בטח כבר שמעתם את הסיפור הבא:
שני אנשים יוצאים לטיול בטבע.
בוקר אחד הם פתאום רואים נמר מתחיל לרוץ לכיוון שלהם ממרחק של כמה מאות מטרים.
אחד מהם מיד מוציא מהתרמיל שלו זוג נעלי ספורט ונועל אותם.
השני מגחך ושואל אותו אם הוא חושב שיצליח לברוח מהנמר, והוא עונה לו: "מספיק שאהיה יותר מהיר ממך".
אז מה הקשר בין דירות ונמרים?
מה נלמד מהסיפור?
- שני האנשים הם בעצם אותו האדם – בכל אחד מאיתנו יש את הצד החרוץ שמבין שבשביל להצליח צריך להתאמץ, ויש את הצד העצלן שאומר "שבכל מקרה בסוף מתים" אז בשביל מה להתאמץ יותר מידי.
- הנמר הוא תוחלת החיים הארוכה ויוקר המחיה – הוא ירדוף אותנו עד היום האחרון בחיים שלנו, ואנחנו חייבים להתכונן לתקיפה שלו.
- כדי שיהיה לכם יותר, אתם צריכים להיות יותר, אז אל תשאפו לחיים קלים יותר. בשביל שמצבכם הכלכלי ישתנה, אתם צריכים להשתנות ולהתאמץ יותר.
זכרו – גם אם אדם עושה לאט, הוא עדיין יותר מהיר מזה שהחליט לא לעשות.
הלקח הוא להתמודד עם התוצאה של הפחד (לקיחת הלוואת משכנתא גדולה), שהיא השיתוק.
בניסיון להימנע מטעויות ("אולי כעת זה לא העיתוי הנכון לקנות"), רבים מבצעים את הטעות הגדולה ביותר שהיא לא לעשות כלום.
חשוב להבין איך דירות ונמרים קשור אליכם…
מי שלא יקנה דירה, עם הלוואת משכנתא גדולה, לא יגיע לבעלות על דירה.
ומי שלא יגיע לבעלות על דירה, יהיה פנסיונר שיגור בשכירות.
דירות ונמרים – חומר למחשבה עבור הדור הצעיר
הממשלה מציעה תוכנית לשיווק דירות מוזלות ברחבי הארץ, על קרקעות מדינה בעיקר מחוץ לגוש דן.
בעוד 33 שנים, בשנת 2050, יחיו בישראל מעל ל 15,000,000 איש (לעומת 8.7 מיליון היום), ועד אז מלאי הקרקעות הפרטיות הפנויות לבנייה בגוש דן יהיה אפסי.
האם אתם מאמינים שקצב בניית הדירות החדשות בשנת 2050, יהיה מספיק ביחס להיקף הביקוש הגדול שיהיה צפוי אז בכל שנה?
כעת נסו לחשוב אם לדעתכם מחירי הדירות במרכז הארץ יקרים היום.
לפני רכישת דירה, חובה להתייעץ עם מומחה לנדל"ן אשר יסביר לכם ממה להיזהר ולמה לשים לב…
אני ממליץ לקרוא את אלה:
ממש אהבתי את ההקבלה. מסכים עם כל מילה, דירה להשקעה או למגורים היום שווה בטחון לדורות העתיד ולנו.
לצערי, יש "כלכלנים" למיניהם אשר טוענים שעדיף לגור בשכירות ולהשקיע את הכסף בשוק ההון או באפיקים פיננסים אחרים.
מי שמקשיב להם לרוב מצטער. בשוק ההון צריך להיות מנוסה ומקצועי, ורוב הציבור לא מרוויח כסף בבורסה.
להבדיל ממניות, כל בנק שמח לתת הלוואת משכנתא לצורך קניית דירה.
בעלות על דירה, בלי קשר לשווי הדירה בתקופה זו או אחרת, היא קודם כל תחושה של ביטחון ושקט נפשי.
זוג עובד, עם שני מקורות הכנסה, יוכל לשלם משכנתא לאורך השנים. בתקופות קשות, ניתן לצמצם את ההוצאות החודשיות הלא נחוצות, וכך לעבור את רגעי הקושי הכלכלי עד שתגיע תקופה טובה יותר.
