באם הממשלה שואפת להוריד את מחירי הדירות בישראל, עליה להתחיל להורידם במרכז הארץ.
שיווק יתר של קרקעות לבנייה חדשה בפריפריה ובמיוחד בזו הרחוקה, סביר להניח שלא יצליח להוריד את מחירי הדירות במרכז הארץ. גובה מחירי הדירות בכלל אזורי הארץ, נגזר על בסיס המחיר במרכז הארץ, ומשם החוצה למעגלים הקרובים והמרוחקים. כיום יזמים וקבלנים אינם רצים לרכוש קרקעות רבות לבניית דירות חדשות בפריפריה. גרוע מכך, חלק מהיזמים הגדולים כבר עוברים לבנות בחו"ל, שם מחירי הקרקעות והדירות נמצאים בתחתית שלהם. אם לא די בכך, אז יזמים מתלוננים שמשך הבנייה של דירות חדשות בישראל התארך מכשנתיים לשנתיים וחצי, מה שעוד יותר מייקר את העלות של בניית דירה חדשה בארץ.
ניתן לומר שחוסר וודאות מאפיין כיום את שוק הדיור לרבות את שוק דירות ההשקעה, כאשר רוב הממתינים על הגדר אינם ממש יודעים מהו כיוון השוק ובאם מחירי הדירות בעצם יעלו או ירדו, וכך יוצא שרובם עדיין ממשיך לחכות בצד.
אפילו יזמים וקבלנים ותיקים מגששים לבדוק לאן הולך לפנות השוק, ואפילו הם החלו להמתין על הגדר בנוגע לרכישת קרקעות חדשות לבנייה. מביניהם, היזמים והקבלנים היותר אופטימיים ועם הון עצמי ביד, אשר כן חוזים חידוש התעוררות בקרב ציבור הקונים, אלה מתחילים לבדוק קניית קרקעות בזול וכך נערכים לגל הבא של הביקושים. אלה צופים שהתקופה הממושכת של ירידה בהיקף העסקאות, תביא שוב למצב של ריצה מחודשת אחר דירות, הן למגורים אישיים והן דירות להשקעה.
מבחינת דירה למגורים אישיים, הרי מדובר על מוצר בסיסי, בעיקר אותן דירות הנחשבות "עממיות", בטווחי המחירים שבין 1,000,000-1,500,000 ₪. לענין דירות להשקעה, ניתן לומר שדירות השקעה מבוקשות הינן דירות בטווחי מחיר של 400,000-800,000 ₪, לרוב בבניינים ישנים בשכונות ותיקות.
לענין הצעירים, מגבלות הלוואות המשכנתא מצד בנק ישראל כמו הון עצמי מינימלי בגובה 40% ומקסימום 1/3 מסך כל ההלוואה שיכול להיות במסלול ריבית פריים, אלו מקשות במיוחד על הזוגות הצעירים לרכוש לעצמם דירה למגורים. לענין דירות השקעה, כמחצית מסך משקיעי הנדל"ן קונים ללא כל הלוואה, לעומת 90% מקוני דירה למגורים. משקיעי נדל"ן אשר לוקחים הלוואה, לרוב זקוקים לסכומים יותר נמוכים, בעיקר בשל העובדה שלעניין דירות השקעה, מחירי דירות קטנות וישנות, למשל בערים מבוקשות כמו באר שבע וחיפה, יותר נמוכים מאשר במקומות בהם הזוגות הצעירים קונים דירות למגוריהם האישיים במרכז הארץ, לרוב דירות יותר גדולות ובסטנדרט יותר גבוה.
רק לפני כחצי שנה, 500,000 איש התאספו בכיכרות, אבל כיום רוב הזוגות הצעירים אינם מאמינים שהמחירים יחזרו להיות ממש זולים. בינתיים מחירי הדירות בשכירות עולים, היות ומחאת האוהלים הכניסה את הדירות להשקעה ולמגורים למצב של הקפאה.
