דירת השקעה, מלחמה ורעידת אדמה

גם בשנת 2020, תורת ההשקעות בנדל"ן בעיקרון אינה לוקחת בחשבון קטסטרופות. דירת השקעה, מלחמה ורעידת אדמה – משקיע נדל"ן אשר רוכש דירה להשקעה, מבסס את המודל העסקי שלו על 2 מרכיבים: הכנסה מדמי שכירות ועליית שווי הנכס.
99% מהמשקיעים אינם בונים את המודל העסקי על "פוטנציאל הגרוע מכל".
רק אחוז אחד, בונה את אופי השקעתו בסגנון "רודפי ההוריקנים" בארה"ב.

הסבירות שמלחמה גדולה תפרוץ בישראל תוך 5 שנים אינה נמוכה.
הסבירות שרעידת אדמה חזקה תכה בארצנו בטווח של 20 שנים מהיום אינה אפסית.
הסבירות שיפלו במלחמה הבאה טילים קונבנציונאליים ובלתי קונבנציונאליים הינה די גבוהה (חיזבאללה מחזיק בארסנל גדול של טילים מדויקים).
דירת השקעה, מלחמה ורעידת אדמה – משקיעי הקטסטרופות בונים על הסבירות להתרחשויות של מלחמה או רעידת אדמה.
זה כמו לקנות שורט על מדד האופטימיות בבורסה.
אם נחשוב בראש פתוח, אז נוכל לומר שמלחמה או רעידת אדמה אינם כוח עליון. הם בעצם תרחישים מציאותיים שניתן לצפותם מראש.
בשורה התחתונה, מדובר על ארץ ישראל, אשר גם מוקפת אויבים וגם נמצאת גיאוגרפית על השבר הסורי-אפריקני.

דירת השקעה, מלחמה ורעידת אדמה

ניקח לדוגמא שני סוגי משקיעים כאלה:

1. משקיע שרוכש 2 דירות השקעה בשני אזורים גיאוגרפים שונים, מתוך ידיעה שנפילה של טיל כימי או ביולוגי יכולה לגרום לחוסר אפשרות לגור בדירה במשך מספר שנים, בשל זיהום הקרקע. בדירה שלא תיפגע, יהיה למשקיע רווח עודף בשל ביקוש שיא, בשכירות או בקנייה. בדירה שכן תיפגע, הוא יחכה לסיוע ממשלתי.
2. משקיע אותו ניתן לכנות "רודף הסערה", היות והוא מראש מחפש את האזורים הכי מסוכנים. במקרה של רעידת אדמה, הוא יקנה בטבריה, צפת, בית שאן, חיפה, אילת ועוד אזורים מועדים. במקרה של טילים, הוא מחפש דירת שיכון הכי זולה (למשל בעיר לוד), מתוך ציפייה שפגיעה של טיל בבניין תוביל להריסתו ובנייתו מחדש, בצורה של פינוי-בינוי.

מבחינתו של משקיע "קטסטרופאלי", זה מעין סוג של "פוטנציאל" לטווח ארוך.
במקרה של נזק לבניין מסוים, הממשלה תקבע שיש להרסו ותעניק לקבלנים זכויות בנייה נוספות באופן מיידי, כך שכולם ירוויחו מבחינה כלכלית. הקבלן ימכור את הדירות החדשות, הדיירים הקיימים יקבלו דירות חדשות וגדולות יותר והממשלה לא תוציא שקל מכיסה.

עוד על דירת השקעה, מלחמה ורעידת אדמה

מומחים מדברים על הרעידה הגדולה שמחכה לנו, ואף אחד מאיתנו אינו יודע מתי היא תגיע.
לדבריהם היא תגיע, וזו לא שאלה של "האם" אלא של "מתי".

עד היום התרחשו 3 רעידות אדמה בדרגה 6:

1. בשנת 1837 נהרסו הערים טבריה וצפת.
2. בשנת 1927 נגרם הרס בטבריה, ירושלים ורמלה.
3. בשנת 1995 נגרם הרס באילת (מוקד הרעידה היה בים סוף).

דירת השקעה, מלחמה ורעידת אדמה – כעת ניכנס יחדיו למוחו של משקיע כזה וננסה לדמיין את התוכנית שלו:
לפני הכל חשוב לציין שאף אדם אינו מחכה לפגיעה אשר תוביל לנזקים בנפש אלא רק לרכוש.
למשקיע יש הון עצמי של 750,000 ₪, או שהוא משעבד את דירת המגורים שלו ומקבל הלוואה בגובה של 750,000 ₪.
כאמור, ללקוח יש הון עצמי של 750,000 ₪ והוא רוכש 3 דירות, כל אחת בשווי של 500,000 ₪, כאשר 250,000 ₪ באים מכיסו ו 250,000 ₪ במשכנתא. בסך הכל הוא שם 750,000 ₪ שלו, ועוד 750,000 ₪ בהלוואות משכנתא.
הוא מבטח את הדירות בביטוח מבנה, כחלק מדרישות הבנק למשכנתאות.
את 3 הדירות הוא רוכש בבניינים ישנים בערים "מועדות" לאחד מסוגי הפגיעות האפשריות.
כל מה שנשאר לו זה "לחכות".
במידה והכל יעבור בשלום ובורא עולם ישמור על כולנו, אז הרווח שלו יהיה רווח "רגיל" של הכנסה משכירות פלוס עליית ערך.
במקרה של פגיעה, לרווח הנ"ל הוא יוסיף את מרכיב "הבונוס", ויקבל דירה חדשה ומרווחת בבנין עם מעלית וחניה.

הצד השני של דירת השקעה, מלחמה ורעידת אדמה

כעת נשנה פאזה ונספר על סוג אחר של משקיעי נדל"ן.
המשקיעים הסופר-אופטימיים.
אלה מאמינים שלא יהיו מלחמות עם נזקים משמעותיים, שממשלת איראן הקיצונית תיפול ולא תהיה שום תוכנית גרעין צבאית (וגם שחיזבאללה יפורק מנשקו), שישראל הינה מקום יחסית בטוח לעניין רעידות אדמה חזקות ועוד סממנים של עולם ורוד.
משקיעי נדל"ן אלה קונים דירה מתוך אמונה שמדינת ישראל תפרח. יהודים יעלו לארץ מכל העולם, יורדים ישראלים יחזרו לארץ מרוב געגועים, חברות רב לאומיות יקימו כאן מפעלים ומרכזי פיתוח, רמת האבטלה תהיה נמוכה, הכלכלה תשגשג ומחירי הדירות יעלו יחד עם הצמיחה במשק.

לאן הולך השוק ב 2020? מוזמנים לשאול את מומחה הנדל"ן שלנו ולתכנן נכון את צעדיכם.