חודשים ספורים לאחר סיום מחאת האוהלים וזעקת חסרי הדיור, שנת 2012 נפתחת "ברגשות מעורבים".
מצד אחד, הביקושים לרכישת דירות קיימים, הן מצד זוגות צעירים ויחידים – אשר רוכשים את דירתם הראשונה, והן מצד משפרי הדיור אשר עוברים לדירה מרווחת יותר מזו אשר כבר בבעלותם.
מצד שני, שנת 2012 נפתחת עם נטייה לירידות מסוימות במחירי הדירות. ישנן פחות עסקאות, אולם הירידה במחירים מתונה ואינה ביחס ישר לירידה בכמות העסקאות.
מחירי הדירות החדשות מיזמים וקבלנים יורדים יותר מאשר דירות יד שניה, היות והם מוכרים בהנחות "במבצעים", וכך חוסכים בהוצאות המימון והשיווק שלהם. נתון זה גם מסביר את העלייה בהיקף לקיחת המשכנתאות ל 3.2 מיליארד ש"ח בחודש דצמבר 2011. לעומת היזמים, מוכרים פרטיים של דירות יד שניה אינם ממהרים למכור בזול, היות והם זקוקים לכסף על מנת לרכוש דירה חלופית.
הזוגות הצעירים ממשיכים לנטוש את חלום תל אביב-גבעתיים-רמת גן ואפילו את חלום חולון-פ"ת-כפר סבא, ומעדיפים לרכוש את דירתם הראשונה – דירת 4 חדרים בשכונה חדשה וצעירה עם מעלית, חניה ומרפסת שמש – במקומות המרוחקים עד שעת נסיעה מתל אביב, במקומות מתפתחים כמו רמלה (קרית האמנים / מצליח), באר יעקב, חדרה, יבנה, כפר יונה ועוד.
הרוכשים "מסכימים" להתרחק מתל אביב, בשל כבישים חדשים נגישים, כמו כביש 431.
כ 65% מהמתעניינים מחפשים לרכוש דירת יד שניה, לעומת כ 35% שמחפשים דירה מקבלן. הביקוש הגדול ביותר הינו לדירות 3-4 חדרים עד למחיר של 1,500,000 ₪. ישנה ירידה גדולה בביקוש לדירות 5 חדרים, בשל מחירן, כלומר, פחות פנטזיות ויותר מעשיות.
בעיר תל אביב ניתן לראות ירידה בכמות העסקאות באזורים היקרים, ועליה בכמות העסקאות באזורים הזולים יותר, בעיקר בדרום ומזרח העיר.
גם משקיעי נדל"ן רוכשים פחות דירות, ממספר סיבות:
- ירידה בגובה התשואות ל 3-5%, בהתאם למיקום הדירה ומאפייניה.
- העלאת שיעורי מס הרכישה על דירה שניה, ל 5-7% לפי שווי הדירה.
- הארכת תקופת הפטור ממס שבח בין מכירה למכירה, מ 4 שנים ל 8 שנים, משנת 2013.
- מגבלה של 40% הון עצמי (בעבר משקיעים לקחו גם 80% מימון).
- מגבלות משכנתא לגבי סוגי ההלוואות (רק 1/3 בריבית משתנה – פריים).
לענין השקעות בדירות להשכרה, שיעור המשקיעים בשוק הרוכשים יורד בהדרגה, ונמצא כיום ברמה של פחות מ 25% מסך הרוכשים.
שיעור המשקיעים בשוק המוכרים עומד על כ 20%.
משקיעי נדל"ן אשר "עשו" רווח נאה על דירות ההשקעה בשנים האחרונות, מוכנים להתגמש במחיר ולממש את הנכס, במיוחד אצל אלה שלקחו הלוואות במינוף גבוה. היקף שוק הדירות למכירה והדירות להשכרה קשור רבות באותם אלה אשר מתעניינים בתחום השקעות נדל"ן, היות ועל דירת 3 חדרים מתמודדים בקניה גם משקיעים הרוכשים דירה שניה וגם זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה.
חלק ממשקיעי הנדל"ן החלו למכור דירות ולממש רווחים, גם משיקולי מס.
כיום ניתן למכור דירה אחת בפטור של 4 שנים ממס שבח, ועוד 2 דירות (עד שווי של 2,200,000 ₪ לכל דירה) בפטור לפי הוראת השעה עד לסוף 2012.
מכאן שישנם משקיעי נדל"ן אשר מוכרים 3 דירות בפטור מלא ממס על עליית שווי הדירות.
החל מחודש ינואר 2013, משקיעים יוכלו למכור דירה אחת כל 8 שנים, וספירת השנים תחל ממועד מכירת הדירה האחרונה בפטור (לא משנה סוג הפטור).
על המשקיעים להבין שאם הם ימכרו דירה השקעה קטנה וזולה בפטור ואחרי ינואר 2013 ירצו למשל למכור את דירת המגורים היקרה שלהם, הם יצטרכו לשלם עליה מס שבח במידה ולא יחלפו 8 שנים מהמכירה האחרונה, ולכן חובה להתייעץ עם עו"ד לפני מכירת דירה.
