ברווז הנדל"ן – ב 2020, מעמד הביניים הישראלי דומה לברווז.
כלפי חוץ, ברווז אשר שט באגם נראה שליו וחסר דאגות, אולם אם נביט מתחת לפני המים נראה כמה הוא מתאמץ להניע את כפות רגליו על מנת לנוע קדימה.
אנשי מעמד הביניים גרים בשכונות יפות. הם מגיעים בבוקר לעבודה עם מכונית יפה ובגדים יפים, אבל אם נעקוב אחריהם מקרוב, נראה כמה קשה הם עובדים כדי לשלם עבור ההוצאות שלהם. הם רק מתנהגים כלפי חוץ "בכאילו" – בדיוק כמו הברווז.
זוגות צעירים והוריהם מתחילים להפנים ולהבין שמחירי הדירות לא יקרסו, וכי שהביקוש העתידי הוא מה שדוחף את המחירים קדימה.
אם בשנת 1984 חיו במדינה 4,100,000 בני אדם, כיום מונה אוכלוסיית ישראל למעלה מ 9 מיליון איש ואישה, כלומר גודל האוכלוסייה יותר מהוכפל !!
שיעור הילודה בישראל הינו הגבוה במדינות המפותחות, ועומד על 3 ילדים לאישה בממוצע, לעומת ממוצע של 1.7 במדינות OECD ( 1.4 ילדים בממוצע בספרד, גרמניה, יפן ובאיטליה).
ברווז הנדל"ן
אם בשנות ה – 90 העלייה מרוסיה נתנה את הטון, בעתיד העולים מארצות הברית ואירופה יגדילו עוד יותר את האוכלוסייה (מעבר לריבוי הטבעי המקומי בישראל), בשל התגברות האנטישמיות בעולם והשתלטות המהגרים המוסלמים על הערים של אירופה.
תוסיפו לביקוש למעלה מ 24,000 מתגרשים בשנה בישראל (12,000 זוגות), כלומר עוד אלפי דירות שהשוק צריך לתת בכל שנה.
ברווז הנדל"ן – זוג צעיר ממוצע מגיע לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך ועם צורך בהלוואת משכנתא גדולה, והריבית הנמוכה מפתה להגדיל את גובה ההלוואה.
הבנק למשכנתאות שבודק את יכולת ההחזר החודשי המוגבלת של בני הזוג, יבקש מהם להביא לווה משלם. יוצא שלעתים שני זוגות ההורים יצטרפו כלווים נוספים, ואף יצטרכו להשתתף בהחזר החודשי – סכום אשר ירד בהוראת קבע ישירות מחשבונות הבנק שלהם:
- ההורים עוזרים בהגדלת ההון העצמי.
- ההורים מכניסים את עצמם כלווים נוספים להלוואה.
- ההורים עוזרים לשלם חלק מההחזר החודשי לבנק המלווה (לווה תומך).
בדרכים אלו ואחרות ההורים עוזרים לילדים "לעקוף" את ההגבלות שהטיל בנק ישראל, ויכולת ההחזר הנמוכה של הזוגות הצעירים מקבלת "שדרוג".
יש הורים רבים שאין ברשותם חסכונות זמינים, וחלקם אף משעבדים את דירת המגורים שלהם או לוקחים הלוואה לצורך סיוע לילדים בהון העצמי.
בשעה שכספי הציבור נשחקים בבנקים בריבית אפסית של פחות מ 0.25% לשנה, אין זה פלא שרבים פונים גם לרכישת דירה להשקעה – אפיק אשר נותן גם עליית שווי בטווח הארוך וגם הכנסה חודשית שוטפת מדמי השכירות.
כיום אנשים רבים מחפשים לקנות דירה – חסרי דירה מחפשים למגורים ובעלי הון כלשהו מחפשים להשקעה.
