התמודדות משפטית עם ליקויי בניה

בישראל נבנות מידי שנה אלפי יחידות דיור ואין צורך לפרט על מחיריהן ההולכים ונעשים יקרים יותר יותר עם התיקרות הקרקעות והעליות החדשות בשווקי הנדל"ן השונים בארץ.

כמות הבניה איננה מספקת כיום, חסרות עשרות אלפי דירות לזוגות צעירים המקימים משפחות חדשות, ולחץ הבניה הגדול והפוטנציאל הרווחי הגדול מדירות גורם לקבלנים רבים להזדרז ולבנות בניינים במהירות גדולה, גם אם לפעמים נגרמים כתוצאה מעבודה רשלנית ליקויי בניה הפוגעים ברוכשי הדירות החדשות.
כמובן שאין קבלן ששם לו למטרה "לעשות דווקא" וליצור ליקויי בניה במתכוון, הרי לאחר גילוי שכזה הוא עשוי לחזור לדירה לתיקון הליקויים או לפצות את רוכשי הנכס בסכומים גבוהים אשר היו יכולים להחסך מראש.
למרות חוסר הכדאיות בעבודה רשלנית, קיימים קבלים שלא מבצעים בדיקה ואכיפה משמעותית של תקנות הבניה בהתאם לחוק, אינם מפקחים בנושא זה על עובדיהם וכתוצאה מכך גורמים נזקים של עשרות עד מאות אלפי שקלים לבעלי דירות ולעצמם.
בישראל בלבד מוגשות למעלה מ 2,500 תביעות על ליקויי בניה מידי שנה בממוצע, סכום התביעות הוא למעלה מ 500,000,000 ש"ח, מה שמעמיד תביעה ממוצעת בתחום ליקויי הבניה בסכום עתק המוערך ע"י חברות בדק בית ב 200,000 שקלים.

אם כן, כאשר מתכוונים לרכוש דירה חדשה מקבלן, מה צריך לבדוק בתחום ליקויי הבניה?

1. היסטוריית הקבלן באינטרנט – ניתן למצוא באינטרנט מאגרים שלמים של תביעות בגין ליקויי בניה, המאגרים האלה בדרך כלל יעלו כאשר תזינו למנוע החיפוש גוגל את שם חברת הבניה בע"מ. יצוצו פסקי דין בתחומים שונים. מלבד הבדיקה על הקבלן בתחומי קיום הבטחות וטיב מוצר, יצוצו פסקי דין בתחום ליקויי בניה, כאשר בעלי נכסים דורשים פיצויים מהקבלן לתיקון ליקויי הבניה שנתגלו בדירתם החדשה. במידה וגיליתם מספר פסקי דין העוסקים בנושא, מומלץ להזהר מאוד ולעיתים לבדוק את האפשרות של השכרת מפקח בניה שיפקח על כל תהליך הבניה – מומלץ בפרוייקטים יקרים ופחות בפרוייקטים שאינם יקרים, כמובן שהכל שיקול כלכלי עצמי.
2. חוות דעת מלקוחות העבר – בקשו מהחברה הקבלנית רשימה של לקוחות שרכשו דירות בעבר, התקשרו אליהם, בדקו האם נמצאו בדירתם ליקויי בניה, האם כל מה שהובטח להם סופק, מהי רשת שביעות הרצון שלהם מהדירה כיום ולמה. חוות דעת של רוכשים היא האמינה ביותר שיכולה להתקבל מכיוון שלרוב מי שכבר רכש הוא ה"שופט" הטוב ביותר של הבטחות אל מול המציאות. חשוב לבדוק מספר לקוחות אשר רכשו דירות בפרוייקטים שונים, מכיון שישנם פרוייקטים מוצלחים יותר ופחות וחשוב לבדוק את מגוון העבודות של מי שעומד לבנות את ביתכם (כנראה הדבר היקר ביותר שתרכשו).