אם שני בני זוג ידועים בציבור הגרים יחד, ימכרו כל אחד דירה הרשומה על שמו (שנקנתה לפני שהיו ידועים בציבור), בתקופה של פחות מ 8 שנים אחד מהשני, רשויות המס לא יאשרו פטור ממס שבח לדירה שתימכר שניה, מכיוון שבני הזוג נחשבים לענין המס כתא משפחתי אחד, כמו נשואים.
לגבי כיוון המחירים בהמשך השנה, ישנן שתי דעות:
- שמחירי הדירות ירדו במחצית הראשונה של השנה ואז יעלו החל מהקיץ והחגים. מי שחייב למכור כעת הם קבלנים עם קשיי מימון ומוכרי דירות יד שניה פרטיים אשר התחייבו כבר לרכישת דירה אחרת. החמרת האשראי לקבלנים תקטין היצע עתידי, בשל צמצום הבנייה.
- שמחירי הדירות ירדו לכל אורך השנה, במיוחד במידה ותימשך אווירת ההאטה בשל המשבר הכלכלי העולמי. בפריפריה צופים שהירידות יהיו יותר גדולות מאשר במרכז הארץ, וביקוש נמוך מצד משקיעי נדל"ן יוסיף למגמת הירידות. חלק ממשקיעי הנדל"ן ימכרו דירות לקראת סוף השנה בשל סיום הטבת הפטור הזמני ממס שבח על מכירת 2 דירות. כבר כיום ניתן לראות מבצעי מכירות בהנחות, מצד יזמים החוששים מעתיד פחות ורוד.
אם כן ניתן לראות האטה במכירת דירות, אולם לא מדובר על קיפאון היות וקיים ביקוש אמיתי בעיקר מצד אלפי זוגות צעירים חדשים בכל שנה. במידה ויזמים יאטו את קצב הבנייה, המחסור בהתחלות בנייה ימנע ירידות מחירים בעתיד.
ירידות המחירים באות לידי ביטוי ברוב אזורי הארץ, אולם במחירי השכירות המחירים אינם יורדים ואף עולים במקומות מסוימים, הן בשל הצורך במגורים חלופיים עד לקניית דירה והן בשל צמצום מלאי הדירות להשכרה בעקבות מכירת דירות על ידי משקיעי נדל"ן.
בתחילת 2011 המחירים המשיכו במגמת העלייה אשר החלה בשנת 2007.
שנת 2012 ממשיכה את המחצית השניה של שנת 2011, עם שינוי מגמה הבאה לידי ביטוי בירידות מחירים במקביל לפחות עסקאות. כיום היצע הדירות החדשות למכירה (כ 20,000 דירות חדשות לא מכורות) הינו הגדול ביותר ב 4 השנים האחרונות.
סקר שנערך לאחרונה מראה שזוגות צעירים יעדיפו רכישה של דירה, גם אם תהיה להם אפשרות לשכור דירה לטווח של 10 שנים ובמחיר קבוע. נתון זה מחזק את הדעה הרווחת שבישראל דירה מסמלת תחושת יציבות.
לגבי מיקום הדירה, מחצית מהזוגות הצעירים מעדיפים דירה חדישה ומרווחת בפריפריה הקרובה, ומחצית מעדיפים דירה יותר קטנה וישנה במרכז הארץ. העדפות הצעירים יושפעו בעתיד משיפורים באמצעי התחבורה וכן בהגדלת אפשרויות אזורי התעסוקה.
גם במכרזים אטרקטיביים לקרקעות לבניית צמודי קרקע (דו משפחתי) ישנה ירידה, הן במחירי המגרשים והן בכמות המתעניינים. במכרז לבנייה עצמית בשרון המבוקש (ביישוב קדימה צורן) חלה ירידה של 14% במחירי הקרקע מאז המכרז הקודם בחודש 3/2011.
סקר נוסף גילה כי לראשונה מזה 30 חודשים, הציבור הישראלי מוכן לשלם עבור דירה מחיר ממוצע של 980,000 ₪, המהווה ירידה של 22% מלפני 6 חודשים (1,250,000 ₪). מדובר על ירידה של כ 270,000 ₪ במחיר אותו יהיו מוכנים לשלם.
כלומר, המחיר הריאלי של הדירות יורד בעיני הקונים הפוטנציאלים אשר ממתינים על הגדר. להבדיל מהמחיר התיאורטי הנ"ל, בעסקאות שנחתמו בפועל הירידות היו באחוזים בודדים בלבד. נתון זה יכול להצביע על תחזית לעתיד, אולם רק אז נוכל לדעת מה תהיה נקודת שיווי המשקל החדשה של המחירים.
למרות שהמחיר התפישתי יורד (כוונת קנייה), הצורך ברכישת דירות אינו יורד. ישנו כאן פער אשר אמור להיסגר בעתיד, לאחד משני הכיוונים. נכון להיום הפער נסגר בהוזלה מתונה בלבד של המחירים.
לאחר העלאת המס על רווחי הון בבורסה ל 25% וככל שבנק ישראל ימשיך בהורדת הריבית במשק (כפי שעשה בינואר 2012), הולכת וגוברת הסבירות שהציבור יחזור להשקיע את כספו בנדל"ן, מה שימנע ירידות מחירים בדירות למגורים ובדירות להשקעה.