השאלה הגדולה הינה היכן בארץ לרכוש… ובשוק המורכב של היום מומלץ להתייעץ עם מומחה ברמת הארצית, ולא עם מתווך מקומי.
שוקלים לקנות דירה ב 2020 ולא בטוחים היכן ואיך לעשות זאת נכון ?
פנו אלי לעצה השווה זהב.
צביקה דורון, מומחה נדל"ן 0544-314232
אני ממליץ לקרוא את אלה:
צביקה אתה מדבר מפוזיציה וגם חלק מהדברים הם שטויות גרידא.
ברגע שתהיה אלטרנטיבה להשקעות כגון ריבית גבוהה הרבה דירות יועמדו למכירה. מתגרשים תמיד היו וזה אף פעם לא השפיע בצורה עמוקה על השוק אם בכלל. יש פה ענייני מחזוריות. מחירים פעם עולים ופעם יורדים. ראה שנות התשעים ושנות האלפיים המוקדמות. תתווכח עם העובדות.. תנסה לסוף אותן אבל עדיין זה לא ישנה את העובדה היבשה שהמחירים פעם עולים ופעם יורדים. כרגע אנחנו בעלייה..
שלום רב ותודה על תגובתך הישירה. המחזוריות של שוק הנדל"ן למגורים בישראל הינה של קו מגמה ראשית עולה. סביבת הריבית צפויה להישאר נמוכה היסטורית, גם בשל מחירי הנפט הנמוכים בזכות היקפי ייצור עצומים בארה"ב. תוחלת החיים המתארכת משפיעה על קיטון היצע הדירות הישנות במרכזי הערים הוותיקות. מלאי הקרקעות הפרטיות הפנויות הולך ומצטמצם במרכז הארץ משנה לשנה, בשעה שהאוכלוסייה גדלה בקצב של יותר מ 1,000,000 איש כל שש שנים. בשלב מסוים, השפעת העלאת הריבית תלך ותפחת היות והביקוש למגורים באזור גוש דן הינו אמיתי ועוצמתי. יש עוד הרבה מה לומר בעניין, אבל אני מאמין שהקצת שכתבתי מעביר את המסר.
יש כל כך הרבה משתנים שמשפיעים ואנחנו לא יכולים לחזות מה יילד יום.
לדעתי, וכמו שאני למדתי את היסטוריית שוק הנדל"ן המקומי, קיים תרחיש בהסתברות די גבוהה שתהיה ירידה משמעותית. אמנם לא לרמת המחירים של 2007 אבל הייתי מהמר על 60% מהמחיר הנוכחי כיום.
אסכם במילות השיר "המופתי" של הזמר "האגדי" אייל ביטון.. ימים יגידו.
שלום, אתן לך דוגמא מזווית אחרת על השפעת הביקוש על המחירים. מישהי פתחה עסק חדש באחת הערים הוותיקות בגוש דן וניגשה לסניף הדואר המקומי על מנת לשכור תיבת דואר. התשובה של הפקידה בסניף הייתה: "למרות שהאוכלוסייה הכפילה את עצמה מאז שהסניף הוקם, לא הוסיפו בו עוד תיבות דואר להשכרה". "למה ?" נשאלה הפקידה שענתה: "כי אין מקום בסניף לבנות עוד תיבות דואר". כעת תסתכל על שוק הנדל"ן בגבולות שבין הרצליה, פתח תקווה וראשון לציון, ותנסה לדמיין את כמות הביקוש העתידי בעוד 30 שנים, בשעה שיותר אנשים יצטרכו קורת גג מול היצע הולך וקטן של מגרשים פנויים לבנייה. גם אם תהיה ירידת מחירים מתונה של כמה אחוזים בודדים בעוד כמה שנים, היא תהיה נקודתית וזמנית בלבד.
צביקה האנלוגיה שלך לא מדויקת. אשפץ אותה מעט..
