Noah Square Givatayim
צילום מגג בניין הממוקם על הכיכר
"גרעין" מדינתנו הינה העיר תל אביב ויש הקוראים לה מדינת תל אביב, משום שהיא "מתנהגת" אחרת מהפריפריה. הדבר בא לידי ביטוי במחירי הנדל"ן, למכירה ובהשכרה, ובאורחות החיים של התושבים.
בתל אביב מתרכזת רוב הפעילות העסקית, התעסוקתית והחברתית של ישראל. העיר ובמיוחד מרכז העיר, היתה והינה עיר של צעירים, מכל הסוגים והגוונים.
גבעתיים ורמת גן – השכנות ממזרח, דגלו במשך שנים רבות בשמירה על "שקט יחסי", ואופיינו באוכלוסיה יחסית מבוגרת אשר ביקשה לעצמה "עיר שינה". גבעתיים אף זכתה בעבר בתואר העיר "הזקנה" בישראל, היות ושיעור בני ה 65 בעיר היה הגבוה ביותר בארץ ועמד על כ 25% מהתושבים. כיום רבים מאותם ותיקים כבר אינם תושבי העיר, משתי סיבות עיקריות: פטירות ועזיבה למוסדות דיור מוגן ובתי אבות מחוץ לעיר.
מתוך כ 55,000 תושבי העיר גבעתיים, כ 14,000 היו מבוגרים וכיום כאמור מספרם פחת באלפים. דירות המגורים של אותם תושבים ותיקים נמכרו או הושכרו לצעירים, אשר ראו בעיר אלטרנטיבה סולידית וראויה לתל אביב, מה גם שמחירי הדירות בגבעתיים, הן בקנייה והן בשכירות, נמוכים יותר מאשר במרכז תל אביב.
רמת גן נחשבת לאחות הגדולה של גבעתיים, והיא גדולה ממנה הן בשטחה והן במספר תושביה (פי 3 ויותר), וככזו הגיעו אליה צעירים רבים, גם מתוך אלטרנטיבה לתל אביב וגם בשל העובדה שאזור הבורסה מהווה מרכז תעסוקה לאלפי צעירים, המעדיפים לגור בסמיכות למקום העבודה ובכך לחסוך לעצמם פקקים וזמן נסיעה לעבודה.
בשנים 2000-2006 מחירי הדירות בשתי הערים עמדו במקום, ברמות מחירים יחסית סבירות וללא ביקושים מיוחדים, למרות המיקום שלהן – קרבתן "למרכז העצבים" של המדינה. עם תחילת מגמת עליית מחירי הדירות בשנת 2007, בנוסף לרכישות דירות למגורים, החלה גם כניסה מסיבית של משקיעים לערים רמת גן וגבעתיים.
כערים ותיקות אשר לפני 50 שנים ויותר נבנו בהן כמויות גדולות של דירות קטנות בנות 1-2.5 חדרים, רבות מהדירות הללו נרכשו על ידי משקיעי נדל"ן אשר הבינו את פוטנציאל הביקוש העתידי לדירות מסוג זה, במיוחד מצד צעירים, זוגות צעירים בתחילת דרכם וגרושים. מיותר לציין שכיום כמעט ולא בונים במרכז הארץ דירות חדשות בנות 1-2 חדרים.
דירות 2 חדרים ממוצעות, בבניינים ישנים, נמכרו בשנת 2006 ברמת גן בכ 450,000-550,000 ₪ ובגבעתיים בכ 500,000-650,000 ₪. מאז ועד היום שווי הדירות הוכפל, כלומר ממוצע עלייה של כ 15-20% בשנה.
דירות חדר אחד עלו 350,000-450,000 ₪, וגם שווין הוכפל מאז.
הגודל של דירות החדר נע בטווח של 32-40 מ"ר, ושל דירות ה 2 חדרים בטווח שבין 52-68 מ"ר.
ישנן גם דירות בנות 1.5 חדרים, אשר גודלן בסביבות 40-45 מ"ר.
רוב הדירות הקטנות בנות 1-2 חדרים מאוכלסות כיום בשוכרים צעירים, מה שגרם ליזמים זריזים להקים בתי קפה ובתי אוכל אחרים, בשל הצורך לחסוך מהתושבים החדשים את "סיוט" הנסיעה לתל אביב ובמיוחד את הצורך בחיפוש מקום חנייה בעיר ההומה.
בחמש השנים האחרונות חלה עלייה חדה במחירי הדירות הגדולות בנות ה 4-5 חדרים בגבעתיים ורמת גן, בעקבות מעבר של משפחות מבוססות, אשר בחרו, במקביל למגורים בסמוך לתל אביב, לשלוח את ילדיהם למוסדות חינוך איכותיים. מחירי הדירות הגדולות נעות בטווחים של 1,500,000 ועד 3,000,000 ₪, בהתאם למאפייני הדירה ומיקומה.
