גם ב 2019, בכל ערב שבת, בארוחת שישי, נערכים ברחבי הארץ עשרות אלפי מפגשים של בני משפחה וחברים, בהם הנושא המרכזי בשיחות הנו נושא הדיור. חלק מהסועדים מדברים על דירות בשכירות, חלקם על קנייה של דירה וכולם מדברים על מחירי הדיור. אז שוק הנדל"ן לאן?
כדי להבין את המשפט שוק הנדל"ן לאן?, תחילה נביט אל העבר, על מנת להבין וללמוד מה קרה למחירי הדיור ב 25 השנים האחרונות.
בתחילת שנות ה 90 מחירי הדירות עלו בעקבות הביקוש הרב מצד העולים החדשים אשר הגיעו בעיקר ממדינות ברית המועצות לשעבר. לאחר מכן (בשנת 1996) רמת המחירים נעצרה ולקראת סוף שנות התשעים מחירי הדירות החלו לרדת. הירידות במחירי הדירות ולאחר מכן התייצבות הירידות, נמשכו כ 10 שנים לתוך העשור הקודם, והחל משנת 2007 החלו המחירים לעלות, בתחילה בעיר תל אביב ולאחר מכן כלפי חוץ ב"מעגלים" המקיפים אותה. בתחילה במעגלים הקרובים שהם רמת גן וגבעתיים, ולאחר מכן התפשטו עליות המחירים לכל אזור מרכז הארץ, החל מחדרה שבשרון ועד קו הרוחב של אשדוד-גדרה. בפריפריה המחירים המשיכו להישאר נמוכים עוד שנתיים לאחר מכן, ורק בשנת 2009 החלו לעלות בקצב גבוה מאוד ולעתים ביותר מ 100% (בפריפריה הרחוקה, דירות שעלו 250,000 עולות היום בסביבות 600,000).
במידה והיינו לוקחים סרגל ומותחים קו ישר בין שנת 1990 לבין שנת 2016, היינו מוצאים שבסך הכל קצב העלייה השנתי הממוצע לא היה חריג ב 21 השנים הללו. העליות החדות של 7 השנים האחרונות, היו בעצם תיקון לירידות של סוף שנות ה 90 ולרמות השפל של השנים הראשונות של המאה ה 21, בעיקר בשל האינתיפאדה והמיתון הכלכלי במשק.
שוק הנדל"ן לאן?
כיום אנו מצויים בתקופה בה ישנם ביקושים רבים, בשל הצורך הטבעי במגורים עצמאיים מצד זוגות צעירים, עולים חדשים ובעקבות גירושין.
אם נשים את כל פיסות המידע הללו בתוך בלנדר דמיוני ונערבב, נגיע למסקנה שאנו לא יכולים באמת לחזות מה יקרה. גם אם תהיה ירידה מסוימת במחירים, היא תהיה קרוב לוודאי ירידה זניחה של אחוזים בודדים, ובינתיים אנשים צריכים לגור בשכירות, כך שבשורה התחתונה אין אפשרות לחסכון אמתי במשך תקופת ההמתנה.
ירידה במחירי הדירות, במידה ואכן תקרה, תהיה שונה ברמתה באזורים שונים, בהתאם למאפייני כל אזור: תחבורה, תעסוקה, חינוך, שטחי בניה זמינים ועוד. יהיה גם הבדל בין דירות חדשות לבין דירות יד שנייה, מבחינת שינוי ברמות המחירים.
ישנו כלל האומר ש"מה שיש ממנו קצת גם ירד קצת, אם ירד", היות ואי אפשר לייצר בייצור המוני דירה שקטה עם חניה, ברחוב קטן במרכז תל אביב.
בשל קצב הריבוי הטבעי והביקוש הרב הקיים בארץ, ניתן להעריך שכל ירידת מחירים שתגיע, באם אכן תגיע, תהיה מתונה. כמה אחוזים בדיוק ? את זה אף אדם אינו יכול לחזות, וכל ניסיון להצביע על אחוז מסוים יהיה לא רציני.
עם קצב שנתי של כ 190,000 תינוקות (לעומת רק 46,000 פטירות), כ 12,000 מקרי גירושין (כל זוג יצטרך 2 משקי בית במקום אחד), 36,000 עולים חדשים ומעל ל 50,000 חתונות, ניתן לומר שהפסיכולוגיה יכולה אולי לעצור באופן זמני את הביקוש הקיים, אולם בשביל להוריד באמת מחירים, יש להגדיל את הצד של ההיצע באופן עקבי לאורך שנים רבות. הגורמים המשמעותיים וביניהם בנק ישראל, הבנקים, הקבלנים והממשלה, הנם בעד "נחיתה רכה" של המחירים. יותר מכך, הציבור הגדול של בעלי הדירות (המהווה בעצם את רוב הדירות בישראל), גם הוא אינו רוצה בירידות מחירים דו-ספרתיות דרסטיות.
סיכום שוק הנדל"ן לאן?
לסיכום – 28% מתוך 9,000,000 אזרחי ישראל, הם ילדים מתחת לגיל 14 (לעומת ממוצע של 17% במדינות המערב). שיעור הילודה הממוצע עומד על 3 ילדים למשפחה יהודית.
נתון קשור נוסף הוא שיעור הגידול באוכלוסיה. קצב הגידול בארץ עומד על 2.2% בשנה, לעומת פחות מאחוז בארה"ב. ברוסיה, למשל, יש ירידה של חצי אחוז.
עם 520 תינוקות חדשים מידי יום, סביר להניח שבמבט ארוך טווח, קצב עליית המחירים השנתי הממוצע של דירת מגורים בישראל ימשיך לעמוד על כ 3% (ראלית) בכל שנה.
חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן מקצועי לפני ביצוע עסקת נדל"ן, בישראל או בחו"ל?
אני ממליץ לקרוא את זה:
