היצע הדירות העתידי

דוגמא לפינוי בינוי באירופה

יישום בנייה של דירות חדשות על גגות בניינים קיימים במסגרת תוכנית תמ"א 38, עשוי להגדיל את היצע הדירות במרכז שכונות ותיקות בערי ביקוש. כל רשות מקומית קובעת את זכויות הבנייה הנוספות לפי שיקול דעתה.
עיריית רמת גן מתירה תוספת של 2-3 קומות, מה שהופך אותה לאטרקטיבית בעיני יזמים, להבדיל משכנתה גבעתיים בה מאפשרים תוספת של קומה אחת בלבד, וזאת על מנת למנוע את החמרת בעיות החניה בעיר. בגבעתיים יזמים מתעניינים יותר בתוכנית תמ"א 38/2, אשר במסגרתה הורסים בנין ישן ובונים בנין חדש עם חניון תת קרקעי, כאשר ניתן לבנות עד פי 3 דירות חדשות ממספר הדירות הישנות אשר נהרסות.
גם העיר ראשון לציון מושכת אליה יזמים בעקבות זכויות בניה נדיבות מצד העירייה, להבדיל משכנותיה נס ציונה ורחובות.

לאחרונה פורסם כי ישנה תוכנית לפינוי בינוי בשכונת רמת אליהו בראשון לציון (ברח' פוזננסקי), לפיה ייבנו 290 דירות חדשות בנות 3-5 חדרים במגדלי דירות בגובה 14 קומות, במקום 58 דירות ישנות.
מה שחדש בפרוייקט בנייה זה היא הנקודה שתמהיל הדירות יכלול גם דירות בנות 3 חדרים, בשל הביקוש מצד זוגות צעירים לדירות חדשות מסוג זה.

יזמים מזהים מגמה חדשה אצל זוגות צעירים, והיא הרצון לגור בדירה חדשה תוך התפשרות על מפרט פחות זוהר, תמורת מחיר נמוך יותר.
זוגות צעירים מוכנים להתפשר ולוותר על סטנדרטים כמו מחסן, לובי מפואר, חדר כושר, חניון תת קרקעי (חניון עילי יספיק), תריסים חשמליים ומועדון דיירים, על מנת להוזיל את מחיר הדירה ב 100,000 ₪ ויותר. מעבר למחיר הרכישה, גם עלויות ההחזקה השוטפות תהיינה נמוכות יותר.

עד לחודש 3/2011 היתה מגמה ברורה של עליות במחירי הדירות, מאז שנת 2007, אולם מגמה זו נבלמה ברבעון השני של שנת 2011, ומאז נרשמו התייצבות וירידת מחירים, לרוב של אחוזים בודדים, כמעט בכל חלקי הארץ. כלומר, לאחר 4 שנים של עליות מחירים, אנו חווים תקופה ראשונה של ירידות. אולם, בעלי דירות טובות באזורי ביקוש, אינם מורידים מחירים ואינם מוכרים בזול.
הסיבות לעצירת המחירים רבות וביניהן, עלייה בריבית המשכנתא, מגבלות על ההון העצמי הנדרש ללקיחת המשכנתא (40%), תחזית לגידול בהיצע דירות חדשות בעתיד, מיסוי מחמיר כנגד משקיעים, מחאת האוהלים שגרמה לבלימה פסיכולוגית בביקושים ועוד.

בהודעות הריבית האחרונות של בנק ישראל, ישנה מגמה של ירידה בגובה הריבית, בשל המשבר הכלכלי באירופה. אחד השיקולים העיקריים שעמדו מאחורי ההחלטה הינו שיקול מחירי הנדל"ן. בנק ישראל מעוניין בהתמתנות במחירי הדיור. הבנק אינו מעוניין בנפילת מחירים חדה אשר תגרום לזעזוע במשק, ומצד שני אינו רוצה בהמשך עליית מחירי הדירות. הבנק חושש שריבית לא אטרקטיבית בפיקדונות הבנקאיים, תוביל שוב רבים אל שוק הנדל"ן. בזמנו "הואשם" הנגיד פישר כמי שניפח את מחיר הדיור, בשל הורדת הריבית לשפל של כל הזמנים בשנת 2009.