בעבר היתה נפוצה התופעה של פיצול דירות גדולות (לרוב בבניינים ישנים וברחובות ראשיים) ל 2-3 יחידות דיור קטנות, והשכרתן בתשואה גבוהה, אולם מגמה זו פסקה בעקבות אכיפה מצד הרשויות, מה שגורם כיום לחוסר ענין מצד משקיעים בדירות מסוג זה.
מבלי להיכנס נקודתית לאזורים ספציפיים, בממוצע מחירי הדירות בגבעתיים גבוהים במקצת מאשר השכנה הגדולה רמת גן, ונחשבים מהיקרים בישראל למ"ר.
היות וגבעתיים אינה בעלת עתודות קרקע והיות וכל גבולותיה "חסומים", מחירי הדירות הגבוהים בה מוסברים גם בשל המחסור בקרקעות לבנייה. לרמת גן עדיין יש לאן להתרחב, למשל תוכנית הבנייה במתחם "המשולש הגדול" באזור כפר אז"ר וקרית קריניצי.
גבעתיים עומדת לנצח את השכנה רמת גן בקרב על הגובה, ובמתחם הסיטי החדש שלה – בכניסה המערבית לעיר – מתוכנן לקום מגדל המשרדים הגבוה בישראל – בן 70 קומות. המגדל יכלול שטחי משרדים, כנסים, מסחר ומלונאות וגם את משרדי עיריית גבעתיים, ובסך הכל 84,000 מ"ר. משך הבניה מוערך בכ 5 שנים, והמגדל יהיה גבוה בקומה אחת ממגדל משה אביב בן ה 69 קומות, במתחם הבורסה ברמת גן. המגדל הגבוה בגבעתיים אושר בשל סמיכותו לתחנת הרכבת ארלוזורוב (סבידור מרכז) ולתחנת הרכבת הקלה העתידית.
לא רחוק משם, על שטח בן 10 דונם, אשר בו שכן אצטדיון המכתש בלב שכונת בורוכוב, עומדים לקום 2 מגדלי דירות (4,5 חדרים) בגובה 17 ו 25 קומות, כאשר 8 דונם מהשטח מיועדים לפארק.
כמו כן, במתחם כורזין, בדרום מזרח העיר, מתוכננים להיבנות 14 מגדלי תעסוקה ומשרדים – 27 קומות כל אחד (25 קומות מעל לשתי קומות מסחר). לאחרונה אושרה תוכנית להקמת 2 המגדלים הראשונים. אזור התעסוקה החדש יחובר לכביש אלוף שדה על ידי מנהרה תת קרקעית מרח' תפוצות ישראל.
רמת גן מנצחת בגדול במספר פרוייקטי תמ"א 38 המתבצעים בה, בשל העובדה שעיריית רמת גן מתירה ליזמים זכויות בנייה מוגדלות (שתי קומות ויותר), בעוד שעיריית גבעתיים עדיין מתבצרת בגישה של תוספת קומה אחת בלבד (בעיקר מטעמי מצוקת חניה). תוכנית תמ"א 38 מתאימה לבניינים ישנים אשר היתר הבנייה שלהם ניתן לפני שנת 1980.
לאחרונה אושרה תוכנית להקמת מגדל תעסוקה ומלונאות במתחם הבורסה, בגובה 50 קומות.
שתי הערים סובלות בשנים האחרונות מבעיות של פקקי תנועה, וזאת בשל שתי סיבות עיקריות: בניית מגדלים וכניסת אוכלוסייה צעירה. הסיבה הראשונה היא שהמגדלים מגדילים משמעותית את מספר הדירות, ובמשפחות רבות ישנם 2 כלי רכב אשר צריכים לזחול בבקרים בכבישים ותיקים, אשר רוחבם נשאר כפי שהיה לפי עשרות שנים. דוגמא לכך אפשר למצוא באזור נווה יהושע-בן אליעזר-הירדן, מה שגורם לתושבי האזור להתנגד לבניית מגדלים חדשים בסביבה (למשל ברח' כנרת).
הסיבה השניה היא שהאוכלוסייה הצעירה נוהגת ברובה, להבדיל מהתושבים הותיקים המבוגרים אשר רבים מהם לא החזיקו מכוניות.
ערך הדירות ובתי המגורים צמודי הקרקע גבוהים בגבעתיים ורמת גן ממספר סיבות, כאשר העיקרית שבהן היא הקירבה לתל אביב (מיקום), כלומר נגישות למקומות עבודה ובילוי. בנוסף מוסיפים לשווי גורמים כגון: רמה סוציו-אקונומית גבוהה יחסית של ממוצע התושבים, פוטנציאל להשבחה בצורת תמ"א 38 או פינוי-בינוי (בחלק מהבניינים הישנים) ושיקולי סטאטוס של עיר המגורים.
בשל מצוקת החניה ההולכת וגוברת, דירות בעלות חניה (פרטית ואף משותפת) מאוד מבוקשות, ואלו נחטפות ראשונות ומהר יחסית, גם בהאטה בשוק של היום.