חוק ליקויי בניה

"קניתי דירה ונמצאו בה ליקויים, מה לעשות?"
מטרתו העיקרית של המאמר היא בדיוק לענות על השאלה הזו. ראשית ארחיב על שאלה מוקדמת יותר – "איך לאתר ליקויי בניה?"
התשובה לשאלה הכלכך כללית היא יחסית פשוטה, מיד לאחר סיום הבניה של הדירה, מזמינים חברה לביקורת מבנים במבצעת בדיקה מעמיקה על כל הקשור בתחום הליקויים, לדוגמא:

• מדידת גודל חדרים – בדיקת תקינות בהתאם לתקנות הבניה העדכניות.
• מדידת גובה תקרות – בדיקת תקניות גובה התקרות בדירה בהתאם להגדרות כל חלל וחלל בדירה בהתאם לתקנות הבניה.
• בדיקת דליפות מים וגז – באמצעות מכשור מיוחד ניתן לבדוק דליפות של צנרת מים, ללא כל צורך בשבירת קירות או חיתוך.

דליפת צינורות גז נחשבות לליקוי בניה חמור וחייבות בתיקון מידי בשל הסכנה לחיי אדם.
חברות ביקורת מבנים מפיקות דו"ח ביקורת שבתוכו פירוט מעמיק של כל הליקויים שנמצאו בדירה ובמידת הצורך גם הערכה שמאית לגבי גודל הנזק מבחינה כספית.

בתשובה לשאלה השניה ("נמצאו ליקויי מה לעשות?") הדבר הראשון לאחר הפקת דו"ח של חברת בדק בית הוא לפנות עם כל המסמכים לעורך דין ליקויי בניה המתמחה בתחום המשפטי של תקנות הבניה השונות.
לפני פניה אל עו"ד ליקויי בניה יש להכין את המסמכים הבאים:

1. חוזה הרכישה של הדירה \ בית.
2. דו"ח שמאי מקרקעין לגבי גובה הנזק הנגרם כתוצאה מליקויי בניה (כולל ירידת ערך עתידית).
3. תצלום ת.ז. של בעל הנכס.
4. דו"ח ביקורת מבנים של חברת בדק בית מוכרת.

מכיוון שתקנות הבניה משתנות מעת לעת, מומלץ ישירות לפנות לגורם המשפטי ולא לנסות לפנות לקבלן באופן עצמאי מכיוון שייתכן שתקנות שתקראו היום (בספרים או באינטרנט) נכתבו מזמן ואינן תקפות נכון לרגע זה.
עו"ד ליקויי בניה לרוב פונה ישירות לקבלן בהסתמך על נתונים מהדו"ח אותו קיבל על ידכם ושהופק על ידי חברת בדק בית מקצועית.
בפניתו לקבלן מבקש עורך הדין לבצע תיקונים מיידים של הליקויים החמורים (דליפות גז, חוטי חשמל חשופים וכד').
במידה וישנם ליקויי בניה שלא משתלם לתקנם יגיעו במרבית המקרים, עורך הדין והקבלן, לפשרה בה הקבלן ישלם לבעל הנכס את סכום הפיצוי המוערך ע"י שמאי מקרקעין על ירידת הערך של הדירה ופיצוי מוסכם המגיע לבעל הדירה.
במרבית המקרים הערכת הנזק הניתנת ע"י חברת בדק בית גבוהה מן הנזק הנגרם בפועל, לכן מומלץ לא לשמוח טרם עת מהערכות גבוהות, מרבית הסכומים הגדולים בתיקים המגיעים לבית המשפט מצומצמים משמעותית אלא אם יש אמת בדבר.
במקרים של חילוקי דעות בין בעל הנכס (עורך דין מטעמו) לבית הקבלן, בית המשפט ממנה מומחה ליקויי בניה מטעמו המתמחה בשמאות ובהערכת ירידת ערך ונזק בדירות מגורים, השמאי מטעם בית המשפט מבצע ביקורת בדירה ונותן הערכה מדוייקת לגבי גובה הפיצוי שמוטל על הקבלן לשלם לבעל הנכס, רוב התיקים נסגרים על גובה הפיצוי אותו קובע הנאמן מטעם ביהמ"ש.

לסיכום
מומלץ לבצע את כל הפעולות המקדימות למניעת ליקויי בניה בדירכם החדשה, עם זאת במידה ואכן נמצאו ליקויי בניה בדירה, למרות הביקורת המקפידה שערכם וכל המאמצים שהשקעתם על מנת להמנע, מומלץ להתייעץ עם עו"ד ליקויי בניה לניהול התיק בצורה מקצועית ולקבלת הפיצוי המירבי על הליקויים שנמצאו בדירתכם.

מומלצים בתחום:
עו"ד ליקויי בניה – אברהם שלו.