היי צביקה
השאלה היחידה האם כל נושא ההתחדשות העירונית-תמ"א וכ"ו
תייצר את התחליף לקרקע
?ואז מחירי הקרקע\דירות יכולים לרדת
?
אשמח לדעתך המלומדת
הנקודה הבסיסית היא שהאוכלוסייה תמשיך לגדול, במבט של עשרות שנים קדימה.
נניח ויש בניין בן 3 קומות בגוש דן ויבנו במקומו בניין של 6 קומות.
הוספנו על שטח קרקע עוד מספר דירות.
אולם, הקרקע הזאת כבר נוצלה, ואילו הביקוש יגבר משנה לשנה.
האוכלוסייה תמשיך לגדול, גם לאחר שהמוני בניינים יעברו תהליך של התחדשות עירונית.
כלומר, קצב גידול האוכלוסייה ב 100 השנים הבאות יהיה גבוה מתוספת הדירות.
חשוב להבין שהתחדשות עירונית בהיקף גבוה תיצור עומסים תחבורתיים ואחרים, אשר יורידו את איכות החיים של הציבור.
היום רוב המשפחות הצעירות העובדות מחזיקות שני כלי רכב, ולא משנה אם מדובר במכונית פרטית או במכונית ממקום העבודה.
אם בניית אלפי דירות חדשות תוביל לכך שנסיעה מרמת גן לתל אביב תימשך 50 דקות, אז מה עשינו בכך ?
אנשים ירצו לגור בגבעתיים, מכיוון שזמן הנסיעה יהיה "רק" 30 דקות, ואז מחירי הדירות בגבעתיים יעלו למרות תוספת הדירות החדשות.
כנ"ל יקרה במעגל הבא. אם נסיעה מראשון לציון לתל אביב תיקח שעה וחצי, אז מחירי הדירות בחולון יעלו מכיוון שמשם זמן הנסיעה יהיה "רק" שעה.
הכוונה היא כמובן לשעות הבוקר ואחר הצהריים, בדרך אל העבודה ומהעבודה בחזרה הביתה.
מעבר לארץ אחרת יותר כדאי משתי החלופות שהצעת (להשאר בארץ עם או בלי דירה)
שלום דני,
זה עצוב שרבים מהצעירים בישראל חסרי אפשרות לרכוש דירה במדינת הבית שלהם.
לדעתי, חוסר היכולת לרכוש דירה ילך ויגדל עם השנים, וחלום הבעלות על דירה, במיוחד במטרופולין תל אביב, יישאר רק בגדר חלום אצל רוב הדור הצעיר.
מעבר למדינה אחרת מכיל בתוכו היבטים כמו ריחוק מהמשפחה (ארוחת שישי משפחתית) והתמודדות עם מוסלמים (אירופה), על כל ההשלכות שלהם.
לפני שמחליטים להגר ולגדל ילדים בחו"ל, צריך לשקול שנת ניסיון של מגורים "בפריפריה" של ישראל. אולי עדיף לרכוש דירה בחיפה ב 750,000 ש"ח ולהישאר לגור בארץ (למשל שכונת קרית שפרינצק), על פני רכישת דירה באירופה באותו המחיר?
עם כל הכבוד ויש כבוד, אנחנו מבינים היטב שלשכור דירה זה לזרוק כסף לזבל כל חודש וכמובן שעדיף לשלם כסף שחוזר אלינו עם ערך אמיתי שמתאסף לו לבעלות מלאה על נכס.
אבל, ויש אבל גדול, אם תבחנו את שאר המרכיבים של העסקה הכל כך הגיונית הזו תמצאו את שלל ההגבלים שהיא מטילה על שלל האפשרויות של החיים המודרניים.
אלו ההזדמנויות האמיתיות של התקופה הנוכחית וחובה להיות דינמיים ועם אפשרות להכנס לעסקים ובדרך הזו לשנות סטטוס כלכלי ואולי, רק אולי, לרכוש כמה דירות במזומן.
