בניינים בשטח הזה בממוצע 3 קומות ורובם הולכים להתפורר עוד מספר שנים.
ראית אי פעם הונג קונג? אפשר להגדיל כמות דירות בלי בעיה אל תספר סיפורים.
בהונג קונג אין כמעט מכוניות למעמד הביניים, ובטח שלא למעמד הפועלים.
הרחובות הצרים בערי מרכז ישראל, לא יהיו מסוגלים להכיל כל כך הרבה מכוניות.
עד שלא תהיה רכבת תת קרקעית מראש העין, מהוד השרון ומיבנה למרכז תל אביב, לא יבנו הרבה מגדלי מגורים במסגרת פינוי-בינוי.
בהונג קונג לא חיות משפחות עם הרבה ילדים, לכן ההשוואה לגבעתיים ורמת גן אינה במקומה.
במרכז פריס וברצלונה אין מגדלי מגורים, למרות שיש בערים אלו מערך רכבות מטרו תת קרקעי. צריך להתאים את ציביון הבנייה לעיר, ולא לכפות עליה את מה שלא מתאים לה.