קורס השקעות בנדל"ן

אתם זוכרים שלפני שנה או שנתיים רכשתם ספר נדל"ן כלשהו באחת מחנויות הספרים?

חזרתם הביתה וקראתם אותו ב"שלוק" אחד. דמיינתם איך תהפכו תוך 30 שנים לטייקוני נדל"ן, ואיך תספרו לנכדים שעשיתם הכל ב 10 אצבעות עם הון עצמי התחלתי של 150,000 ₪.
רוברט קיוסאקי, מחבר "אבא עשיר אבא עני", היה הגורו שלכם עד 2008, רגע לפני שמוטט בעצותיו את שוק הנדל"ן בארה"ב עם תיאורית הקנייה ב 95% מימון. משקיע אמריקני "חרוץ" עם הון של 30,000 דולר, שקרא בעיון את ספריו של קיוסאקי, קנה ב 2007 שלושה בתים (כל אחד בשווי של 200,000 דולר) עם הון עצמי של 10,000 דולר עבור כל בית (5%). והסוף שם ידוע. גם בישראל רבים השתמשו בשירותי EMI כדי לקבל הלוואות של 90%, אולם הברז הזה נסגר כעת והמינוף הוגבל.

אם השתתפתם בקורס השקעות בנדל"ן באחת מהמכללות הפזורות בכל רחבי הארץ, בטח גם לכם סיפרו כיצד משקיעים מתחילים רכשו דירה בבאר שבע עם הון עצמי התחלתי של 100,000 עד 120,000 ₪ (ולעיתים גם פחות). סיפרו לכם גם הרבה סיפורים על אנשים שבאו מהבית עם 450,000 ₪ וקנו 3 דירות. באותם קורסי השקעות בנדל"ן חזרו שוב ושוב על הביטוי "הכנסה פאסיבית" וגם על הביטוי "הכסף עובד בשבילכם".
אז אם אתם שחקנים של 100,000-150,000 ₪, תשכחו מהיום מהביטויים האלה.
לא תוכלו יותר לקנות דירה בבאר שבע ב 500,000 ₪, עם הון עצמי של 150,000 ₪ ומימון של 70% בסכום של 350,000 ₪. בשורה התחתונה, אין לכם מה לחפש יותר בתחום ההשקעות בנדל"ן בישראל.

הגבלות מימון על משקיעי נדל"ן, שנכנסו לתוקף ב 1.11.2012, משנות את כללי המשחק בתחום ההשקעות בנדל"ן של דירות להשקעה בישראל.
בנק ישראל הפריד, לראשונה, בין זוגות צעירים ומשפרי דיור לבין משקיעי נדל"ן.
בעוד שזוגות צעירים יוכלו לקבל משכנתא בגובה של עד 75% משווי הדירה שיקנו, משקיעי נדל"ן יוכלו לקבל עד 50% בלבד. במילים אחרות, אם מוכר מציע דירה למכירה במחיר של 1 מיליון ש"ח ומגיעים שני קונים פוטנציאלים לראות את הדירה, אחד מהם (הזוג הצעיר) צריך שיהיה לו בכיס 250,000 ₪ והשני (המשקיע) 500,000 ₪. משפרי דיור יוכלו לקבל עד 70% מימון, כך שהם צריכים להביא מהבית 300,000 ₪. מבחינת משפרי דיור יש "בעיה": מה יעשה מי שלקח משכנתא אולם מסיבה כלשהי לא מכר בסוף את דירתו ? האם ישנו לו את כל תנאי המשכנתא ? האם הוא יצטרך להחזיר לבנק את הכסף שלווה או חלקו ?

משקיעי נדל"ן הם אנשים אשר יש כבר בבעלותם לפחות דירה אחת.
החל מהדירה השניה שהם רוכשים, הם מוגבלים מבחינת גובה המימון שיוכלו לקבל. גם אם יש לאדם חלק בדירה שקיבל בירושה (לעיתים הדירה מושכרת והוא מקבל חלק יחסי מדמי השכירות), הוא נחשב למשקיע בנדל"ן כאשר ירצה לקנות לעצמו דירת מגורים, מכיוון שזו תיחשב כדירתו השניה. לאדם כזה כדאי מאוד למכור את חלקו בדירת הירושה, ואז יחשב למשפר דיור ויוכל לקבל 70% מימון.

