יזמות קטנה בנדל"ן למגורים

כל מי שרכש דירה לפני מספר שנים, מוצא ששווי הדירה עלה מאז.

אז היה מדובר על מגמת עליות חריגה בתדירותה ובעוצמתה.

מקרה כזה מתרחש פעם אחת בעשרות שנים, ולא מדובר על עוד מחזור עסקי רגיל.

השאלה היא מה עושים היום, בתנאי השוק של ההווה.

מה שהיה היה. היום יום חדש.

יש להבחין בין יזמות לבין רכישת דירה מניבה להשכרה.

בקניית דירה והשכרתה, אין מרכיב של יזמות, אלא אם כן מדובר בשיפור משמעותי של התשואה. יזמות מדברת על השבחה של נכס.

באופן כללי ניתן לומר על יזמות קטנה שהיא יכולה להתבצע בשני אופנים:

1. קניית דירה, שיפוצה ושדרוגה, השכרתה כנכס מניב עם תשואה גבוהה יותר. במקרה שהתשואה גבוהה אז יכולה להישאר הכנסה בכיס בכל חודש, לאחר החזר ההלוואה. לדוגמא: במידה והנכס יכניס 4,000 ₪ לחודש, ניתן לקחת לכיס 1,500 ₪ ולהחזיר הלוואה בסכום חודשי של 2,500 ₪. במקרה כזה התשואה על ההון העצמי תהיה גבוהה יותר.
2. קניית דירה, שיפוצה (ושדרוגה) ומכירתה מיד ברווח – עסקת אקזיט בנדל"ן (תחפשו בגוגל וקראו). הליך כזה יכול לקחת מספר חודשים, ודורש לקיחת הלוואות לטווח קצר (גרייס על הקרן) בהן מחזירים תשלומי ריבית בכל חודש ולאחר סיום הליך המכירה מחזירים את מלוא קרן ההלוואה בהחזר אחד. יש לשים לב שהרווח של היזם נגזר מהרווח על ההון העצמי שהושקע ולא מהרווח הכללי של העסקה. לדוגמא: אם אדם רוכש דירה ב 550,000 ₪ עם הון עצמי של 200,000 ₪ (השאר בהלוואות במימון גבוה, כולל עבור השיפוץ) ומרוויח על כל העסקה 100,000 ₪ במכירה, אז הרווח שלו הוא 50% (100 מתוך 200 הון עצמי). דירה בעסקה מסוג זה צריכה להיות בעלת פוטנציאל להשבחתה, כמו אפשרות להרחבה, בניה על הגג, מרפסות קיימות גדולות, גובה תקרה המאפשר בניית גלריית שינה, עיצוב מיוחד כלופט או סטודיו וכו'. חשוב לציין שהיום אין הרבה דירות בשוק שנמכרות במחיר מציאה.

יזמות "גדולה" בנדל"ן יכולה להיות בדרך של רכישת קרקע ובניית בניין דירות או ארגון קבוצת רכישה באופן שרוכשים יחד קרקע ואז בונים יחד בניין (כל אחד מחברי הקבוצה משלם עבור חלקו היחסי בקרקע ובבנייה). היום באופנת היזמות זה ביצוע של חיזוק בניין ותוספת קומות לפי תוכנית תמ"א 38 או פינוי-בינוי של מספר בניינים ישנים, הריסתם ובניית מגדל (או מגדלי) דירות במקומם. דרך נוספת היא רכישת בנין דירות ישן ושיפוץ כל הבנין והדירות, או רכישת בנין תעשייתי והסבתו לבנין דירות על ידי שינוי ייעודו. יש גם את עסקות הקומבינציה, בהן קונים בית פרטי צמוד קרקע ישן, הורסים אותו ובונים בנין דירות על המגרש, כאשר חלק מהדירות יינתנו לבעל המגרש.

אצל "שחקן גדול" המספרים נראים אחרת: קונה בנין ישן ומוזנח ומשפץ ל 10 דירות אשר מושכרות ב 50,000 ₪ בחודש. מחזיר הלוואה 35,000 ₪ בחודש ונשאר עם הכנסה חודשית של 15,000 ₪.

רכישת קרקע באזור המרכז עולה מיליוני שקלים, כך שאם ניתן לבנות 10 דירות ומחיר קרקע ליחידת דיור עולה לפחות 800,000 ₪, כאן מדובר על עלות של לפחות 8,000,000 ₪ לקרקע עירונית בשטח של כ 500 מ"ר. יזמות מסוג זה מתאימה לקבלנים אשר לווים סכומים עצומים לצורך הפרויקט.

להבדיל מיזמות גדולה אשר הינה עיסוק בפני עצמו, יזמות "קטנה" יכולה להתבצע תוך כדי שהיזם ממשיך לעבוד במקום עבודתו הקבוע.

ביזמות קטנה ניתן גם לצרף שותף, הן לצורך חלוקת העבודה והן לצורך חלוקת המימון והסיכון העסקי.

לפני חשיבה על כניסה לתחום זה, יש לכתוב מעין תוכנית עסקית ולהגדיר מודל עסקי. יש לבדוק את האפשרויות הכלכליות והאם כדאי להכניס שותף או משקיע חיצוני לעסקה. המשקיע יכול להיות מעורב רק בצד הפיננסי של השקעת ההון העצמי, כאשר היזם עושה את כל השאר: איתור הדירה, רכישתה, שיפוצה ומכירתה ברווח.

אפשרות נוספת לממן את ההון העצמי הדרוש לעסקאות הוא שיעבוד דירת מגורים קיימת. אם הדירה שווה, לפי הערכת השמאי של הבנק, 1,500,000 ₪ (ונניח שנשארה יתרת משכנתא של 200,000 ₪), אז ניתן לקבל מהבנק הלוואה של עוד 550,000 ₪ (50% משווי הנכס כלומר סך הכל 750,000 ש"ח הלוואות). הלוואה כזו תהיה עבור העסקה הראשונה, ואחרי מכירת הדירה המשודרגת ברווח, ניתן לעבור לעסקה השנייה.

יש לזכור שבישראל הדמוגרפיה מבטיחה ביקושים.

מומלץ להתייעץ עם מומחה לפני כניסה להרפתקה נדל"נית.

אני ממליץ לכם לחפש בגוגל ולקרוא את המאמר: "נדל"ן בעולם הרביעי"