נניח ואין שום אלטרנטיבה לכסף מלבד לשכור תא דואר ולהשכיר אותו לכל המרבה במחיר. ברגע שתהיה אלטרנטיבה כולם יחזירו חזרה את התאים ויעבירו את הכסף שלהם למקום אחר.. אמנם יש ביקוש לדירות אבל לפחות 30% מהדירות הקיימות אלו משקיעים שמבחינתם דירה להשכרה היא השקעה זמנית. וההערכה הזו היא בלי לספור את המשקיעים בתחפושת. ברגע שתהיה אלטרנטיבת השקעה הכסף יזוז מהדור למקום אחר, כך שאין חוסר אמיתי בדירות
המציאות מדברת. 1. הקבלן שולט על ההיצע. ולכן אין אישורי בניה כמו בעבר לבנות 3,4 קומות במקום בית פרטי. 2.תזכרו איך קרניצי פיתח את רמת גן. במקום 2 יחידות בנו 16 דירות. היום אין סיכוי. 3. רק חברה מסין יכולה לבנות 50.000 דירות ב 5 שנים. במחיר 500.000 . 3. הישראלי החכם הבין שהבנק.הבורסה.והקרנות זה רמאות טהורה. לכן משקיע בעתיד בנין. ובדירה שהי בבעלות פרטית בלעדית. 4. פלוג והכנופיה מנסים לדחוף את האזרח לזרועות התמנון של הבנקים בכוח. לבנק נותנת כסף בחינם (שלנו). ומאשרת לבנק לקחת מהאזרח 10-15% ריבית. 5. למה פלוג צריכה להחזיק 100 מיליארד דולר בכספת. למה זה טוב.? גזל נקי . תבני בתי חולים. בתי ספר. כבישים.
דיון מעניין. יש משתנה אחד עלום שכמובן מטה את ההסתברות לשינוי לכאן או לשם: מי הם רוכשי הדירות האלה? האם רובם אכן זוגות צעירים? כמה מתוכם הם משקיעים?
אני מבין שכשכל אדם רביעי סביבי רוכש פתאום דירה ומדבר על עליית ערך הנכס —— זה נשמע שיש מגמת השקעה.
ואם יש מגמת השקעה גדולה — חכם מימון ופוזיציה אכן "עלו" פה על משהו בדעה שלהם.
כי משקיעים אכן יעבירו את הונם לאפיק משתלם יותר כאשר יהיה כזה.
השאלה היא לא האם כן, אלא מתי —- ומתי זה פוגש כל אחד מאיתנו עם צרכיו הייחודיים.
מי שלחוץ מאד לרכוש דירה – ירכוש דירה בלי קשר למצב השוק.
רבים מאלה שאתם קוראים להם "משקיעים", רוכשים דירות עבור הילדים שלהם, כך שבעתיד או שהילדים יגורו בעצמם בדירות או שהדירות יימכרו והכסף יינתן לילדים לשם רכישת דירת מגורים.
הביקוש בתל אביב הרבה יותר "אמיתי" ויציב, לעומת לונדון ומנהטן, וראינו את זה במשבר האחרון – בלונדון ומנהטן השוק מושפע מהשווקים הפיננסיים וכאשר בנקאי ההשקעות מפוטרים או לא מקבלים בונוסים, אז זה מיד משפיע על הביקוש בשוק הדיור.
עוד הבדל זה שבישראל לא מוכרים דירות כדי להכניס את הכסף לשוק ההון, ולכן אין מצב של צניחות דרסטיות במחירים. בניו יורק של 2009 נמכרו הרבה דירות, וכסף זרם לתוך הבורסה.
תל אביב היא מעצמת היי-טק עם מגדלי יוקרה מצד אחד, אבל גם מקום שבו גרים אנשים "רגילים" מצד שני.
מטרופולין תל אביב הוא מקום מוגבל גאוגרפית עם שיעור ילודה גבוה, ותהיה לך השפעה מהותית על מחירי הדירות בעוד 30 שנים.
