דילמה לא קלה עומדת בראשם של אלפי בעלי דירות להשקעה. מצד אחד, הם יודעים שהתשואה נטו נמוכה, בשל הוצאות שונות על תחזוקת הדירה. מצד שני, הם יודעים שערך הדירה עולה עם השנים (בטווח הארוך) בשל ביקוש אמיתי. לעניין דירת השקעה – הדרך הארוכה היא הקצרה, דילמה זו נמצאת גם במחשבותיהם של אלה אשר מתעניינים ברכישה של דירת השקעה. המטרה העיקרית של דירת השקעה היא לצמצם בגיל מבוגר את התלות בהכנסה מעבודה.
אדם קורא בעיתון על שוק ההשכרה הרותח. למחרת בבוקר הוא קובע פגישה עם מתווך באחת מערי הפריפריה, במרחק נסיעה של שעה וחצי מביתו. המתווך מציע לו דירה עם "תשואה חלומית". הקונה לא מכיר את השוק המקומי.
דירת השקעה – הדרך הארוכה היא הקצרה – סיפרו לך שמחיר השוק של הדירה הוא 560,000 ₪ וש"יש כאן הזדמנות חד פעמית" כי המוכר חייב למכור. אחרי שתיקנה ותיכנס לעניינים של השכונה והבניין תגלה שלא קנית מציאה ושהמחיר ששילמת (525,000 ₪) הוא גם גבוה מידי.
דירת השקעה – הדרך הארוכה היא הקצרה
נזילה כרונית מהגג ומהקירות החיצוניים – זו הסיבה שהמוכר מכר.
לא ידעת מה זו בנייה טרומית.
אין וועד בית לשלם עבור הזיפות, האיטום ובטח לא עבור יריעות ביטומניות. תוסיפו לזה עץ גבוה שהעלים שלו נושרים ישירות אל הגג וסותמים את פתח הניקוז של מי הגשמים.
השכנים – חלקם נתמכי קצבאות ביטוח לאומי – אינם יכולים לממן את העלויות.
מעבר לכך, אוכלוסייה חלשה אינה מהווה תמריץ לכניסה של שוכרים איכותיים ונורמטיביים, גם לא במחיר של דמי שכירות זולים במיוחד.
מי שלא מבין בנדל"ן, "נופל" הרבה פעמים בנושא של שיפוץ הדירה.
הראו לך דירה מוזנחת – "לשיפוץ" כהגדרת במודעת הפרסום. סיפרו לך שמדובר בהשקעה של 15,000-20,000 ₪ בלבד. בסוף מסתבר לך שזה עלה לך 64,000 ₪ (וכמובן בבריאות, אחרי כל מה שעוללו לך בעלי המלאכה) ושאתה נמצא עמוק בתוך עוד הלוואה מסחרית שלקחת מהבנק.
רק בעל ניסיון יודע לחשב את התשואה האמיתית נטו.
ביידיש אומרים "אוטר גיזוקט" – אז הוא אמר.
אז המתווך אמר ואתה האמנת.
האמנת כי חיפשת את הדרך הקצרה. כעת תגלה שהדרך הקצרה היא ארוכה.
דירת השקעה – הדרך הארוכה היא הקצרה
רק הדרך הארוכה היא הקצרה.
אם היית משקיע עוד 5-6 ימים של לימוד בשטח (נכון, על חשבון זמן עבודה ופנאי שלך), העסקה שהיית עושה היתה טובה יותר.
כעת יש לך 2 ברירות: האחת, להישאר עם הדירה שקנית ולנשוך את השפתיים עם ההוצאות והתשואה הנמוכה. השניה, למכור את הדירה לקונה התמים הבא ולחפש עסקה יותר טוב לעצמך.
הפרייר הבא נמצא שם בטוח. הוא גם מחפש את הדרך הקצרה – זאת הארוכה.
אומר שוב – הדרך הקצרה היא ארוכה. אתה עלול לרכוש נכס לא נכון "וליפול" איתו.
דירת השקעה – הדרך הארוכה היא הקצרה ואין צורה אחרת להסביר את זה.
אם בסופו של דבר תמכור אותו, תפסיד את מס הרכישה ששילמת, פעמיים שכר טרחת עורך דין (פעם בקנייה ופעם במכירה), את דמי התיווך, את הזמן שהדירה עמדה ריקה ואת הריצות הרבות שלך. התסכול בחינם, על חשבון הבית.
לפני שניגשים לבצע עסקת השקעה בנדל"ן, יש להבין את השוק לעומק.
לא להתפתות לרכוש דירה בערד, בית שאן, טבריה או נצרת עילית, רק בגלל שהיא זולה.
צריך לדעת מה לקנות , היכן וכמה לשלם. צריך להבין מיהו קהל השוכרים המקומי ומה בדיוק הוא מחפש. יש דירות זולות בכל הארץ, מקרית ים דרך אשקלון ואופקים ועד מצפה רמון.
רק משקיע בעל ניסיון מכיר את העלויות האמיתיות והקושי שקיים בניהול השכרה של נכס מרוחק וישן.
עדיף לא לבצע שום עסקה, מאשר לבצע עסקה לא נכונה. הפזיזות מהשטן.
גם אם השתתפתם בקורס השקעות בנדל"ן ואתם "חמים על השוק", אל תקפצו כעיוורים אל העסקה הראשונה רק כדי לספר לחברים שגם אתם משתתפים במשחק. לוקח שנים להכיר את השוק הזה שנקרא שוק הנכסים המניבים. לא קל להשכיר כל דירה ביום אחד, ולא קל לקבל תשואה שנתית של 5%.
רוצים להבין מה צריך לעשות ואיך לא לטעות?
תתייעצו עם יועץ נדל"ן לפני ביצוע עסקה.
אני ממליץ לקרוא את זה:
