מספרים על בחור יהיר בעל 3 תארים אקדמאיים, שטס למזרח הרחוק.
יום אחד הוא הגיע לכפר קטן, וראה שלט אשר סיפר על מורה מסוים. מתוך סקרנות הוא הגיע לכתובת ודפק בדלת. אדם זקן בעל מראה פשוט פתח את הדלת והזמין אותו להיכנס פנימה. בחדר לא היה מחשב ולא ספרים, והבחור הסיק שאין למורה הזקן מה לחדש לו. עוד מעט תבינו מה ההבדל בין 40 ל 100.
המורה החכם מיד קלט "עם מי יש לו עסק", והציע לבחור לשתות תה. הבחור החזיק את הספל והמורה המשיך למזוג את התה מהקנקן גם לאחר שהספל היה כבר מלא.
התה גלש על ידיו ובגדיו של הבחור, שצעק למורה: "אתה לא רואה שהכוס כבר מלאה ולא יכולה להכיל עוד מהנוזל?".
המורה ענה לו: "אתה כמו הספל. לא תוכל ללמוד מאנשים אחרים, כל עוד לא תרוקן את האגו שלך".
מה זה אומר ההבדל בין 40 ל 100?
האינטרנט מלא באתרים, והאתרים מלאים בידע.
רבים חושבים שהם "מומחי" נדל"ן, מכיוון שהם הלכו להרצאה או לקורס בנושא, אולם שוק הנדל"ן הרבה יותר מורכב ומלא בהיבטים שונים. לאדם רגיל אשר סדר יומו עמוס, בלתי אפשרי לעקוב ברמה יומיומית ולהכיר את שוק הנדל"ן בשטח לרוחבו ועומקו.
האם רק ראיתם מרחוק את פסגת ההר או שבאמת טיפסתם במו רגליכם עד אליה?
אם תבדקו, תלמדו, תחקרו, תנתחו, תיזהרו, תפקפקו ותחפשו כל פעם מחדש נכס שיכול להיות זול יותר – עשיתם רק 40% מהדרך.
וקרוב לוודאי שאתם עושים את זה כבר כמה שנים, ונשארים לעמוד במקום.
רק אם תכל'ס תחתמו על עסקה לרכישת דירה – עשיתם את מלוא 100% מהדרך !!!
זה ההבדל בין 40 ל 100.
מחירי הדירות במרכז הארץ אינם זולים כיום, אך בעוד 20-30 שנים הם יהיו יקרים יותר
על אדם אשר מתכוון לרכוש דירה להבין לעומק את השוק ברמת המיקרו והמאקרו.
אם תקנה את הדירה "הפחות נכונה", רק בדיעבד תבין מדוע העסקה פחות טובה ממה שחשבת. לפעמים נדמה לך שעשית עסקה מצוינת ורכשת "מציאה", אבל לאחר שתתחיל להתעסק עם השכרת הדירה, תבין שבעצם לא הבנת הרבה לפני שחתמת על הסכם הקנייה.
אתה יכול להסתובב בעיר מסוימת ברחוב מטופח ולקנות בו דירה חדשה, שבראייה ארוכת טווח כדאיות הרכישה שלה נמוכה מאשר קנייה של דירה ישנה ברחוב מוזנח בעיר אחרת.
הדבר הכי "קשה" הוא לחזות פוטנציאל לפני שניתן להבחין בו.
ניבוי שכזה דורש המון ידע וניסיון בתחום. זה ההבדל בין 40 ל 100.
הריבית בעולם תישאר בסביבה נמוכה עוד הרבה שנים, וזה אומר שאין השקעה טובה יותר מאשר בלוקים. במידה ויהיו נפילות במניות בבורסות העולם, הריבית לא תעלה, ואף תרד !!!
בואו נניח לרגע שיהיה מצב של קיפאון בשוק הדירות בישראל ושהזוגות הצעירים לא יקנו בהמוניהם. מה שיקרה זה דבר פשוט והוא שהם יגורו בשכירות, אצל מי שעשה צעד אסטרטגי וכן קנה דירה להשקעה (עם הלוואה שדמי השכירות ישלמו).
אף רוח לא יכולה לנצח עץ ששורשיו חזקים
הרוח: יוקר המחיה הגבוה ותוחלת החיים הארוכה
העץ: מצבכם הכלכלי
השורשים: הנכסים המניבים שלכם
דירת השקעה מכניסה דמי שכירות לאורך כל חיי הדירה, גם אחרי שאתם כבר לא תהיו בחיים.
בתנאי שקניתם דירת השקעה. זה ההבדל בין 40 ל 100.
עוד על ההבדל בין 40 ל 100
ומילה על משכנתא – לרוכשי דירה ראשונה קיימות 4 מדרגות מימון: מעל 70%, 60-70%, 45-60%, עד 45%. ככל שמגדילים את ההון העצמי על מנת לרדת למדרגת מימון נמוכה יותר, כך מוזילים את הריביות (פחות סיכון לבנק המלווה).
185,000 תינוקות נולדו בארצנו בשנת 2019. כשאתם ממנפים את עצמכם לקחת משכנתא לדירת מגורים או השקעה, אתם בעצם ממנפים את עצמכם גבוה יותר ברמה האישית הכלכלית – אתם תהיו בעלים של דירה בישראל, אשר כיום חיים בה 9.1 מיליון נפש.
בעוד 30 שנים (לאחר שתסיימו להחזיר את המשכנתא), כשאוכלוסיית המדינה תמנה למעלה מ 15,000,000 בני אדם (!!!), תהיו גאים בעצמכם על הצעד שעשיתם על אף כל הקשיים והחששות.
יש לכם הון עצמי כלשהו ואתם מחפשים עסקה טובה?
חשוב להתייעץ עם מומחה נדל"ן מקצועי, לפני כניסה לעסקת נדל"ן.
מומלץ לקרוא את זה:
מצטערת דורון אבל לא שיכנעת אותי. איך אתה מסביר שבמקומות רבים בעולם המחירים צנחו אחרי עלייה של 100% ויותר?
שלום סיגי,
בארה"ב של 2006 הבנקים נתנו הלוואות של 100-110% משווי הנכסים, מבלי לבדוק את הלווים. אנשים קנו 2-5 בתים, כי לא היה להם מה להפסיד, ומבלי לעשות מחקר שוק אמיתי.
אנשים קנו בתים במקומות שלא היה ביקוש מצד שוכרים, והיו שכונות שהיו מאוכלסות בפחות מ 30% מהבתים, למשל בלאס ווגאס ובפלורידה.
בישראל הבנק מגביל משכנתא למשקיעים לעד 50% משווי הנכס, ויש ללווה חיוב אישי על ההלוואה (בארה"ב החיוב היה רק על הנכס, לכן אנשים החזירו את המפתח לבנק ולא היו אחראים אישית).
בישראל שיעור הילודה עומד על 3 ילדים בממוצע לאשה, וקצב הגידול הינו הגבוה בעולם המערבי ועומד על 2% בשנה, כלומר שבכל חצי שנה האוכלוסייה גדלה ב 1%.
ישראל היא המדינה היהודית שתמיד תמשוך אליה השקעות של יהודי העולם.
בישראל אין בועת נדל"ן כפי שהייתה בספרד, באירלנד ובארה"ב, למרות שמחירי הדירות אינם זולים במטרופולין תל אביב. יש רק מרכז אחד בישראל, לכן רוב הציבור יוצר ביקוש אשר שומר על רמות מחירים גבוהות.
העולם ייחרב בקרב
שלום לך,
תמיד יש פחדים וחששות שמשתקים משקיעים מלהשקיע.
חששות פוליטיים, ביטחוניים, כלכליים, פסיכולוגיים ועוד.
כשרוסיה פלשה לחצי האי קרים אמרו שזה סוף העולם.
כשיוון עמדה לקרוס אמרו שאירופה תתפרק.
כשהבריטים הצביעו על פרידה מאירופה אנשים היו בהלם.
כשטראמפ ניצח את קלינטון האמריקנים לא עצמו עין בלילה.
אבל תמיד, איכשהו, העולם ממשיך לנוע קדימה.
כך היה אחרי מלחמת העולם השנייה, וכך גם יהיה בעתיד.
כל מי שתמיד חיכה לעיתוי נוח, לא עשה שום צעד קדימה.
ארה"ב זה סיפור אחר אבל אירלנד, ספרד, יפן ודומותיהן מאוד מזכירות את מה שהולך פה. הביקוש בישראל גבוה מכיוון שיש הרבה משקיעים שרוצים לקנות ולאסוף דירות. ברגע שהביקוש יירד מ30% משקיעים (ואני מאמינה שיש יותר כי ישנם בעלי דירה ראשונה שקנו בשביל אבא/אח/בן דוד) לרמה שהיתה לפני 2008 לא יהיה כזה ביקוש מטורף. אי אפשר להתכחש למחזוריות של שוק הנדלן כמו שיש מחזוריות בכל דבר בעולם הזה מפיזיקה דרך מזג האוויר ועד שוק ההון ולכן לא לעולם חוסן. מחירי הדירות יירדו משמעותית. בארה"ב הרי תמיד אמרו ששוק הנדלן הוא הכי יציב והכי חזק והנה גם הוא התרסק. המצב שלנו אומנם לא סאב-פריים אבל כן יש פה אי פרורציה בין המחירים לבין השער החציוני
שלום סיגי,
יש מחזוריות בשוק הנדל"ן, אולם לא בכל שוק התנודות זהות.
בישראל לא היה מצב שבו תוך שנתיים מחירי דיור קרסו בעשרות אחוזים, כפי שקרה בארה"ב ב 2008-2009.
גם בישראל מתישהו בטווח הבינוני (אף אחד לא יודע מתי) יהיה תיקון מתון מטה הדרגתי במחירים (תיקון קטן יותר במרכז הארץ מאשר בפריפריה), אולם במידה ויזמים יקנו פחות קרקעות והיצע הדירות החדשות יירד, חד משמעתית שהתוצאה תהיה עוד מחזור של עליות במחירים בעתיד. בינתיים בעלי הדירות מרוויחים דמי שכירות, ואין להם את הפחדים שיש לאנשים שקנו את מניית "טבע" בבורסה.
שלום דורון,
למה ללכת רחוק לספרד או ארה"ב? כאן בישראל שלנו היו ירידות מחירים. אפשר לראות את זה בקלות אם מסתכלים על גרף שיותר ארוך בהרבה מ-6 שנים אחורה כמו שאתה מציג כאן. דירה לא קונים ל-6 שנים, דירה קונים ל-15 שנים ויותר, אלא אם אתה סוחר נדל"ן שחי את הנושא ויודע לעשות סיבובים על השוק. לא זוג צעיר שגירד קצת הון עצמי וחסר הבנה בשוק.
אם אתה קונה נכס ולוקח עליו משכנתא אתה רחוק מלהיות בעל נכס, כי הנכס שלך ממושכן ואתה בעל חוב. אם זאת דירה למגורים אז ברור שזה לא נכס, זה הבית שלך ואתה לא יכול למכור אותו ברווח. ירידות זמניות בשוק ועליית ריביות יכולות לסכן אותך מאוד ולגרום לך למכור את הנכס בהפסד בעל כורחך.
ובלי קשר לזה, השקעה במניות מאפשרת השקעה בכל סכום ללא לקיחת משכנתא וסיכון מיותר. לאורך השנים שוק המניות נותן תשואה עודפת על נדל"ן (בארץ הנדל"ן עושה 3 אחוז בממוצע בשנה). אז אם כבר לוקחים סיכון עדיף שהסיכוי לרווח יהיה מספיק מתגמל
שלום עידן,
אם תסתכל במאמר "משקיעי נדל"ן נלחמים בעוגן", תוכל לראות גרף מחירים של יותר מ 40 שנים.
עדיף להיות "בעל חוב" ולשלם משכנתא 30 שנים, מאשר להיות "חופשי מחוב" ולגור בשכירות 70 שנים.
לא מאמין שאדם בן 86 יעדיף לגור בשכירות, ולעבור כל שנתיים דירה.
אף אחד לא אומר לך מה לעשות עם הכסף שלך. אתה יכול לפתוח בית קפה בחצי מיליון שקל ולהרוויח בשנה 200,000, שזאת תשואה של 40%.
אנשים ישנים יותר טוב בלילה כשהילדים שלהם גרים בדירה של המשפחה. זאת עובדה. בישראל דירה היא נכס יציב.
מה שאתה מציג כאן מעניין ונשמע משכנע מחד, אבל כמה שאלות והערות:
1. אני לא בטוח שהגרף שאתה מציג כאן הוא נכון. בעשור לפני 2008 היו ירידות מחירים שאני לא רואה כאן (הגיעו גם ל 30% ויותר). השיא היה ב 2008.
הגרף כאן מציג אך ורק עליות לינאריות עם גמגומים פה ושם באמצע.
2. איך תסביר את הנהירה לקנות דירות כאשר התשואה נשחקת מיום ליום? האם לא מדובר בספקולציה שמשקיע אחד מוכר לשני דירות בתוספת 100K וגורם "לעליית מחירים מלאכותית לגמרי"? הרי איזה סיבה יש לי לקנות 4 קירות במחיר גבוה עם תשואה נמוכה? זה לא מוצר LIMITED ADDITION. זה מריח לי כמו סוג של פירמידה. האחרון שיקנה במחיר גבוה הוא זה שיאכל אותה כאשר כל מי שבדרך הרוויח על חשבונו כמה לירות.
3. הביקוש כל הזמן גבוה לטענתך. איך אתה מסביר את מה שקורה היום בראש העין? מלאי שיא של דירות חשדות שמחכות להימכר. מלאי שיא של דירות חדשות מושכרות במחירים שהם "בדיחה" לעומת מחירי הקנייה. אנשים לא מצליחים להשכיר באזור שהוא רק 20 דקות מתל אביב, עם פוטנציאל של רכבת + רכבת קלה.שכונה חדשה נבנת בשרון באזור די מבוקש. איפה ההסבר לזה? אמרת בצדק שיש רק מרכז אחד בישראל וכולם רוצים לגור סביבו וזה סוג של אנטי תזה, לא?
4. הביקושים גבוהים וכולם עטים על משרדי הקבלנים\המתווכים – אז איך אתה מסביר את כל המתנות שנותנים לרוכשים? כל "ההנחות"? אני לא מכיר חברות שנותנות הנחות סתם כי בא להם.
בסוף, יש שקיפות היום. קל לראות את העסקאות שסוגרים באתרים כמו מדלן והנתונים של רשות המיסים פתוחים לכולם.
5. הבנייה כרגע בשיא של כל הזמנים. נכון לרגע זה יש על המדף 32000 דירות חדשות מוכנות למכירה, יותר מ 112000 שכרגע בונים. מחיר למשתכן אוגר ביקושים של כ 80000 זכאים שמחכים על הגדר (כל הדירות לא בבנייה כרגע ולכן מדובר על עוד דירות), חוק מס דירה שלישית בפתח והמשקיעים נעלמים גם בלי החוק כי הם מבינים שכבר לא כל כך שווה להשקיע בכל מקום. בנוסף, ריבית המשכנתא עולה, כמות הדירות שמוצעות למכירה ביד 2 רק גדל ועומד על כ 85000. אני לא מצליח לחבר בין ההסבר שלך לבין הנתונים במציאות. אני אשמח אם תאיר את עיני ותראה לי איפה אני טועה.
