דייר סרבן

בשוק הנדל"ן למגורים קיימות שתי תוכניות בנייה – תמ"א 38 ופינוי בינוי – אשר מטיבות עם בעלי דירות בבניינים ישנים. מדובר על תוכניות חדשות יחסית בנוף הנדל"ן הישראלי – בעיקר בעשור האחרון, אשר מטרתן לשדרג בניינים ישנים, כאשר מי שנהנה מהפרוייקטים הם בעלי הדירות הישנות, וכל זאת מבלי שיוציאו כסף מכיסם.
היזמים לוקחים על עצמם את כל הוצאות הבנייה והמיסוי, והרווח שלהם מגיע ממכירת הדירות החדשות אשר נבנות בפרוייקטים.

תמ"א 38 הינה תוכנית לחיזוק בנין יחיד בפני רעידות אדמה, אשר משדרגת את הבנין ע"י תוספת מעלית, ממ"ד, מרפסת שמש, חניה, טיפוח הגינה והלובי ועוד. תוכנית זו מתאימה לבניינים אשר נבנו לפני שנת 1980. היזם ימכור את הדירות החדשות אשר יבנה על גג הבנין הישן והמחוזק, וזה יהיה הרווח שלו. יזמים מעדיפים לחזק בניינים במרכז הארץ ובמיוחד בערים אשר בהן העיריות מאפשרות תוספות של שתי קומות חדשות לפחות. היות ושיקול הקבלנים הינו כלכלי בלבד, המטרה האמיתית מתפספסת כך שבניינים ישנים בפריפריה אינם יזכו לחיזוק, במיוחד במקומות מועדים לרעידות אדמה כמו טבריה, צפת ובית שאן.
ישנה תוכנית בשם תמ"א 38-2 אשר בה הורסים בנין ישן אחד ובונים במקומו בנין חדש עם יותר דירות. בעלי הדירות הישנות בבנין יקבלו דירה חדשה, ואת יתרת הדירות ימכור הקבלן, על מנת לכסות את הוצאותיו ולהרוויח.

פינוי בינוי הינה תוכנית אשר בעצם "מחליפה" דירה ישנה בחדשה, וכוללת את הריסת הבנין הישן ובניית בנין חדש במקומו – מגדל דירות. להבדיל מתמ"א 38-2, בפינוי בינוי מדובר בעצם על מתחם שבו מספר בניינים ישנים סמוכים, אשר יהרסו ובמקומם יוקמו מגדלי דירות חדישים. על השטח הפתוח שנוצר בשל הבנייה לגובה, יוקצו שטחים ירוקים לרווחת הדיירים.
פינוי בינוי הינה תוכנית אשר דורשת שנים רבות של תכנון, ולכן אין הרבה עסקאות כאלו בנוף. גם כאן היזמים מחפשים מתחמים בערי המרכז, על מנת למכור את הדירות החדשות במחירים הגבוהים ביותר שניתן.

לענין פרוייקטים של פינוי בינוי, ישנו חוק הנקרא חוק בינוי פינוי (פיצויים) משנת 2006, המאפשר לשכנים לתבוע בעל דירה המסרב לפרוייקט. המטרה של החוק הינה למנוע מבעל דירה לפגוע בתוכנית אשר מטרתה לחדש שכונה ישנה. "הנפגעים" הינם בעלי הדירות האחרים, אשר מסכימים לפרוייקט, היות ואין הם יכולים לזכות בדירה החדשה במסגרת פרוייקט ההתחדשות העירונית.
כדי לזכות בתביעה, יש להוכיח כי הדייר הסרבן מסרב לפרוייקט סירוב שאינו סביר. לעיתים מדובר בבעל דירה המנסה לסחוט מהיזם זכויות עודפות, אולם לעיתים מדובר באדם נכה הרגיל לדירת הקרקע שלו, בבעל דירה הנהנה לטפח את הגינה בחצר, בקשיש המעוניין להמשיך לגור בבנין הנוסטלגי, באדם אשר חושש ממגורים במגדל גבוה ועוד.

החוק אומר שניתן להגיש תביעת נזיקין נגד דייר סרבן, במידה והוא מסרב לעסקה באופן בלתי סביר.
לביצוע פרוייקט של פינוי בינוי נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות במתחם ו 2/3 לפחות בכל בנין.
בבואו לבחון האם הסירוב סביר, בית המשפט בודק, בין היתר, את ההיבטים הבאים:

1. האם העסקה כדאית כלכלית ? נקבע שכאשר לפחות 2/3 מבעלי הדירות במתחם ו 1/2 מבעלי הדירות בכל בנין מסכימים לתוכנית, אז היא תיחשב ככדאית כלכלית.
2. האם הוצעו מגורים חלופיים לבעלי הדירות, ממועד הריסת הבנין הישן ועד מועד הכניסה לדירה בבנין החדש ?
3. האם ניתנו לבעל הדירה בטוחות / ערבויות מספקות להבטחת זכויותיו ?
4. האם הנסיבות האישיות הספציפיות מצדיקות סירוב ?
5. האם הדירה החלופית והחדשה תתאים במקרה של בעלי מוגבלויות ?

בית משפט רשאי להחליט שהדייר הסרבן ישלם פיצוי מסוים לשאר בעלי הדירות, בהתאם לגובה הנזק שנגרם להם. לרוב בית המשפט מאפשר לדייר הסרבן לחזור בו מסרבנותו תוך פרק זמן מסוים, ואז הוא לא יהיה מחויב בתשלום הפיצוי.

לענין פרוייקט תמ"א 38, אשר מטרתו לחזק את המבנה כנגד רעידות אדמה, נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות על מנת שהפרויקט יוכל לצאת לפועל. למרות זאת, יזמים נוטים להיכנס לפרוייקטים מסוג זה רק כאשר ישנה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, על מנת לחסוך לעצמם בעיות בהוצאות היתר בנייה. ליזם יש עלויות טרם הוצאות היתר הבניה עבור בדיקות של אנשי מקצוע, והוא אינו מעוניין להוציא כספים על עסקה שעלולה שלא להתבצע בסופו של דבר, בשל התנגדות של בעל דירה מסוים.
בעלי הדירות המסכימים לפרוייקט תמ"א 38, רשאים לפנות למפקח על הבתים המשותפים כנגד דייר סרבן. כיום המגמה של המפקחים הינה לאשר תוכניות תמ"א 38 ולמנוע התנגדויות מצד דיירים סרבנים, על מנת לקדם הגנה בפני רעידות אדמה לבניינים הישנים.

בקיץ 2011 פסקה המפקחת על הבתים המשותפים בנתניה כי דייר אחד מתוך 12 לא יוכל למנוע את יישום פרוייקט תמ"א 38 בבנין, ואף נתנה הסמכה לעו"ד לחתום במקום הדייר על מסמכים הנדרשים לביצוע הפרוייקט.
לפני כשנה פסק בית משפט כי אם חד הורית לילד נכה 100% תשלם פיצויים של מאות אלפי שקלים בשל התנגדותה לתוכנית פינוי בינוי בשכונת נווה שרת בתל אביב. זאת לאחר שהוצע לה דיור המותאם לצרכיה המיוחדים, אולם סירובה נחשב לבלתי סביר. השופט אפשר לצדדים להגיע להסדר בתוך 45 ימים, לפני ביצוע פסק הדין.
שני פסקי הדין הנ"ל מצביעים על נטיית בתי המשפט לטובת ביצוע פרוייקטים, אשר מטרתם הסופית הינה לחזק בניינים ישנים ולשפר את תנאי המחיה של הדיירים.