על תשואות על דירות להשכרה – בשנת 1995 עמד מספר משקי הבית בישראל על 1,650,000, בשנת 2008 המספר צמח ל 2,300,000 וכיום הוא מתקרב ל 2,800,000. קצב בניית דירות חדשות אינו מצליח להדביק את קצב הגידול הדמוגראפי, מה שיוביל להמשך עליית מחירי הדירות בטווח הבינוני והארוך. בשנת 2035, התחזית מדברת על אוכלוסיה בגודל של 11,500,000 נפש, ובמילים אחרות על תוספת של כמיליון משקי בית חדשים.
מחירי הדירות עולים והמשקיעים מגלים שהתשואות על דירות להשכרה הולכות ויורדות.
למה מחירי הדירות עולים ? כי אפשר להגדיל את המשכנתא.
למה דמי השכירות לא עולים ? כי המשכורת מוגבלת ויוקר המחיה גבוה.
אם בעבר תשואה שנתית של 5% היתה רף מינימום ותשואה של 6% היתה מקובלת עבור רוב המשקיעים, כיום מתפשרים גם על תשואה של 3.5-4% ואף פחות. בשביל עוד 1-1.5%, האם אתם בנויים לנהל השכרה של דירה בבניין שיכון בכרמיאל, דימונה, טבריה, ערד, מצפה רמון או עכו ?
מתמטיקה בסיסית מראה שמדובר על תוספת של 30-40% בתשואה, אולם נדרש מאמץ רב לקבל זאת.
למשקיעים מאזור תל אביב, חיפוש של דירה בגליל הרבה יותר מורכב מאשר חיפוש של דירה בפתח תקווה, יפו ובת ים.
רק מי שלא עושה חושב שלעשות זה קל.
תשואות על דירות להשכרה
בואו נסתכל קדימה 25 ואפילו 50 שנים.
איך הילדים והנכדים שלנו יצליחו לשרוד כלכלית, אם השכר נמוך, יוקר המחיה גבוה, הפנסיות יקוצצו ומחירי הדיור "יבלעו" את רוב הכסף הן של ההורים (עזרה בגיוס ההון העצמי הראשוני) והן של הילדים (החזרי משכנתא לעשרות שנים) ?
לדעתי, במבט ארוך טווח, כדאי לרכוש דירה להשכרה, מכיוון שדמי השכירות משלמים את החזרי ההלוואות, גם אם זה ייקח 30 שנים. גם אם שיעור המימון גבוה מהתשואה נטו, בסוף התהליך תישארו עם נכס נקי מחובות. כולם מחפשים את התשואות על דירות להשכרה.
אנו קוראים בעיתונים שמחירי הדירות ממשיכים לעלות, וזאת למרות הגבלות שיעור המימון שהציבור יכול לקבל מהבנקים למשכנתאות. מה הסוד ? או שההורים מסייעים יותר או שהקונים לוקחים הלוואות ממקורות חיצוניים (קרובי משפחה, חסכון שנצבר בקרן פנסיה, הלוואת מעביד בתנאים נוחים), וזאת על מנת להגדיל את ההון העצמי הראשוני.
הצורך ברכישת דירה הינו כורח כלכלי.
הסיבה: אנשים חוששים להמשיך לגור בשכירות כל ימי חייהם, וקיים אצלם חשש שלא יהיו מסוגלים לשלם דמי שכירות בשנות הזקנה שלהם. משכנתא, גם אם היא נלקחת לתקופה ארוכה של 30 שנים, סופה להסתיים, בעוד שתשלום דמי שכירות הינו לנצח (ודמי השכירות הולכים ומתייקרים).
אדם שאינו בעל דירה, אינו יכול לפרוש מהעבודה, אלא אם כן יש לו רזרבות כספיות גדולות עבור תשלום דמי השכירות. אדם שהינו בעל דירה, יוכל להיעזר בהכנסה מדמי השכירות עבור חלק מהתשלום החודשי של דיור מוגן או בית אבות.
עוד על תשואות על דירות להשכרה
ככל שמחירי הדירות במרכז הארץ הולכים ומתייקרים, כך נמנע מהילדים שלנו את האפשרות הכלכלית לרכוש ולגור קרוב אלינו בעתיד. ככל שתוחלת החיים תלך ותתארך, כך תהיה למבוגרים פחות אפשרות כלכלית לסייע לילדים. השילוב של תוחלת חיים ארוכה ומחירי דיור גבוהים, יובילו למצב שרבים מהדור הצעיר לא יצליחו לרכוש דירה במרכז הארץ ולאפשר להוריהם המבוגרים להינות מהנכדים.
קבלו עוד נתון לא נעים. ישנם בעלי משפחות בגילאי 40-50 אשר מקבלים מהוריהם סיוע כספי חודשי קבוע, על מנת לגמור את החודש. הילדים של קבוצה זו מתקרבים לגיל של מגורים עצמאיים, לימודים גבוהים ואפילו חתונה. ישנו מצב אבסורדי לפיו דור הסבים יצטרך לעזור גם לילדיו וגם לנכדיו, וזאת בשעה שעליו לשמור לעצמו כספים לגיל הזקנה. מן הסתם, רק למעטים יש את האמצעים הכלכלים לנהל מערכת תמיכה פיננסית שכזו.
התוצאה תהיה שדור הנכדים (בני ה 20 פלוס) ימצאו את עצמם גרים בבית הוריהם, בשל חוסר האפשרות לשלם דמי שכירות, שכר לימוד במוסד להשכלה גבוהה ואת ההוצאות השוטפות והיומיות של ניהול משק בית עצמאי.
לפני שאתם חושבים על רכישת דירה להשקעה, חובה להתייעץ עם מומחה לרכישת דירות להשקעה אשר יסביר לכם מאיזה טעויות להימנע!