היי רז,
העלית פה חשיבה אחרת ונושא שהוא עולם בפני עצמו.
עולם העסקים יכול להוביל אותנו לעושר (במקרה של הצלחה) או לחובות (במקרה של כישלון).
הנתונים מראים שרק מעטים מגיעים למצב שהעסק שלהם קיים ומצליח אחרי 5 שנות פעילות.
ניקח בתור דוגמא בחור צעיר עם הון התחלתי של 200,000 ש"ח.
עומדות בפניו שתי אפשרויות:
1. רכישת דירה ב 800,000 ש"ח, עם משכנתא של 600,000 ש"ח.
2. כניסה לעולם העסקים.
באפשרות השניה יש סיכון שהוא יפסיד את הכסף, ויש סיכוי שהוא ירוויח כסף.
על מנת להרוויח כסף בעולם העסקים ולבנות עסק עם בסיס יציב, בדרך כלל צריך לקחת הלוואות כדי לגדול (שכירת חנות או משרד במיקום מרכזי, קמפיין שיווקי, העסקת עובדים וכו').
מי שיקנה דירה עם משכנתא, לא יכול לאבד את ההון העצמי שלו ובעוד 20-25 שנים תהיה בבעלותו דירה. במקביל הוא עובד ומייצר הכנסה לכיסוי הוצאות המחיה. הוא "יחיה" אבל לא יהיה עשיר.
מי שייכנס לעולם העסקים יכול להצליח מאוד ואז כפי שציינת, לקנות במזומן דירה אחת או יותר. אולם, הוא גם יכול להפסיד את הכל וגם להיכנס לחובות, ואז הסיכוי שלו לרכוש דירה יהיה כנראה אפסי.
כניסה לעולם העסקים מחייבת בדיקות מקדימות מעמיקות, הרבה ידע, ניסיון חיים, תוכנית עסקית מקצועית, התמדה, חוזק נפשי, מזל, יוזמה, חזון ועוד.
אני מאוד מעריך את אותם האנשים שהצליחו בעולם העסקים.
אם תחליט להשקיע את הכסף היחיד שלך בעסק, אני מאחל לך המון בהצלחה.
אני יודע שזה ידרוש ממך לעבוד סביב השעון 6 ימים בשבוע, וגם ביום שבת הראש שלך יעבוד ללא הפסקה.
"מאחורי כל עסק מצליח עומד אדם שלקח סיכונים".
כפי שאני רואה את התמונה כרגע, כאזרח פשוט שיושב על הגדר, בשנים האחרונות (2008 עד היום) הדירות זינקו באיזורים מסויימים ב-100% כלומר דירה שעלתה 500,000 עולה היום 1,000,000. זאת לא היתה עליה ליניארית לאורך שנים בקצב התואם את הגידול באוכלוסיה.
לדעתי מה שקרה זה שהרבה משקיעים ברחו מהבורסה בגלל המפולת שהייתה אז ב-2008 ונכנסו לתחום הנדל"ן הסולידי והמוחשי יותר שנותן עד עכשיו תשואה בטוחה יותר.
מצד שני מאז המפולת מי שנשאר בבורסה הצליח לעשות סיבוב לא רע, אם לא יותר טוב בהרבה מאלה שברחו אל הנדל"ן.
בכל מקרה, התפיסה הרווחת היא שהבורסה היא כמו הימורים בקזינו לעומת השקעה בנדל"ן שנחשבת בטוחה יותר.
בעקבות התרסקות הבורסה הריבית צנחה מסביבות ה-4% ל-0% היום, דבר שללא כל ספק השפיעה על בחירת המשקיעים בשוק הנדל"ן. משקיעים יכולים בקלות יתרה למנף את ההון שברשותם בתמיכת הבנקים.
סיבה נוספת לבריחת המשקיעים מהבורסה היא ההכבדה במס רווחי ההון (על הרווחים מהבורסה) שעלתה ל-25% משנת 2012.
נתון נוסף שיש להתיחס אליו הוא שאנחנו במיתון! בדרך כלל במיתון מפטרים ואנשים נשארים ללא יכולת החזרה בכלל. אולי עדיף ליעץ לאנשים לחכות לתקופה יותר טובה לפני שנכנסים להרפתקאה כזאת?
אני מסכים שהאוכלוסיה רק הולכת וגדלה אבל זה צפי לעשרות שנים קדימה ולא ניתן לדעת בוודאות את קצב גידול האוכלוסיה לתקופה כל כך רחוקה קדימה.
מה גם שכן ניתן לראות דוגמה לכך שבמדינות מפותחות באירופה קצב גידול האוכלוסיה דווקא קטן כלומר ככל שהמדינה מתפתחת יותר כך קצב הגידול באוכלוסיה קטן. מצד שני ככל שהשנים חולפות הרפואה מתקדמת ואורך החיים גדל ובכל זאת נראה שבמדינות מפותחות האוכלוסיה קטנה.
אני לא יודע כמה אנשים יצאו לפנסיה בשבע השנים האחרונות אבל אני מניח שחלק גדול מהמשקיעים הם אנשים שפרשו לפנסיה והשקיעו את כספי הפנסיה שלהם ברכישת דירה או שתיים המניבה שכר דירה חודשי ממנו הם מתקיימים.
נראה שרוב "משפרי דיור" הם אנשים בני 50+ שסיימו או קרובים לסיים את תשלומי המשכנתא, הילדים כבר עזבו את הבית והם מעוניינים להתקדם לדירה חדשה. בכדי להגיע לדירה החדשה הם דוחפים למשקיעים ולמיואשים את הדירה הבאושה שלהם ב-10-20% פחות ממחיר דירה חדשה, מוסיפים עוד 100,000-200,000 שקל וחיים כמו מלכים.
אין ספק שנעשים מאמצים גדולים (אך אולי לא מספיקים) בכדי להגדיל את היצע הדירות בשוק והמצב היום שונה לחלוטין ממה שהיה בתחילת גל עליית המחירים ב-2007 ואי להתעלם מהעובד שבכל רגע נתון קיימות בשוק עשרות אלפי דירות חדשות ויד שניה המוצעות למכירה. באופן עקרוני אין בעיה כיום לרכוש דירה בכל עיר בארץ ואפילו במחירים סבירים (יחסית). אמנם אולי היא לא תהיה ב"דירת חלומות" בדיוק בעיר, בשכונה, ברחוב, בקומה בבניין, עם כיווני האוויר, עם גרניט פורצלן שרציתם…אבל תהיה לכם סוף סוף דירה.
הבעיה היא ההתלהבות, אנשים מתנהגים כאילו מחר בבוקר אין יותר קרקעות ואין יותר דירות במדינה והדבר רחוק מלהיות נכון! ההתנהגות הזאת מובילה מוכרים וקבלנים למתוח את המחיר בעוד 50,000 שקל בכל כמה חודשים כי תמיד יהיה האחד שיהיה מוכן לשלם. זה הדבר היחידי שמחזיק ומושך את המחירים למעלה, אך ורק המוכנות של הלקוח לשלם עבור הסחורה החמה.
מכוון שעליית מחירי הנדלן היתה כל כך חדה ומכיוון שיש את כל ההייפ סביב הנושא אך ורק בשנים האחרונות, השאלה שעולה היא האם זה לא מצביע על התלהבות יתר שעלולה להתקרר בגלל גורמים כאלה ואחרים שיכולים להוריד את מחיר הדירות בטווח הקצר של שנה, שנתיים קדימה בכמה עשרות אלפי שקלים?
אולי הריבית תעלה סוף סוף, אולי הצפת השוק בכמה עשרות אלפי דירות במחיר למשתכן תרגיע את הקונים שבאמוק? אולי המיתון שמכה בנו יעלה הילוך ואנשים יבינו שנגמרה החגיגה וצריך להפסיק להתפזר?
שלום לך,
הרבה מאוד אנשים חולים במחלת "מנטליות הקורבן".
הם תמיד נותנים הסברים מלומדים לעצמם מדוע ההווה הוא לא העיתוי המתאים לקנות.
הם תמיד מאשימים את המצב: המס על הבורסה, הריבית, המיתון וכו'.
האנשים האלה מהלכים עם שרשרת דמיונית קבועה על צווארם, והם אף פעם לא יעשו צעד מעשי קדימה.
כשמחירי הדירות ירדו מטה במחאת האוהלים ב- 2011 (באזורים מסוימים), הם חיכו לירידה גדולה יותר.
תמיד הם ישכנעו את עצמם ויבנו תיאוריות מדוע "לא כדאי".
מתישהו יכול לקרות שבנקודת זמן מסוימת משאלות לבם יתגשמו חלקית, כמו ששעון "עומד" מראה את השעה הנכונה פעמיים ביום.
נניח ואדם קנה דירה בחיפה ב 650,000 ש"ח והדירה מושכרת. דמי השכירות ישלמו את ההלוואות גם אם מחיר הדירה ירד, אם ירד. ואם המשק יהיה בהאטה כלכלית, אז המשכיר ייתן הנחה בדמי השכירות של 100-150 שקל בחודש לשוכר. ובינתיים ערך הדירה שלו עולה בטווח הארוך.
אם הוא לא היה קונה בגלל מנטליות הקורבן, אז (1) ההון העצמי שלו היה "נרקב" בבנק, (2) הבריאות שלו היתה נהרסת מהתסכול שהשוק בורח לו ו- (3) הוא לא היה מתחיל לשלם את המשכנתה.
שאלה למחבר:
האם כללת בשיקוליך את המלחמות הצפויות? התחמשות אויבנו? איומיים גרעיניים עתידיים על ישראל? המצב הדמוגרפי?
עוד 35 שנה, ב 2050, אני אעדיף דירה שכורה שאוכל להפטר ממנה ולברוח מהרוב הערבי במדינה, או מהרוב החרדי, או ממלחמות גרעיניות הצפויות חס וחלילה באזור.
ואתה? אתה תמשיך להשתמש בחשיבה של אתמול כדי לבצע את שיקולי המחר.
1. אחת ל – 10 שנים מתרחשת מלחמה, אולם מחירי הנדל"ן עולים.
2. האויבים שלנו מתחמשים מאז 1948, וימשיכו להתחמש.
3. איום גרעיני – אז למה לשלוח את ילדינו לבית ספר יסודי ותיכון ולבזבז 12 שנים? הרי כולנו נמות אז בואו נלך ללונה פארק.
4. המצב הדמוגרפי – רק יתמוך בעליית מחירי הדירות.
5. דירה שכורה – מי שיגור בשכירות בעצם מונע מעצמו את המתנה שרק רוכשי דירות מקבלים: הלוואה מבנק עד 75% משווי הדירה. הבנק שותף שקט שמאפשר לעבור משכירות לבעלות.
6. לברוח מהמדינה – לאירופה האנטישמית והמתאסלמת ? ניסית פעם לגדל ילד בקור של מינוס 20 מעלות בקנדה?
7. רוב ערבי וחרדי – זה רק יעלה את מחירי הדירות במרכז הארץ, אז עדיף לקנות היום כאשר עוד איכשהו ניתן לקנות.
8. בשנת 2050 – לא יישארו קרקעות לבנייה בגוש דן. מי שיקנה היום דירה במחיר של 1.5 מיליון, בעוד 35 שנים לא יאמין שהצליח לקנות ככה בזול.
9. פסימיות לא מובילה להתקדמות.
10. החשיבה שלי – ניתוח ההשלכות של העלייה בתוחלת החיים ובגודל האוכלוסייה בעתיד.
צביקה היקר…אני קורה אותך והסברך משכנעים. אבל לא ראיתי התייחסות לכמה דברים.
1. שוק השכירות שיוטל עליו מס. בורסה כן עסק כן עבודה כן, שכירות מדירה לא ?
2. הילדים שלנו נאלצים לקנות דירות במחירים גבוהים ואנחנו ממנים להם את הסכום ההתחלתי.
3. דירה עלתה 800,000 ש"ח…היום 1,600,000 ש"ח…משלמים יותר 800,000 ש"ח…במקום
שעוד 20 שנה יהיה לזוגות הצעירים 800,000 ש"ח בכיס שיוציאו והכלכלה תיצמח…אין 800.000
אז יהיה מיתון !?
