מסירת חזקה בדירת השקעה

מסירת חזקה בדירת השקעה היא הטרמינולוגיה המשפטית לסעיף בהסכם קניית דירה (נקרא "הסכם מכר"), המדבר על המועד בו הרוכש מקבל לידיו את מפתח הדירה שקנה.
מדובר על יום מרגש מאוד, בו הקונה מתעורר הרבה לפני השעון המעורר (לאחר לילה ארוך של מחשבות על תוכניות וחישובים).
באותו יום מיוחד, הקונה מוסר למוכר את התשלום האחרון עבור רכישת הדירה, והצדדים (הקונה והמוכר) הולכים ביחד למשרדי הארנונה, מים, חברת החשמל והגז, על מנת להעביר את שם המשלם מהמוכר לקונה.

לאחר מסירת חזקה בדירת השקעה בפתיחת דלת הדירה בפעם הראשונה, הקונה מרגיש הרגשה מאוד גאה ומספקת.
זו הפעם הראשונה שהוא נכנס לדירה "שלו".
זו הפעם הראשונה שהוא רואה "טוב ובאופן ברור" את הדירה, מכיוון שבביקורים הקודמים שלו בדירה המוכרים או השוכרים גרו שם והרהיטים שלהם "הסתירו" את הקירות והרצפה. חוץ מזה, בזמן ביקורים של בדיקת דירה, אי אפשר להיכנס לאזורים פרטיים כמו חדר שינה וחדר רחצה לזמן ממושך.

אם כן, כאשר הקונה פותח בפעם הראשונה את דלת הדירה, הוא רואה "דברים שונים", החל מצבע הריצוף בסלון (שהיה מכוסה בביקורים בשטיח ובספות) ועד החרסינות בקירות חדר הרחצה (שהיו מכוסות במתלים עם מגבות וחלוקי רחצה).

השלב הבא הוא שלב לא פשוט ולא זול, אשר כולל את סידור הדירה.
החל מצביעת הקירות והתקנת מזגן, דרך שיפוץ חדר הרחצה (עם או בלי שיפוץ המטבח) ועד לריצוף חדש ולהחלפת חלונות. רק מי שעבר בעצמו את השלב הזה, מבין את הקושי שקיים בעולם ההשקעות בנדל"ן.

מסירת חזקה בדירת השקעה

כעת הקונה (הבעלים החדש) מפרסם את הדירה למכירה ומחליט על גובה שכר הדירה המבוקש.
הקונה צריך להחליט מה משך הזמן בו הוא מוכן שהדירה תעמוד ריקה, עד שימצא שוכר "מתאים" אשר ישלם לו דמי שכירות "ראויים".
להציג דירה בפריפריה הרחוקה לשוכרים פוטנציאלים בזמנים שונים, זו משימה לא קלה.
המשכיר תמיד נמצא בדילמה באם לתת הנחה בגובה דמי השכירות או לחכות (עם דירה ריקה) עד שיגיע השוכר "הנכון" שמוכן לשלם את המחיר "הנכון".
"אי הוודאות" הזאת תחזור על עצמה מחדש לאורך השנים, בתקופות שבין שוכרים.
בכל פעם ששוכר עוזב את הדירה, המשכיר עובר מחדש את התהליך של חיפוש השוכר הבא.

לגבי הכדאיות של רכישת דירת השקעה בימים אלה של קיץ 2019, קיימים "חסרונות" בהחזקת דירה למטרת השכרה: מחירי הדירות הגבוהים, התשואה השנתית הנמוכה מדמי השכירות, הצורך לתקן קלקולים וכמובן לשלם על התיקונים (ההוצאה אינה מוכרת במסלול פטור או מס 10%), ההוצאות (מתווך, עו"ד) והמיסוי (מס רכישה) בקניית הדירה ובמכירתה (ביטול הפטור ממס שבח) וכן הסיכון שהדירה תעמוד ריקה זמן מה או ששוכר בעייתי לא ישלם או לא יפנה (ולעיתים גם שתי הצרות יחד).

"הפיצוי" על קשיים אלה הוא ערך כלכלי ומשפחתי אשר שווה את כל הטרחה והאתגרים – תחושת הביטחון שיש בבעלות על נכס מקרקעין, הנתון לפיו מחירי הדירות הוכיחו עליות שווי ב 60 השנים האחרונות (למרות מלחמות ומיתונים) והידיעה שהילדים יוכלו להשתמש בנכס בעתיד או להנות מפירות השכרתו או מכירתו.

לאלה מכם הקוראים על כוונת הממשלה לבנות פרוייקטים של דירות להשכרה לטווח ארוך במחיר מוזל, אל תיבהלו "מהתחרות" הזו. גופים מוסדיים, כמו חברות ביטוח וקופות גמל, לא ייכנסו לתחום הזה כל כך מהר, היות והם אינם מעוניינים להופיע בכותרות העיתונים כמי שדורשים פינוי לרחוב של משפחה צעירה עם ילדים קטנים שלא עמדה בתשלומי השכירות.
יש לקרנות הפנסיה וההשתלמות השקעות יותר מעניינות בחו"ל בימים אלה, עם תשואה גבוהה ופוטנציאל לעליית ערך, הן בתחום המגורים והן בתחום הנדל"ן המסחרי והמשרדים. השוק בארה"ב ובאירופה הרבה יותר קורץ להם. בשביל מה להם להתעסק עם 100 משפחות עם ילדים בנכס למגורים בישראל, אם אפשר לרכוש בגרמניה, שוויץ, בריטניה או ארה"ב בנין משרדים שבו השוכר המסחרי חותם על חוזה שכירות ל 15 שנים וגם משפץ את המושכר על חשבונו ?

עוד מילה על מסירת חזקה בדירת השקעה

הדרך לקבלת המפתח לדירת ההשקעה, ביום מסירת חזקה בדירת השקעה, הינה דרך ארוכה ולא פשוטה.
ההחלטה על רכישת דירת השקעה הינה החלטה רבת שלבים ובדיקות.
השוק של 2019 מאתגר במיוחד – רמות המחירים, ההיצע העתידי, המיסוי ועוד היבטים רבים.
בשוק שכזה נדרש ידע רב על מנת לבצע עסקה מוצלחת, ורק מי שבאמת מכיר את השוק, יודע מהו המחיר האמיתי והנכון של הנכסים השונים ובעיקר מתי והיכן לחפש אותם.

מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל"ן על מנת להבין כיום את השוק ב 2019
היכן לקנות, איזה סוג של נכס, איפה פחות כדאי לקנות ועוד היבטים רבים.