משרד האוצר יצר מספר צעדים לבלימת עליית המחירים, ובשנה האחרונה החליט בין היתר על:

1. העלאת שיעורי מס הרכישה על דירה שניה ל 5-7%, כדי לבלום כניסת משקיעים לשוק.
2. במקביל הועלה הפטור על מס רכישה לרוכשי דירה ראשונה ל 1,420,000 ₪.
3. הארכת הפטור ממס שבח על מכירת קרקעות, להגדלת היצע הקרקעות לבנייה.
4. פטור זמני ממס שבח למשקיעים המוכרים 2 דירות עד סוף 2012.
5. פטור זמני ממס שבח למוכרי דירה המשמשת כמשרד, עד יולי 2013.
6. הגבלת הפטור ממס שבח בין מכירה למכירה ל 8 שנים, במקום 4 שנים, החל מינואר 2013.

הקיפאון בכמות העסקאות אשר החל בחודש אפריל 2011, מתחיל להראות ירידות מחירים בשטח, והמחיר החציוני של דירה חדשה ירד. מבחינת משקיעי הנדל"ן, אלה רוכשים פחות דירות להשכרה, ובשנת 2011 חלה ירידה של כשליש בכמות הדירות להשקעה, ביחס לשנת 2010.

כיום עומד משקל משקיעי הנדל"ן בשוק על כ 26%, לעומת כ 33% לפני שנה.
רוב הרוכשים – שני שליש – הם משפרי דיור (המוכרים דירה וקונים דירה מרווחת יותר), אשר רוכשים דירות במעגל הקרוב לתל אביב, בערים כגון הוד השרון, רחובות, פתח תקווה, כפר סבא ונתניה.

הזוגות הצעירים מתרחקים יותר ורוכשים בערים כמו חדרה, יבנה, מצליח-רמלה וכפר יונה.
לאחרונה אישרה הממשלה הטבות לרוכשי דירות בפריפריה ואזורי עדיפות לאומית, במטרה לעודד הגירה מחוץ למרכז הארץ, ובין היתר אושרו סבסוד של כ 50% מעלויות הפיתוח ותוספת הלוואה של עד ל 100,000 ש"ח לקניית דירה. ההטבות יינתנו בישובים רבים וביניהם נהריה, דימונה, טבריה, אופקים, כרמיאל, קרית שמונה, מגדל העמק ועוד.

בעשור שחל בין השנים 2001 ועד 2010, נבנו בישראל כ 333,000 יחידות דיור למגורים, בעוד שנוצרו כ 356,000 משקי בית חדשים. נתון זה מצביע כי חסרות "רק" כ 23,000 דירות חדשות, ולא 70,000 כפי שגורמים מסוימים טוענים.
היזמים והקבלנים מזהירים שהבנקים מקשים עליהם נטילת אשראי לבנייה חדשה, ולפיכך קטנה הסבירות שהשוק יוצף בהיצע של דירות בשנים הבאות. אם לפני שנתיים יזם קטן/בינוני היה צריך לבוא עם הון עצמי של 20-25% כדי להרים פרוייקט, היום הבנק המלווה דורש ממנו להביא מהבית הון עצמי כמעט כפול. בשל מצוקת האשראי חברות הבניה הקטנות והבינוניות מקפיאות רכישת קרקעות לבניה, מה שיכול לגרום לעליית מחירי הדירות בעתיד הלא רחוק.
בנוסף, דרישות הבנקים מהרוכשים להון עצמי של 40% לפחות, מרחיקה זוגות צעירים מהאפשרות של קניית דירה, היות ומשפחה המרוויחה כ 15,000 ₪ נטו בחודש, אינה יכולה גם לגדל ילדים וגם לחסוך לדירה, בשל עלויות המחיה הגבוהות. מגבלות אלו דוחקות משפחות צעירות לשוק השכירות, ונוצר כאן מלכוד עבורן, היות ובמידה וקבלנים יבנו פחות, היצע נמוך יקשה על ירידת מחירי הדירות לאורך זמן.

על מנת שמחירי הדירות ירדו, המוכרים צריכים למכור בזול יותר.
קשה לאנשים למכור את דירת המגורים שלהם במחיר נמוך יותר ממה שהיה אתמול בשוק (אפקט העוגן), וזהו תהליך שלוקח זמן. מי שכן ימכור הם אותם מוכרים אשר חייבים למכור, כגון זוג שמתגרש ומחלק רכוש או משקיע שזקוק בדחיפות לכסף מסיבה כלשהי. ימכרו גם אלה שההחזר החודשי של המשכנתא מכביד עליהם מידי וכמובן אלה שכבר רכשו דירה אחרת.
מי שגר בדירה שבבעלותו ושואף לקנות דירה אחרת – משפר דיור – לא ימכור בהנחה גדולה, אלא אם כן הוא ימצא דירה אחרת במחיר מציאה. רוב המוכרים עדיין נמצאים בקיבעון מחשבתי לגבי גובה מחירי הדירות "הריאלי", ולכן ישנן יחסית מעט עסקאות בשוק.