בינתיים ואולי מתוך ייאוש, עוד פעם מדברים על הרכבת התחתית בתל אביב, ותאריך היעד הוא שנת 2025. אפילו למשקיעים בנדל"ן קשה לדמיין מה יקרה בעוד 13 שנים, אבל החולמים שביניהם מוזמנים לחפש מציאות בדמות דירות ישנות באזורי התחנות העתידיות. מן הסתם, דירות כאלו יהיו המבוקשות ביותר בשכירות עבור צעירים עובדים.
עוד רעיון מקורי וחדש בשוק הדירות הינו קבוצות רכישה בפרוייקטים של תמ"א 38, כך שיזמים יוכלו לגייס הון מרוכשי הדירות החדשות שייבנו על גגות הבניינים הקיימים. אלה יקבלו הנחה של 15% ממחיר הדירה כדי לתת ליזמים חמצן למימון הפרוייקטים. הרוכשים יהיו שותפים של היזמים ויוכלו לרשום הערת אזהרה לטובתם.
גם משרד השיכון ממשיך בשלו ומגביר מאמצים ואת היצע הדירות החדשות, כדי להביא להורדת מחירי הדיור, ומשווק קרקעות ל 3,844 דירות, מתוכן 452 במשתלה בתל אביב, 778 בבית שמש ו 680 בנתיבות. גם בחיפה זזה תוכנית להקמת שכונה חדשה של 460 דירות, תוך הריסת אצטדיון הכדורגל של קרית אליעזר.
אולם, למרות מאמצי השיווק, קרקעות רבות, בעיקר בפריפריה, לא נרכשות בסופו של דבר, כי היזמים מתלוננים על מחנק אשראי וגם חוששים מהיצע עודף, ולא ממהרים לשלם את המחירים הנדרשים.
בעכו ודימונה, המחירים עלו בשנים האחרונות מכ 55,000 ₪ ללכ 240,000 ₪ לקרקע לדירה, והקבלנים חוששים לקחת סיכון. מה גם שמחירי הדלק הגבוהים אינם מתמרצים מעבר של זוגות צעירים לאזורים מרוחקים.
מחנק האשראי הבנקאי בקרב הקבלנים הוביל לירידה של 13% בהתחלות בנייה, כאשר ברבעון האחרון של שנת 2011 החלו להיבנות 9,868 דירות לעומת 11,390 ברבעון שלפני, כלומר ירידה של כ 13%. בכל שנת 2011 החלו בבניית 44,100 דירות – עלייה של כ 9% ביחס ל 2010. 81,000 יחידות דיור היו בבניה פעילה בסוף 2011 – הכמות הגדולה מאז 1999. ב 2011 סיימו לבנות 33,900 יחידות דיור – עלייה בגובה של 2% לעומת שנת 2010.
משקיעי נדל"ן, שהם בעלי הכנסה גבוהה מהממוצע (ב 40%), רוכשים דירות השקעה שמחירן הממוצע נמוך ב 33% מהמחיר הממוצע של הדירות שזוגות צעירים קונים למגורים.
משקיעי נדל"ן חדשים מאמינים שהמחירים כיום מגיעים לנקודת שיווי משקל נוחה לרכישה, ורואים שדמי השכירות אינם יורדים (טוב לתשואה). אמנם מחירי כלל הדירות ירדו בממוצע ארצי בחודשים האחרונים בכ 7%, אולם כל עוד הריבית במשק נמוכה, הסיכוי לנפילה משמעותית במחירי הדירות קטן.
משקיעים בנדל"ן חוששים מהסיכונים בבורסה ולא שוכחים את ההפסדים שלהם בשוק ההון, כשמכרו מניות בהפסד בזמנים קשים. דירה אינה מוצר נזיל שמוכרים או קונים בתכיפות, ולכן המשקיעים הרוויחו את גל העליות במחירי דירות ההשקעה המניבות שלהם. יותר מכך, היות והמדינה אינה בונה להשכרה בכמות מאסיבית, משקיעי נדל"ן ימשיכו לרכוש דירות להשקעה.
