2019 דירה להשקעה וחוש עסקי – הרבה דעות נשמעות סביבכם, אולם תקשיבו רק לחוש העסקי שלכם.
יגידו לכם שהמחירים גבוהים ושהפעם הממשלה תפעל אחרת, אולם תלמדו את העובדות לעומקן ותגיעו למסקנות בעצמכם.
2,750,000 ילדים לומדים כיום בגני ילדים ובתי ספר (מתוך 9.1 מיליון תושבים), ובעתיד כל אחד מהם יצטרך קורת גג, בשכירות או בקנייה.
זה נקרא ביקוש עתידי אמיתי.
ראו מה קרה בשנים 2012-2015 בתור דוגמא:
דירה להשקעה וחוש עסקי:
עם קצב גידול שנתי של 2%, תוך 6 שנים מהיום, האוכלוסייה בישראל תגדל בלמעלה מ – 1,000,000 בני אדם נוספים !
האנשים האלה יצטרכו בעתיד לגור בדירות, וזה לא משנה אם יקנו או יגורו בשכירות.
הזוגות הצעירים, הם דור ההמשך ועמוד השדרה העתידי של המדינה, והם יצטרכו מקום לישון בו.
בעוד שנות דור אחד, כלומר תוך 25 שנים, יתווספו לאוכלוסייה הקיימת עוד מספר מיליוני בני אדם.
רק האוכלוסייה החרדית מונה כיום למעלה מ 1,000,000 איש ואישה, ובעוד 20 שנים צפויה להכפיל את עצמה ליותר מ 2 מיליון נפש.
בואו נביט בשני הנתונים הבאים:
- ישראל היא מדינה קטנה גאוגרפית, עם הרבה ילדים.
- ישראל היא המדינה הצפופה בעולם המערבי, בשטח שבין חדרה לגדרה.
דירה להשקעה וחוש עסקי
דירות השקעה יספקו קורת גג לביקוש העתידי. מי שיקנה היום דירה להשקעה עם משכנתא (הכי חשוב לדעת איפה לקנות…), יבנה לעצמו אפיק חסכון לפנסיה, כאשר השוכרים הם אלה שישלמו עבורו את ההחזרים החודשיים של ההלוואה.
דירה היא אפיק השקעה אשר גם מאפשר מינוף של 50% (הלוואה מבנק למשכנתאות) וגם מבטיח תשואה מצטברת ממוצעת של לפחות 5% בשנה לטווח ארוך (שילוב של דמי שכירות ועליית שווי, לאורך עשרות שנים).
דירה להשקעה וחוש עסקי – רמות המחירים בשוק הנדל"ן אינן נמוכות היום, אולם בעתיד היותר רחוק (בעוד 20-30 שנים) המחירים יהיו גבוהים יותר.
ככל שיחלפו השנים, האוכלוסייה תלך ותגדל בזמן שהשטח הגאוגרפי של גוש דן יישאר אותו דבר. כל בנייה חדשה, תצמצם את השטח הפנוי לבנייה עתידית.
אם רק תבדקו ובסוף לא תקנו, לא תגיעו בעתיד לבעלות על נכס מניב, אשר ייצר לכם הכנסה חודשית קבועה לכל חייכם.
אם רק תדברו ובסוף לא תעשו, תישארו עם תחושות ההחמצה והתסכול.
אז לא מספיק להיכנס למים רק עם הבהונות, אלא צריך לקפוץ פנימה עם כל הגוף.
חומר למחשבה –
דירה להשקעה וחוש עסקי:
נניח שאדם בנה חסכון או שקיבל בירושה סכום מכובד של 900,000 ש"ח.
נניח שהסכום הזה פנוי לגמרי להשקעה (הוא לא צריך לסגור באמצעותו משכנתא או חובות), ושעומדות בפניו שתי אפשרויות:
- לשים את כל ה – 900,000 ש"ח במניות בבורסה.
- לקנות בכל הסכום (ללא משכנתא) דירה להשקעה לטווח ארוך, ומיד לקבל בכל חודש הכנסה מדמי שכירות.
באיזו אופציה לדעתכם הוא יישן טוב יותר בלילה ?
שוקלים לקנות דירה ב 2019 ולא בטוחים היכן ואיך לעשות זאת נכון ?
חובה להתייעץ עם יועץ נדל"ן מקצועי מומחה ברמה הארצית, לפני רכישת דירה.
אני ממליץ לקרוא את אלה:
גם אני עשיתי צעד זה וקניתי דירה. אני חושב שעשיתי צעד מצוין כי תוך שנה כבר יתחילו פרוייקט של תמא 38 ואז ערכה יעלה עוד יותר.
אך עם זאת, תמיד צריך לזכור בדירות להשקעה מצד שני יש שוכרים.
להיות משכיר של דירה זה מעצבן ודורש הרבה זמן. זה לא כמו השקעה בבורסה שאתה קונה מחזיק לטווח ארוך.
במיוחד אם קונים דירה ישנה שדורשת תחזוקה.
עומר שלום. אף אחד לא אמר שהשכרה של דירה היא דבר קל. מי שמחפש קל לא יעשה שום צעד מעשי. בישראל הקטנה גאוגרפית ומרובת הילדים, דירה היא נכס שמעניק ביטחון ויציבות, וגם נכס שהילדים והנכדים יוכלו לגור בו יום אחד בעתיד. דירה היא בסיס, הרבה מעבר לשיקולים הכלכליים הקרים. בשל העלייה בתוחלת החיים והמבנה הדמוגרפי של האוכלוסייה, אני צופה בעיות למי שיחליט להימנע מרכישת דירה לטובת השקעה בבורסה ומגורים בשכירות כל ימיו כולל בזקנתו. ימים יגידו. כיום, לילדים שגדלים להורים חסרי דירה, מחכים קשיים פיננסיים לא פשוטים. השקעה בבורסה הינה רק נדבך שני או שלישי כאפיק חסכון.
