שוק הנדל"ן ומעמד הביניים

אם אין מספיק כסף לרכישת דירת מגורים ב 1,400,000 ₪, אפשר ורצוי לקנות דירת השקעה ב 700,000 ₪, לבעלי הון עצמי של 300,000-400,000 ₪. נתונים כלכליים מצביעים על שחיקה של מעמד הביניים, כאשר חלקו באוכלוסיה ירד מ 56% ל 51%. הסיבה היא שחיקת ההכנסה הפנויה בחמש השנים האחרונות, בשל עליית יוקר המחיה בכלל ומחירי הדיור בפרט.
יוצא, שעד שנת 2007, 400,000 ₪ היו "הרבה כסף" ואפשרו לזוג צעיר ממרכז הארץ לרכוש דירת 3 חדרים ממוצעת עם משכנתא של כ 300,000 ש"ח ועם החזרים חודשיים סבירים. כיום, 400,000 ₪ זה "לא כסף" בשביל דירת מגורים ראויה בת 3 חדרים, ונדרשת משכנתא של כ 1,000,000 ₪ בשביל לגור ברמת גן, בדירה לא גדולה עם חניה.

מדריך לרכישת דירה יסביר שהפתרון לאלה המאמינים בבעלות על נדל"ן הוא לרכוש דירה "חלופית" ולהשכיר אותה, בזמן ששוכרים דירה יותר גדולה, ליד העבודה והמשפחה. למי שיש תקציב מוגבל ולא מספיק, כדי להיצמד ל"מדד הדירות" אשר עולה בטווח הארוך, מאשר להישאר מאחור עם ריבית של 2% בשנה בפיקדון הבנקאי. בגל עליות המחירים הבא, שאין לדעת מתי יגיע, הדירה החלופית תעלה עם המגמה.
יש לזכור שתמיד ניתן למכור את הדירה הקטנה, במידה ויהיה מספיק הון עצמי לרכישת דירת מגורים גדולה ויותר יקרה.
לאחרונה נשאלו נסקרים לגבי כיון השוק, והתשובות היו: 1/3 מאמינים שהמחירים יעלו, 1/3 שירדו ו 1/3 מדברים על התייצבות מחירים.
המשותף לרובם הוא הרצון להיות הבעלים של דירה, בגלל תחושת ביטחון והרצון להוריש לילדים.
על כל אדם אחד שמאמין בהשקעה בבורסה, 8 מאמינים בהשקעה בדירה.

בשטח מתרחש מהלך לפיו ישנה ירידה במחירי הדירות החדשות, לעיתים מעל 10% עקב מבצעי מכירות והוזלות מצד יזמים, אולם בדירות יד שניה התמונה שונה (ירידות של אחוזים בודדים) ומדובר על עקשנות מצד המוכרים, אשר זקוקים לכל שקל על מנת לקנות דירה אחרת לעצמם. אצל משפרי דיור, 27% מאלה שרכשו דירה, עדיין לא הספיקו למכור את הדירה הקודמת.
אצל משקיעי נדל"ן רואים ירידה בהיקף הרכישות, ושיעורם בשוק פחת בשנה-שנתיים האחרונות מ 32% ל 25%. שיעור המשקיעים בבאר שבע פחת מ 45% ל 23%.

לאלה מכם אשר חוסכים בקרנות פנסיה, חשוב לדעת שהקרנות עומדות בפני קיצוצים של כ 10%, בשל גירעונות שנוצרו בהן. המשמעות היא שהקצבאות החודשיות המשולמות לחוסכים יקטנו. הסיבות הן סביבת הריבית הנמוכה, העלייה בתוחלת החיים וה"תספורות" עקב חובות הטייקונים.
לבעלי דירת השקעה זה לא יכול לקרות מכיוון שרק הם אחראים לדירתם והם המנהלים שלה, כראות עיניהם. דירת השקעה הינה אלטרנטיבה ראויה לשאר החלופות של חסכון ארוך טווח. מצד אחד, התשואה שלה גבוהה מריבית פיקדונות הבנקים, ומצד שני אין בה את הסיכון שיש במניות בבורסה (מס רווח ההון בבורסה עומד על 25%, למי שמצליח להרוויח שם).
דירת השקעה מבטיחה בניית ערך בשילוב ביטחון. ברכישת דירה יש אפשרות למינוף וקבלת הלוואה של 60% ויותר מערכה, מה שלא ניתן לקבל באפיקי השקעה אחרים. להבדיל מלהיות תלוי במנהלי קרנות הפנסיה, בעל דירת השקעה מחליט לבדו על סוג הדירה שירכוש, אזור הרכישה, זהות השוכר ותנאי הסכם השכירות.

הממשלה רוצה להגדיל את היצע הדירות החדשות, כדי לעצור את התייקרות מחירי הדירות ולגרום להתייצבותם או לירידתם בצורה מתונה. ניתן לעשות זאת על ידי:

1. שיווק קרקעות במכרזים לבנייה של דירות חדשות "רגילות".
2. תמ"א 38 – תוספת דירות חדשות על גגות של בניינים ישנים (חיזוק נגד רעידות אדמה).
3. פינוי בינוי – הריסת מספר בניינים ישנים ובניית מגדלי דירות חדשים במקומם.

דוגמאות אחרונות מהשטח:

1. שיווק קרקע בשכונת נחלים בפתח תקווה לבניית 470 יחידות דיור.
2. תיקון חדש לתוכנית תמ"א 38 יאפשר תוספת של 2.5 קומות גם ברשויות חזקות כמו תל אביב, קרית אונו ורעננה.
3. פרוייקט גדול של פינוי-בינוי מקודם בתל אביב לבניית 1,234 דירות חדשות (במקום 470 ישנות), במתחם הרחובות ארלוזורוב / דרך נמיר / דפנה, הסמוך לנתיבי איילון ולרכבת. אלה שיגורו במגדלי הדירות הללו, יוכלו ללכת ברגל לעבודה לבנין המשרדים החדש שמתכנן להקים עזריאלי במתחם שרונה. המגדל שיאוכלס ב 2016, יהיה בן 50 קומות ויכלול 110,000 מ"ר משרדים.

נכון להיום, במדינת ישראל 80% מהדירות הנמכרות הן דירות יד שניה, ורק 20% מהעסקאות הן רכישות של דירות חדשות.

בחיפה, ישנה תוכנית להקים בסמוך לטכניון 2 בניינים בשכונת נווה שאנן. כל בנין יכיל 6 קומות עם 64 דירות בשטחים של 50-80 מ"ר. הבניינים יהיו מוכנים לאכלוס בסתיו 2014, לקראת תחילת שנת הלימודים. את דמי השכירות ישלמו הסטודנטים למשקיעים שיקנו את הדירות לצורך השקעה.

בתל אביב, תוכנית מתאר חדשה אושרה, ועד שנת 2025 יגדל מספר הדירות בעיר ב 35,000, כך שבעוד 13 שנים, מספר התושבים יגדל ל 450,000 (כיום ישנם 400,000 תושבים). מתוך התוספת של 35,000 הדירות, 18,000 ייבנו במסגרת תוכנית תמ"א 38 בדרך של תוספת קומות על בניינים קיימים וכן עיבוי והרחבת הבניינים לצדדים, וזאת בעיקר בשכונות דרום ומזרח העיר. כמו כן, ברחוב לה גווארדיה, הבניינים הישנים יזכו לזכויות בניה נוספות לצורך בנייה על גגות הבניינים הישנים. תושבי דרום העיר יוכלו לנסוע בבוקר לצומת חולון, שם מתוכנן אזור חדש של תעסוקה, משרדים ומסחר.