בתחרות שבין זוגות צעירים ומשקיעים, פוחת כוחם של המשקיעים מבחינת יכולת ההשקעה בנדל"ן.
על כל דירה קטנה וזולה שמוצעת למכירה, גובר הסיכוי של זוג צעיר לנצח "משקיע קטן" – משקיע עם הון עצמי נמוך, אשר מוגבל במימון עד לגובה של 50% משווי הדירה.
הזוג הצעיר ינצח בתחרות גם את המשקיע הסדרתי הקטן – זה שמחלק את הונו העצמי לחלקים, על מנת לרכוש כמה שיותר דירות להשקעה, עם מינימום הון עצמי לכל דירה.
במילים פשוטות, "בתחרות" על רכישת דירה של 1,000,000 ₪, הזוג הצעיר יידרש להון עצמי של 250,000 ₪ (75% משכנתא), בעוד שהמשקיע יידרש להון עצמי של 500,000 ₪ (50% משכנתא). מכאן, שבעולם ההשקעות בנדל"ן משקיעים קטנים יתקשו לרכוש דירות 2-3 חדרים במרכזי הערים הותיקות במרכז הארץ.
זוג צעיר חסר דירה שייקח משכנתא בגובה של 700,000 ₪, לתקופה של 25 שנה, במסלול של ריבית קבועה לא צמודה, ישלם החזר חודשי קבוע של כ 4,200 ₪ (לפי ריבית של 5.3%). כיום הריביות נמוכות ובעתיד צפויות לעלות, כך שלדעת מומחים שמסלול זה עדיף כיום על מסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים.
לפני כניסת ההוראות על מגבלות המימון לתוקף ביום 1/11/2012, משקיעים סדרתיים קטנים יכלו לרכוש במקומות כמו בבאר שבע וחיפה 2 דירות עם הון עצמי כולל בסך של 300,000 ₪, באופן שכל דירה קיבלה 150,000 ₪ מההון העצמי ו – 350,000 ₪ הלוואת משכנתא של 70%.
לאחר כניסת ההוראות לתוקף, אותו משקיע יוכל לרכוש רק דירה אחת.
לנתון זה יש השלכות רבות על שוק הנדל"ן, החל מגודל הביקוש ועד להיצע הדירות להשכרה.
הגבלת המימון תזיז משקיעי נדל"ן לדירות זולות יותר, משום שההון העצמי שלהם יאפשר להם מימון של עד 50% בלבד. במילים אחרות, תיווצר תחרות ברכישת דירות מול השכבות היותר חלשות של חסרי הדירה.
המשמעות הראשונה היא עליית מחירים דווקא בפריפריה הזולה.
המשמעות השניה היא פחות משקיעים בדירות במרכז הארץ (חניקת ביקושים) ועלייה במחירי השכירות, בשל היצע נמוך יותר של דירות להשכרה.
זוג צעיר חסר דירה, יכול עם אותו הון עצמי של 300,000 ₪, לרכוש שתי דירות בשווי של 400,000 ₪ כל אחת.
את הדירה הראשונה עם 100,000 ₪ הון עצמי (ומימון של 75% בגובה 300,000 ₪), ואת הדירה השניה, והפעם כמשקיע, עם הון עצמי של 200,000 ₪ ומימון של 200,000 ₪ (משכנתא של 50%).
לענין חסרי דירה, יש לשים לב שברכישה הראשונה יש פטור ממס רכישה (עד לסכום של 1.4 מיליון) ובשניה יש לשלם מס רכישה בגובה של 5% (20,000 ₪). כמו כן, ברכישה הראשונה והשניה, קבלת ההלוואות מהבנק למשכנתאות הינה בכפוף ליכולת ההחזר של הלווה.
מבחינת כדאיות ההשקעה באזור באר שבע, העברת בסיסי צה"ל לנגב (קרית ההדרכה והמודיעין) תשנה את שוק הנדל"ן שם, וימים יגידו עד כמה.
בבאר שבע נבנים עוד מרכזי קניות, ודירות חדשות מוקמות בבאר שבע, עומר, מיתר, אופקים, דימונה ערד וירוחם. התחזית מדברת על מעבר של 2,600 משרתי קבע לדרום, אשר יקבלו סיוע בשכר דירה או בהחזרי משכנתא בסכומים של 800-1,200 ש"ח בחודש.
כלל הצריכה והתעסוקה תגבר בנגב, ישירות ובעקיפין. עיר הבה"דים (קרית ההדרכה) תיפתח בשנת 2015, ותכלול 10,000 חיילים ו 100,000 חניכים שיעברו שם הדרכות בכל שנה.
יכולת ההשקעה בנדל"ן הפכה ליכולת מוגבלת, ולעיתים גם המשקיעים וגם הזוגות הצעירים חסרי הדיור יפסידו.
דוגמא: דירה מוצעת למכירה במחיר של 1,200,000 ₪. למשקיע יש הון עצמי של 500,000 ₪ ולזוג הצעיר יש הון עצמי של 250,000 ₪. שניהם לא יוכלו לקנות את הדירה בשל מגבלות המימון. מכאן שהמוכר – משפר הדיור שמעוניין לעבור לדירה גדולה יותר – לא ימכור את הדירה, וככה השוק ייתקע.
אם המשקיע יקנה דירה אחרת ב 1,000,000 ₪ (500,000 ₪ משכנתא) והזוג הצעיר לא יקבל משכנתא של 750,000 ₪ בשל יכולת החזר לא מספקת, הזוג הצעיר יאלץ לגור בדירה בשכירות.
מצד שני, דירות של 1,000,000 ₪ מוציאות מהמשחק משקיעים עם הון עצמי נמוך מ 500,000 ₪, כך שיהיו בשוק פחות דירות להשכרה מהסוג הזה, ופחות דירות יובילו לעלייה במחירי השכירות.
למשקיעים "סדרתיים" יש תמיד בעיה של נזילות, מכיוון שהם תמיד בעשייה ובביצוע.
רוכשי דירות להשקעה הם לא אנשים "רגילים" שחוששים משינויים ולא מבצעים.
משקיעים בנדל"ן הם אנשים שלא מפחדים לקחת הלוואות ושחושבים על העתיד 20 וגם 30 שנים קדימה. הם אנשים שלא מחפשים סיבות מדוע לא לפעול. הם אנשים שאפילו משעבדים את דירת המגורים שלהם, רוכשים נכס קטן נוסף, משכירים אותו, ומחזירים את המשכנתא מדמי השכירות במשך עשרות שנים. בפני המשקיעים המקצועיים ניצבת כיום בעיה מרכזית אחת: חוסר במימון מול מחירי נדל"ן גבוהים.