שלום רב,
ניתן לראות את גרף מחירי הדירות ב 43 השנים האחרונות, כאן באתר במאמר בשם "משקיעי נדל"ן נלחמים בעוגן"
בבקשה:
https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2%D7%99-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%A0%D7%9C%D7%97%D7%9E%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%A2%D7%95%D7%92%D7%9F/
בתחילת שנות ה 2,000 היו בישראל משבר כלכלי, אינתיפאדה וריביות גבוהות.
מי שלקח משכנתא בשנת 2002, החזיר לבנק 10% בשנה עבור הצמדה למדד וריבית, וזאת לפני החזר קרן ההלוואה.
בזמנו, על הלוואה של 1,000,000 ש"ח, ההחזר החודשי היה 8,000 ש"ח רק עבור מרכיבי ההצמדה והריבית (100,000 בשנה) . כלומר, החוב לבנק נשאר מיליון שקל כל הזמן, לנצח.
אנשים לא רצו לקנות דירה להשקעה כי קיבלו בבנק 7% ריבית בפיקדון בנקאי חסר סיכון.
לדעתי, ספק אם יגיע בקרוב היום בו יהיה ניתן לקבל בישראל ריבית של 7% בפיקדון בנקאי לטווח של שנה, כפי שניתן היה לקבל בשנת 2002.
תוך 2-3 שנים תהיה להערכתי קריסה בשוק ההון בארה"ב, ולכן אני צופה שהריבית בישראל תישאר נמוכה ב 10 השנים הבאות.
מאז שנת 2002 (אמצע תקופת ירידת מחירי הדירות), נוספו בישראל בכל שנה בממוצע כ 150,000 בני אדם נוספים.
כיום נוספים מידי שנה מעל ל 160,000 בני אדם, מכיוון שהאוכלוסייה גדלה וקצב הגידול השנתי עומד על 2% בשנה.
בכל 6 חודשים האוכלוסייה גדלה ב 1% נוסף.
אין אף מדינה בעולם המערבי שמתקרבת לכזה קצב גידול.
אז לא רק שכיום חיים בישראל כ 2,000,000 אנשים יותר מאשר בשנת 2002 שאז ירדו המחירים, גם הריבית כיום (בפיקדונות בנקאיים) עומדת על עשירית מאשר בשנת 2002.
מי שלא מבין את החיבור בין שני הנתונים הבסיסיים האלה, לא מבין את ההשלכות על השוק.
בשנת 2002, פנסיונר ממוצע היה מושקע באופן ישיר או עקיף במניית "טבע" בסכומים מכובדים יחסית להון האישי שלו. בשנה האחרונה מניית טבע ירדה ב 50%, ושוק הנדל"ן עלה ב 8%.
אני לא רואה אנשים רצים למכור דירות על מנת לממש רווח ולקנות את מניית "טבע" במחיר מציאה כזה.
מחירי הדירות לא ימשיכו לעלות לנצח בקצב עליית המחירים של השנים האחרונות.
אולם, יש להבחין בין האזורים השונים בארץ.
יהיו מקומות בהם מחירי הדירות ימשיכו לעלות (בקצב יותר מתון), מקומות בהם מחירי הדירות יתייצבו ומקומות בהם מחירי הדירות ירדו.
מה שיפה בדירת השקעה זה שדמי השכירות נכנסים (ומשלמים את החזר ההלוואה), ללא קשר למחיר הדירה על הנייר.
על סמך מה בדיוק אתה קובע שהריבית תישאר נמוכה?
כל הפרמטרים הכלכליים והחוזים העתיידים מראים על עליות ריבית בכל העולם = העליות כבר מגולמות בשוק, אם לא תהיינה עליות זו הפתעה.