בקורס השקעות נדל"ן הבא (המעודכן) יספרו לכם שהמגבלה של 50% מימון על משקיעי נדל"ן, מתייחסת רק להלוואות משכנתא. במילים אחרות, אדם יכול לקבל הלוואות חיצוניות כדי להגדיל את הונו העצמי. שתי דוגמאות: ניתן לשעבד את דירת המגורים הקיימת ולקבל הלוואה בתמורה לכך, וכן ניתן לקחת הלוואה מסחרית רגילה מהבנק (לרבות "הלוואת אקספרס") באם יש ללווה בטחונות מתאימים.
בואו נראה איך זה עובד: יש לאדם דירה ששווייה 1,500,000 ₪ עם יתרת משכנתא של 400,000 ₪. אדם כזה יוכל לקבל הלוואה שניה על הדירה בגובה של 350,000 ₪ (כך שסך ההלוואות יעמוד על 750,000 ₪, המהווים 50% משווי הנכס). במידה וכבר יש לו הון עצמי של 100,000 ₪, בצורה זו הוא כבר הופך לשחקן של 450,000 ₪, ויכול, במימון של 50%, לקנות דירת השקעה בשווי של 900,000 ₪. במילים אחרות, ללא בעלות על דירה קיימת, עם 100,000 ₪ הוא יכול לקנות דירה בשווי של 200,000 ₪ בלבד, מה שאינו קיים אפילו בדירות שיכון קטנות בפריפריה הרחוקה ביותר.

ההשערה היא שצפויה ירידה בהיקף הרכישות של דירות להשקעה במקומות כמו באר שבע, לוד וחיפה, שם משקיעים יצטרכו להביא מהבית 250,000 ₪ לפחות, כדי לרכוש דירה בשווי של כ 500,000 ₪.
לענין השקעה בנדל"ן, פגיעה נוספת במשקיעים צפויה דווקא מכיוון אחר. מינהל מקרקעי ישראל ישווק קרקעות לבניית אלפי חדרי מעונות לסטודנטים. מחירי השכירות שם יהיו זולים ב 30% ממחירי השוק, מה שאומר שקיים סיכון מסוים ברכישה של דירה המסתמכת על השכרה לסטודנטים. בין היתר, יוקמו 1,000 חדרי מעונות באוניברסיטת באר שבע ו 1,000 בטכניון בחיפה.
שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל עמד על 25% ערב ההחלטה להגביל את אחוז המימון. בהנחה ש 1/3 מהם אינו נזקק כלל להלוואות בכדי לרכוש ו 1/3 רוכש בכל מקרה במימון של עד 50%, צפויה ההחלטה להקשות על אותו 1/3 מסך המשקיעים "הקטנים" אשר נדרש למימון גבוה מ 50%. מגבלת המימון תפגע בעיקר במשקיעים הסדרתיים – אותם אנשים אשר בעבר יכלו לרכוש מספר דירות להשקעה עם הון עצמי נמוך במיוחד.

אז לגבי כל ספרי הנדל"ן וכל החומר שרשמתם בקורס השקעות בנדל"ן, כמעט הכל אינו רלוונטי יותר.
"בניית עושר" באמצעות מימון גבוה הינה היסטוריה. הגבלת המימון מוציאה מהשוק הרבה צעירים שחלמו לבנות "תיק נכסים מניבים". את הצעד הראשון הם כבר לא יוכלו לעשות.
אם אין לכם 250,000 ₪ ביד לפחות, אין לכם מה להירשם לקורס השקעות בנדל"ן. אתם תשמעו שם הרבה משפטים חשובים, אולם לא ממש תוכלו ליישם זאת בעצמכם, גם מכיוון שבנוסף לקניית הדירה יש עוד הוצאות נלוות לעסקה.
אם יש לכם דירה שרכשתם בעבר במימון גבוה, תחזיקו בה המון שנים. אין טעם למכור אותה, מכיוון שלא תוכלו "להתגלגל" לעסקה נוספת. לדוגמא: לפני שנה רכשתם בלוד דירה עם 100,000 ₪ הון עצמי ועם מימון משכנתא של 400,000 ₪. אתם מקבלים דמי שכירות אבל מדגדג לכם באצבעות ואתם רוצים ללכת על עוד עסקה. אם תמכרו את הדירה ברווח של 50,000 ₪, תישארו עם הון עצמי של 150,000 ₪, מה שאומר שאתם מוגבלים לרכוש דירה של עד 300,000 ₪ בלבד.
החלטת בנק ישראל "תוקעת" משקיעי נדל"ן כאלה ואינה מאפשרת להם לבצע את העסקה הבאה, כך שתשכחו מלהיות משקיעים "דינאמיים". ביישובים מסוימים (כגון: חיפה, קריות, טבריה, קרית שמונה) צפויה התעוררות בביקושים לנכסים הזולים ביותר (בסביבות 300,000 ₪), מצד משקיעים מתחילים בעלי הון עצמי של 150,000 ₪.

הגבלות מימון על משקיעי נדל"ן ישפיעו ללא ספק על חוקי המשחק.

