ביקוש בשל ריבוי טבעי

במדינות הענק סין והודו, בכל יום עוזבים אלפי חקלאים וכפריים את הכפר או העיירה הקטנה שלהם ועוברים לחיות ולעבוד בערים הגדולות. הביקושים לדירות מאוד גבוהים בערים הגדולות, ונוצר מצב בו עובדים אינם יכולים לרכוש דירה בעיר בה הם רוצים לחיות ולעבוד. לעניין ביקוש בשל ריבוי טבעי, תוך 15 שנים, 350 מיליון סינים יעברו מהכפרים לערים הגדולות, ויהיו בסין כ 200 ערים עם יותר מ 1,000,000 תושבים בכל עיר, כאשר מתוכן ב 15 ערים יגורו מעל ל 15,000,000 איש בכל עיר.

בהקשר של ביקוש בשל ריבוי טבעי יש להזכיר את מדיניות הגבלת הילודה בסין (חוק הילד היחיד) ולגבי הודו את הפלת העובריות והמתת תינוקות ממין נקבה מיד לאחר לידתן (ע"י הוריהם). בהודו מעדיפים בנים, היות ואשת הבן תעבור לגור בבית הוריו ותטפל בהם בזקנתם. מעבר לכך, נהוג בהודו שלבנות אין זכות ירושה, ולכן אשה נשואה תלויה בכספי בעלה והוריו.

כיום מונה אוכלוסיית העולם 7,400,000,000 בני אדם, כאשר אוכלוסיית ישראל הינה פחות מ 10,000,000 תושבים.
אולם, אם מביטים בנתונים של מדינות המערב, מגלים כי היקף הילודה יורד מעשור לעשור.
נוצר מצב בו גודל האוכלוסייה ילך ויפחת עם השנים, כתוצאה משיעור ילודה נמוך, שאינו יכול לשמור על גודל האוכלוסייה הקיים כיום. ברוסיה למשל, האוכלוסייה קטנה בכל שנה בכ 750,000 בני אדם, בשל מיעוט הלידות.
בעוד 40 שנה, יהיו ברחבי העולם פחות ילדים מאשר ישנם כיום, היות והריבוי הטבעי בעולם נמצא במגמת ירידה. תוך 10 שנים, כמות הילדים הצעירים (עד גיל 5) תהיה שווה לכמות הקשישים (מעל גיל 65). במשך מאות שנים היו יותר ילדים ממבוגרים, וכעת נתון זה הולך להשתנות בעולם.
אירופה הולכת לכיוון של ריבוי טבעי שלילי, כך שמספר הנפטרים יהיה גדול ממספר התינוקות שייוולדו.

ביקוש בשל ריבוי טבעי

השינוי הזה במבנה האוכלוסייה אינו מתקיים בישראל.
בארצנו, מספר הלידות גבוה פי 4 ממספר הפטירות, וזהו נתון חריג ביותר במדינות המערב.
בישראל למעלה מ 180,000 לידות בשנה, לעומת כ 43,000 פטירות.
שתי אוכלוסיות אחריות בעיקר על הריבוי הטבעי הגבוה: החרדים וערביי ישראל, אולם גם משפחה חילונית-עירונית-ממוצעת בישראל עדיין מגדלת יותר ילדים מאשר במדינות המערב.
ריבוי טבעי גבוה קיים בדרך כלל בחברות בהן הנשים אינן רוכשות השכלה ואינן עובדות, מה שאינו מדויק לגבי ישראל.

לנתונים אלה השפעה מהותית על שוק הנדל"ן למגורים.
לפני שאנו מקבלים החלטה, כרוכשי דירת מגורים או כמשקיעי נדל"ן השוקלים לרכוש דירת השקעה, עלינו לקחת בחשבון מכלול נתונים בנוגע לביקוש בשל ריבוי טבעי.
כיום שיעור הילודה במדינת ישראל הינו הגבוה ביותר באירופה, כלומר, שיעור הפריון בישראל הוא הגבוה ביותר עם ממוצע של 3 ילדים לאשה. במדינות כמו גרמניה או צ'כיה, השיעור עומד על 1.3 ילדים.
על כל 1,000 אנשים, בישראל נולדים 21 תינוקות, לעומת ממוצע של 10 באירופה. קרי, יותר מפי 2.
28% מהאוכלוסייה במדינת ישראל, הם ילדים מתחת לגיל 14. כל משקיע חכם בנדל"ן מבין שיגיע היום שהם יצטרכו לגור בדירה משלהם, בבעלות או בשכירות.

ההיגיון אומר שככל שהאוכלוסייה יותר צעירה, יש צורך ביותר דירות למגורים בראייה עתידית.
כיום עומד הביקוש השנתי לדירות מגורים על כ 60,000 דירות חדשות. במילים אחרות, כ 160 דירות חדשות בממוצע בכל יום, נדרשות עבור יחידים, זוגות צעירים וגרושים.
בשל הגידול הטבעי במשקי הבית, כתוצאה מ 50,000 חתונות בשנה וכ 10,000 מקרי גירושין בשנה (כל זוג שמתגרש זקוק ל 2 דירות במקום אחת, עד ששוב "יאחדו כתובות", אם יאחדו), נראה כי רכישת דירה בישראל, למגורים עצמאיים או להשקעה, לא תוכל לאכזב בטווח הארוך.
עצירה או ירידה במחירים, יהיו זמניים עד שמגמת העלייה תחזור למסלולה.

הן לגבי דירות למכירה והן לגבי דירות להשכרה, בנוגע לביקוש בשל ריבוי טבעי הנתונים הקיימים מבלבלים ולעיתים סותרים.
נסתכל על מספר דוגמאות:

1. קבלנים מאטים רכישת קרקעות חדשות לבניה עתידית, מה שעלול לגרום למחסור בעתיד.
2. תקנים של בניה מייקרים מחירי דירות חדשות (נושאי בטיחות, חיפוי, אש, בניה גבוהה ועוד).
3. הכנסת דחתה הצעה שמי ששירת בצבא (או בשירות לאומי) יהיה זכאי להלוואה מהמדינה לצורך רכישת דירה.

תינוקות ימשיכו להיוולד בישראל, ילדים יהפכו לנערים ולבוגרים, זוגות יתחתנו, יהיו גם הרבה רווקים, גרושים ועוד כל מיני סוגים של משפחות ומשקי בית ימשיכו לקום.
המשותף לכולם הוא שהם יצטרכו מקום לישון בו.
למקום הזה קוראים בית.
לוגיקה פשוטה מובילה להנחה שדירות מגורים בישראל לא יהיו מצרך עודף.
כל אחד ואחד מכם אשר קורא כעת את המאמר הזה, מוזמן להסיק את מסקנותיו שלו, הן לגבי מה שיקרה בשוק בתקופה הקרובה והן לגבי מה שיקרה בטווח הבינוני והארוך.