ג'נט ילן אמרה בעצמה שיהיו לפחות עוד 2 העלאות ריבית.
האבטלה בארה"ב בשפל, צפי לעליית אינפלציה ואתה קובע שהריבית תישאר נמוכה??!?!
מעבר לכך, ציינת באחת התגובות שאתה צופה קריסה בשוק ההון בארה"ב.
שוב, על סמך מה בדיוק?
גם כאן כל הפרמטרים מצביעים על יציבות מסוימת, בטח שלא קריסה.
ברור שתהיה עליית ריבית.
הנקודה היא לאן תעלה הריבית.
בשנת 2002 הריבית בארה"ב עמדה על 6.5%.
באירופה הכל על כרעי תרנגולת, ושם הריבית אפילו שלילית בחלק מאגרות החוב הממשלתיות.
אני טוען שהריבית תישאר נמוכה עוד הרבה שנים מבחינת רמות היסטוריות.
ב 2019 הריבית בארה"ב צפויה לעלות עד לרמה של 3%, אולם לדעתי שוק המניות יקרוס שם וזאת בתום 10 שנים של שוק שורי מתמשך.
אם הריבית בארה"ב תעלה רק ל 2%, יכול להיות ששוק המניות יגמגם במשך תקופה ממושכת.
הריבית בישראל לא תגיע בטווח הנראה לעין לרמה של 3%.
הכסף ימשיך לזרום לנדל"ן, גם בארץ וגם בחו"ל.
שכל אחד יעשה כראות עיניו ושיקוליו הוא.
ראשית, עדיין לא ענית מדוע שוק המניות צפוי לקרוס.
היו ירידות בשווקים גם מ 2008.
שנית, הרבה מחקרים הראו שהריבית עולה זה לא פוגע במניות. להפך.
יש כמה סיבות שלא אמנה אבל רצוי שתכיר קצת מחקרים ועובדות לפני שאתה זורק לאנשים עצות אחיטופל
שלום,
מי שמעוניין לשים את כספו במניות ולא בדירה, רצונו כבודו.
בארה"ב נתוני התעסוקה מזויפים, כי אנשים שעובדים חצי משרה או בשכר מינימום (או שפשוט הפסיקו לחתום אבטלה כי התקופה הסתיימה) לא נחשבים למובטלים, ואז הפד מעלה את הריבית כי שיעור האבטלה נמוך… אבל לאנשים האלה אין באמת כסף לקנות ולצרוך ולהגדיל את ההכנסות של החברות הנסחרות בבורסה.
מניות נופלות כי ניתן למכור אותן בפניקה בלחיצת כפתור, להבדיל מנדל"ן שזה נכס לא נזיל.
וברגע ששוק המניות ייפול מתישהו, שוב אנשים יקנו נדל"ן משום שבנדל"ן יש להם תחושת ביטחון, פיזית ופסיכולוגית.
שוק המניות יכול לקרוס בבת אחת, אפילו בעשרות אחוזים בתקופה של שנה.
ירידת מחירים בשוק הדירות למגורים בישראל תמיד היתה מאוד איטית ומתונה, אם מסתכלים על תקופות לאורך הזמן.
בכל מקרה, גם אם יש ירידה על הנייר במחיר הדירה, עדיין מקבלים דמי שכירות מהשוכרים.
ומי שגר בדירה שלו, מה אכפת לו מה מחיר הדירה? הוא כבר לא צריך לשלם שכירות. ואם קצת קשה לו עם החזר המשכנתא, אז הוא פורס את הלוואה ליותר שנים ויוצא פחות לחופשות ומסעדות.
שכל אחד יעשה מה שנראה לו.
אני טוען שרובד ההשקעה הראשון הוא בדירה, והרובד השני יכול להיות במניות בשוק ההון. בטח לא ההיפך.