ניקח דוגמא: יש לנו זוג צעיר ומשקיע שלכל אחד מהם יש בכיס 200,000 ₪. דירת 4 חדרים עם מעלית וחניה בעיר לוד (מרכז הארץ, עם תחנת רכבת ישירה לתל אביב) עולה כ 800,000 ₪. זוג צעיר יוכל לרכוש אותה עם משכנתא של 600,000 ₪ ומשקיע עם משכנתא של 400,000 ₪ (מעתה משקיע לא יוכל לקבל על נכס מסוים מימון גבוה מ 50%). למשקיע יש כבר 400,000 ₪ – נניח 200,000 ₪ הון עצמי ועוד 200,000 ₪ עבור שיעבוד דירת מגוריו הקיימת, כ "הלוואה לכל מטרה" (והבנק לא אמור לדעת אם תקנו בכסף הזה מכונית, תצאו לחופשה סביב העולם, תשפצו את הבית או תוסיפו אותו להונכם העצמי לרכישת עוד נכס). במידה ולזוג הצעיר הבנק לא יאשר הלוואה בגובה של 600,000 ₪ בגלל כושר החזר לא מספק, אז המשקיע ירכוש את הדירה ויוכל לדרוש שכר דירה יותר גבוה ולזוג הצעיר לא תהיה ברירה אלא לשלם (ולגדל בדירה את שלושת ילדיו).
אם כן, ישנה סבירות גבוהה שדמי השכירות יעלו משתי סיבות עיקריות:
הראשונה, היא תרחיש כמו בדוגמא הקודמת, בו משקיע כן רוכש דירה למטרת השכרה.
השניה, היא ששחקנים קטנים לא יוכלו לרכוש דירות במימון גבוה של מעל 50%, ולזוגות צעירים עתידיים (הגידול הטבעי בישראל יוצר בכל שנה כ 40,000 משקי בית חדשים) יהיה היצע נמוך יותר של דירות בשכירות.

כדי שמשקיע יוכל לרכוש דירה בשווי של 600,000 ₪, עליו להיות בעל הון עצמי של 400,000 ₪, מכיוון ש 300,000 ₪ מתקציבו הולכים עבור הדירה ו 100,000 ₪ עבור ההוצאות הנלוות (מס רכישה, עו"ד, מתווך, במידה ויש, ושיפוץ).
לענין זוגות צעירים, חשוב להבין את המושג החדש "מימון עד 75%". הרי ברור שזוג צעיר שיש לו הון עצמי של 500,000 ₪ (נניח סיוע מהורים), לא יוכל לקבל הלוואת משכנתא בגובה של 1.5 מיליון ₪ כדי לקנות דירה בשווי 2,000,000 ₪. המבחן, אם כן, הופך להיות מבחן של יכולת החזר (כמה אתה מרוויח) ופחות של הון עצמי (חסכונות וסיוע מהורים).

מה הלאה ?

היות והמשקיעים והזוגות הצעירים מתחרים בעיקר על אותו פלח שוק של דירות קטנות וזולות, במידה והחלטת בנק ישראל לא תעצור את נהירת הציבור לרכישת דירות להשקעה (הריבית הנמוכה מעודדת משקיעים), הצעד הבא עלול להיות ריביות משכנתא שונות לשתי הקבוצות. כבר כיום מס הרכישה פוגע במשקיעים.
מצד שני, יש לקחת בחשבון שבמידה והמשבר הכלכלי העולמי יסתיים והריביות יעלו בכל העולם, רבים מהמשקיעים ימכרו מרצונם את הדירות כדי להפקיד את הכסף בבנק בראש שקט, ולקבל ריבית סבירה עבור כספם בפיקדונות. הממשלה צריכה להבין שאף משקיע לא ממש נהנה לטפל בהשכרה של דירה מרוחקת וישנה תמורת תשואה שנתית נטו של 3-4% בלבד, וזאת בנוסף לכל כאבי הראש הכרוכים בניהול נכס.

לסיכום

עד נובמבר 2012, בקורסי השקעות בנדל"ן סיפרו לכם שהדבר הכי נכון לעשות זה למנף את העסקה ככל שניתן, היות וזה משאיר הון עצמי פנוי לעוד עסקאות וכן מגדיל את שיעור התשואה על ההון העצמי שהושקע בפועל. בזמנו נאמר לכם שבכל מקרה דמי השכירות המתקבלים יכסו את החזרי ההלוואות בכל חודש.
בנוסף לקצב הריבוי הטבעי הגבוה ומעבר לשיקולי אחוזי המימון (צד הביקוש), גובה מחירי הדירות ייקבע גם לפי היקף התחלות הבנייה (צד ההיצע) וגובה הריבית במשק (כדאיות כלכלית).
כעת יצטרכו לכתוב מחדש את כל חומר הקורסים הללו, מכיוון שאין יותר הלוואות של 60-90% בשוק הדירות להשקעה.

ברוכים הבאים לחוקי המשחק החדשים.