כולם מדברים על הדיור בשיחות הסלון, מרמי הארץ ועד פשוטי העם. לעניין עניים ועשירים בנדל"ן, בואו ננסה להבין, על קצה המזלג, כיצד שוק הדירות למגורים מתאפיין במעמדות השונים:
העניים – נאבקים לשרוד את השכירות / המשכנתא עד יומם האחרון.
מעמד הביניים – מעוניין להגן על כספו ממיסוי ואינפלציה.
העשירים – אינם מושפעים מאירועי השוק וחיים בנוחות כלכלית (וגם ילדיהם).
כשאנו מדברים על עניים ועשירים בנדל"ן, בשביל לקנות דירה להשקעה למטרת השכרה בבאר שבע, חיפה, לוד ומקומות רבים אחרים ברחבי הארץ, לא צריך להיות עשירים. האמת, עשירים בכלל אינם קונים דירות באזורים אלה.
דווקא מי שאינו עשיר צריך לרכוש, מכיוון שברצונו לשפר את מצבו הכלכלי בעתיד (מצבו שלו ושל ילדיו).
לחסרי דירה, מספיק הון עצמי של 150,000 ₪ בשביל להיכנס לשוק (משכנתא של עד 75% או 450,000 ₪).
לבעלי דירה, מספיק הון עצמי של 300,000 ₪ (ועוד משכנתא של 50% בגובה 300,000 ₪).
בעלי דירה קיימת יכולים להיכנס לשוק עם 0 הון עצמי, על ידי קבלת הלוואה כנגד שיעבוד הדירה הקיימת (50% משווי הדירה הקיימת).
עניים ועשירים בנדל"ן
בהקשר של עניים ועשירים בנדל"ן, דירת השקעה הינה נכס אשר מייצר תזרים מזומנים (דמי שכירות) + רווח הון (עליית שווי הדירה).
רכישת דירה יכולה להתבצע באמצעות מינוף, כלומר לקיחת הלוואה לשם מימון 50% מהקנייה.
"מרווח הטעות" בדירת השקעה קטן – גם אם מחירי הדירות ירדו מיד לאחר שרכשתם את הדירה, עדיין היא תניב לכם הכנסה מדמי שכירות עד שהמחירים ישובו לעלות, והם ישובו לעלות.
יש הטוענים שכעת זה לא הזמן המתאים לרכישת דירה.
אחרים אינם מסכימים עם גישה זו ואומרים שמי שמתכוון לרכוש דירה לשנים רבות (למגורים או כשהשקעה), כל עיתוי הינו זמן מתאים לרכישה, ללא קשר לרמות מחירי הדירות.
איש אינו יכול לחזות את העתיד ומחירי הדירות יכולים להמשיך לעלות.
לסיכום נקודה זו – מי שרץ למרחקים ארוכים, אינו מסתכל על שינויים נקודתיים במחירים על ציר הזמן.
מעבר לכך, מי שרוכש דירה להשקעה ממשיך להנות מהכנסה מדמי השכירות, גם בזמן שעל הנייר יש שינויים זמניים מטה במחירים.
היות והמגמה הרב שנתית הינה מגמה ארוכת טווח של עליות מחירים, תמיד יהיה עדיף לרכוש דירה מאשר לשכור דירה, וזאת בהתחשב בתוחלת החיים ההולכת ומתארכת.
בהנחה שיוקר המחיה יקשה על הצעירים לחסוך הון עצמי גבוה לצורך קנייה של דירה במרכז הארץ, בהסתכלות ארוכת טווח עדיף להם לרכוש דירת מגורים או השקעה (להשכיר ולשכור) במעגלים היותר מרוחקים מתל אביב, בהנחה שהמדינה תדאג לספק תשתיות של תחבורה ותעסוקה.
יש כלל בסיסי בכלכלה, לפיו כאשר המחיר עולה אז הביקוש יורד.
הנדל"ן בישראל הוא יוצא מן הכלל – המחיר עולה ואיתו עולה גם הביקוש.
היקף המשכנתאות הולך ועולה למרות שמחירי הדירות הולכים ועולים.
האם יש כאן "בעיה" ?
האם זה אומר שהשוק נמצא בפסגה ואמור לתקן מטה ?
האם יתרחש משבר בשוק הנדל"ן כאשר יגיע זמנה של הריבית לעלות ?
עוד על עניים ועשירים בנדל"ן
יש לזכור שתוחלת החיים עלתה ב 15 שנים ב 50 השנים האחרונות.
צעירים בוגרים חייבים לחשוב כבר בגיל 30 כיצד יממנו את הוצאות הזקנה שלהם.
יותר מכך, אם הם ירצו לעזור כלכלית לילדים שלהם ולקנות מתנות לנכדים ולנינים שלהם, הם חייבים לייצר מקורות הכנסה נוספים.
מחירי הקרקעות עלו בשנים האחרונות במרכז הארץ ב 60% וגם מחירי הדירות עלו בשיעור דומה ויותר. אולם, בפריפריה מחירי הדירות עלו ב 50% למרות שמחירי הקרקעות שם עלו ב 15% בלבד. מן הסתם, בפריפריה יש יותר קרקעות פנויות ולכן מחירן התייקר פחות.
בין יתר ההסברים לעליית המחירים בפריפריה ניתן לומר שכאשר מחיר דירת 4 חדרים חדשה בקרית אונו ובחולון נע סביב 2,400,000 ₪, במרחק של חצי שעה נסיעה משם מחיר של 1,400,000 ₪ נראה פתאום זול.
דירה להשקעה היא חלק בלתי נפרד מתיק השקעות סולידי, הן לענין תוספת הכנסה בפנסיה והן לענין הורשה בעתיד.
הממשלה צריכה דווקא לעודד את המשקיעים הקטנים, במקום להילחם נגדם. גם ככה המשקיעים "סובלים" מתשואות נמוכות ומקשיי טיפול בהשכרה.
תשואות של 3% במרכז הארץ ועד 6% בפריפריה הרחוקה, לא יהפכו אף אדם לעשיר. המטרה העיקרית היא למנוע שחיקה בערך הכסף.
בנדל"ן ישנו מחזור עסקי (BUSINESS CYCLE) ארוך.
כלומר שעל מנת לקנות בזול ולמכור ביוקר (מימוש רווחים), יש להמתין מספר שנים לא קטן.
עיתוי המכירה תלוי בגורמים רבים ונדרש ניסיון וידע רב על מנת לתזמן את השוק.
לדוגמא: בקיץ וחורף 2011 ואביב 2012 מיהרו משקיעים רבים למכור את דירות ההשקעה שלהם בתקופת מחאת האוהלים.
מי שביצע את הצעד הזה לא קרא נכון את המפה.
מחסור בדירות חדשות וסביבת ריבית נמוכה הינם גורמים כלכליים אמיתיים ולכן הפסיכולוגיה הפסידה.
אלה שציפו לירידות מחירים התבססו על ציפיות במקום על נתונים עובדתיים.
מי שלא מכר אז, ממשיך להנות מעליית ערך הדירה שלו עד היום.