4. אני קניתי לפני 12 שנים ב – 800,000 ש"ח…דלת מולי קנו לפני כמה חודשים ב 1,600,000 ש"ח
זה אומר שאני עשיר ב 800,000 ש"ח והשכן עני ? או שהוא עשה את עסקת חייו ?
שלום זהר,
העליות של השנים האחרונות, הן חלק מתיקון לתקופה 1996-2006 בה מחירי הדירות היו בתיקון הדרגתי מטה (אינתיפאדה, מיתון), מה שהוביל יזמים להאט משמעותית רכישת קרקעות ובניית דירות חדשות. עד היום אנו חשים את המחסור של היצע הדירות ביחס לגודל הביקוש.
בתחילת שנות התשעים עלו כמיליון עולים חדשים, ורבים מהם גרו במרכזי קליטה או במגורים רב-דוריים עם ההורים והסבים, ובשנים האחרונות הם רכשו דירות ורק הגדילו את הביקוש הקיים מצד זוגות צעירים, מתגרשים ועולים חדשים.
המדינה יצרה מטרופולין כלכלי ותרבותי אחד במדינה, וחוסר הפיזור יוצר לחץ כלפי מעלה במחירי הקרקעות הפרטיות במרכז הארץ, במיוחד לאור העובדה שכל שיווקי הקרקעות של המדינה מוכוונים רק לתכנית מחיר למשתכן.
אם הילדים שלנו רוצים לגור במרכז הארץ וליהנות מאפשרויות תעסוקה ובילוי, אין להם ברירה אלא לשלם את המחיר שכוחות השוק קובעים. הטלת מס רכישה של 8% על משקיע, תגרום לכך שדירה של מיליון ש"ח, תוצע למכירה לאחר שנה-שנתיים בלא פחות מ 1.1 מיליון, והנה עוד עלייה של 10% במחירי השוק.
כל עוד המדינה לא מייצרת מעל ל 70,000 דירות חדשות בשנה (ולפחות 60% מהן במרכז הארץ), מחירי הדירות לא ירדו.
גרף מחירי הדירות מייצג מצב כלכלי הידוע כשוק שורי מתמשך. איני יודע מה יהיו מחירי הדירות בגוש דן בעוד 3-5 שנים, אולם אני מאמין בסבירות גבוהה שבעוד 20 שנים הם יהיו יותר גבוהים מאשר כיום. אם אנשים קונים כיום דירות במחירים הנוכחיים (2 מיליון ש"ח בחולון והוד השרון), אולי גם הם מאמינים בזה.
יש דירות בערד ב 350,000 ש"ח, משום שאף זוג צעיר אינו מעוניין לגור שם. מי אשם בכך? הממשלה שלא תכננה כראוי או הפינוק של הדור הצעיר. בזה איני מתעסק. זו פשוט עובדה בשטח. לא באנו לחפש כאן היגיון או צדק, והעולם לא מקום הוגן ולא שוויוני. יש נתונים, וכל אדם צריך לקבל החלטות על סמך הנסיבות שיותר חזקות ממנו. שוק הנדל"ן הוא כדור השינה הכי טוב שקיים, אחרת אנשים היו שוכרים דירה ושמים את כל ההון העצמי שלהם במניות בבורסה. דירה היא אפיק השקעה יציב, תחושת ביטחון לבעליה, תחושת ביתיות לילדים, ולכן אנשים מוכנים לקחת הלוואות לשם המטרה הזאת. מי שחושב שזאת טעות לקנות דירה, אז שלא יקנה. הכי חשוב שכל אדם יחיה בשלום עם הבחירות שלו. המדינה לא תדאג למעמד הביניים החילוני בעוד 30 שנים, כי הכוח הפוליטי שלו ייחלש. אז מי שיש לו ילד בן שנה והוא רוצה לדאוג לעתידו, צריך לקבל החלטה קשה אם כדאי לו היום לקנות דירה במחירי "השיא" העכשוויים.