תן לי להתייחס לכמה נקודות בלבד מתוך מה שכתבת מבלי לאמת את הנתונים:
להניח שכל הילדים שיש כיום יהוו ביקוש עתידי זה לא נכון, בערך מחציתם, אם לא יותר, הם חרדים וערבים, אוכלוסיה עניה שעם המחירים של היום (גם אם לא יעלו בכלל בתקופת התבגרותם), לא יהוו ביקוש לדירות שיעמדו למכירה מאחר והצורך שלהם בקורת גג לא תלווה ביכולת קניה. המחצית השניה תחולק ל2 מאחר ודירה למגורים לרוב לא קונים לבד אלא כזוג שמקים משפחה.
כך שנשארנו עם רבע מהכמות (שקראת לה ביקוש עתידי). ביקוש שלא יזרק על השוק במנה אחת, וההיצע (אפילו של היום) יכול להתמודד איתו יפה מאוד.
בנוסף יש לזכור שהאוכלוסיה המבוגרת עוברת מן העולם, ומפנה כמות נכבדת של דירות (חלקם יכנו לשוק השכירות והחלק השני יועמדו למכירה).
חוץ מזה, אין התייחסות אף לא בשורה אחת לנושא הריבית, שלא סביר שישאר ברמתו הנוכחית בטווח הארוך.
או במילים אחרות, חובה להתייחס לדירה להשקעה כמניה, שכמו שציינת יכולה להניב רווחים עתידיים והכנסה כמעט פסיבית במהלך הזמן, אך יכולה גם לגרום להפסד מתמיד לאורך זמן במקרה הרע או להפסד כואב בטווח הקצר.
יוני שלום. אתייחס נקודתית לתגובתך. לפי מה שאתה כותב לגבי חרדים וערבים, אני מבין שהציבור החילוני הולך להידחס במשולש שבין רחובות, ראש העין ורעננה. בתגובתך לא התייחסת לשיעור הגירושין אצל הציבור החילוני, וגם לא לעולים החדשים אשר בורחים מאירופה ומהמהגרים המציפים אותה. אם אתה חושב שבעוד 30 שנים יהיה יותר זול בגוש דן, אז תייעץ לילדים שיש או שיהיו לך לא לקנות דירה. אני טוען שבעוד 30 שנים יהיה יותר יקר מהיום. לגבי גובה הריבית, זו תעלה ותרד במחזוריות ב 1,000 השנים הבאות, אבל זה לא ישפיע על כך שקרקעות פנויות לבנייה בגוש דן לא יהיו בעוד 40 שנים. חג שמח.
לקנות דירה או להמתין?
מכייון שדירה זאת השקעה לטווח ארוך חייבים לתזמן את הקניה ונכון שאף אחד לא באמת יודע מה יהיה, אבל לקנות בשיא כל הזמנים זאת בטוח טעות.
על מנת לתזמן צריך להסתכל על גרף מ"ס משכורות ביחס למחיר ממוצע של דירה ושם להיכנס מתחת לממוצע.
היום זה 140 משכורות המינמום היה 70 משכורות היתי נכנס לקנייית דירה רק כאשר השוק יהיה מתחת ל 105 משכורות.
שלום ראם, הייתי ממליץ לך להביט על שוק הנדל"ן בישראל לפי אזורים. יכול להיות שמחירי הדירות ירדו בנקודת זמן מסוימת בבאר שבע, קרית גת ובמקומות מרוחקים אחרים בהם יש היצע גדול של קרקעות מדינה לבנייה עתידית. אבל יש מקומות בהם כל הקרקעות פרטיות, אין קרקע מדינה לשיווק במחירי מבצע, ויש מקומות שאפילו אין בהם מגרש אחד פנוי לבנייה, למשל בגבעתיים. בעוד 10 שנים, דירת 2 חדרים בגבעתיים (60-65 מ"ר של פעם), תעלה הרבה יותר מאשר היום. אם אתה החלטת לחכות אז שיהיה לך בהצלחה.
באילו ערים אתה ממליץ לרכוש דירה להשקעה אם ההון שיש לי הינו 450,000 מבלי לקחת משכנתא גבוהה (ז"א לקחת משכנתא עד 100,000)
יש ברשותי דירת מגורים ועליה משכנתא 250,000 ש"ח (כ-25% משווייה).
היי אורנה. אני לא יודע היכן את גרה והאם את בנויה לטפל בהשכרה של דירה מבחינת האופי שלך. יש הרבה מקומות בארץ עם דירות במחירים שעד 550,000 ש"ח, אבל החכמה היא למצוא דירה אחת בלבד… יש לבדוק מספר רב של היבטים ושיקולים, על מנת לעשות עסקה טובה, הן מבחינת תשואה מדמי שכירות והן מבחינת פוטנציאל עליית ערך. אני מציע פגישת ייעוץ של שעה וחצי, במחיר של 300 ש"ח בלבד. בפגישה נדון במגוון קריטריונים, ברמה הארצית, ונבנה תכנית פעולה מסודרת.