יש נקודה שאף אחד לא נגע בה.
נניח שהביקוש ימשיך והתחלות הבניה לא ידביק את קצב הביקוש, אז מה יקרה בהמשך נניח בעוד 10 שנים ? שדירה שעולה היום 1.2-1.5 מיליון. יגיע למחיר הפנטסטי של 2.5-3 מיליון ש"ח, ואז כבר לא יספיק שעבוד של ההורים והזוג הצעיר לבנקים למשכנתאות, אז מהיכן יבוא הכסף לרכישה ?
אומרים שכאן בישראל לא יכול לקרות מה שקרה בארה"ב, מכיון שהבנקים לא נותנים רק עד 70% משכנתא, אבל יכול לקרות 2 תרחישי אימה
1) שיגיע מצב ש-50 אלף או 100 אלף אנשים לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ואז מה הבנקים יעשו עם כזו כמות של דירות
2) או מצב עוד יותר גרוע שהדירות יצנחו וכבר לא יהיו שוות את החוב לבנק, עוד בצירוף של התרחיש מסעיף 1
הרי יש גבול כמה זוג צעיר או כל אזרח ממוצע יכול לעמוד בהחזר תשלום משכנתא
יודא שלום. אתה צודק שבשלב מסוים הדור הצעיר לא יצליח לרכוש דירה במחירים של 3 מ' ש"ח בתל אביב, גבעתיים ורמת גן. גם לא בקרית אונו ורעננה. הדור הצעיר של הילדים שלנו יאלץ לרכוש דירה במרחק של כמה עשרות ק"מ מת"א. זוג צעיר שירכוש דירה ב 1.5 מ' עם משכנתא של 65%, יקטין את הסיכון שלו למשל במצב של פיטורים במקרה של האטה כלכלית במשק.
מבקש להתייעץ, אני מתעניין ברכישת דירה שתהיה מוכנה בעוד כשנתיים, יש ברשותי דירה שאני אמור למכור בעוד כשנתיים על מנת לממן את הרכישה, מדברים לאחרונה על מיתון הולך וקרב, כתוצאה מכך אני עלול להינזק גם ברכישה וגם במכירה במידה ומחירי הדירות ירדו, אבקש עצה בנושא, תודה!
מאיר שלום. מעל התגובות (בתחתית המאמר) יש מידע "אודות המחבר" ומשם תגיע לדף שלי, בו כתוב על שירותי הייעוץ והעלויות. שם גם מופיעים מס' הטלפון שלי והמייל.
לנבא שחלק גדול מיהדות אירופה יגיע לכאן נראה לי הימור מסוכן . אני לא יודע עד כמה המצב הביטחוני הרעוע פה קורץ ליהודי אירופה . בנוסף התחזיות הדמוגרפיות השחורות (50% ערבים וחרדים במדינת ישראל תוך 30 – 35 שנה) הן גם משהו שידברו עליו בהרחבה(כבר החלו לדבר עליו) בקרוב ושלא יעודד עלייה . למעשה לו ערבים היו הולכים להצביע בבחירות של ירושלים היה לנו ראש עיר ערבי בירושלים, משהו שאנחנו לא אוהבים לדבר עליו.
אם מסתכלים בכנות על 15 השנים האחרונות המצב המדיני-פוליטי-ביטחוני של ישראל נע בין רע לרע מאוד באופן קונסיסטנטי, הרבה פחות משהיה בשנות ה90.
ואם נביט על שנת השיא בטרור נגד יהודים בצרפת שהייתה השנה שעברה , אז עלו סה״כ בסביבות 10 אלף איש אם אני לא טועה. לא מעט אבל בטח שלא מאסות.
לגבי ילודה: הילודה בארץ גבוהה מאוד . עם זאת , עד כמה ילודה של ערבים, חרדים ודתיים מגבירה את הביקוש לדירות בגוש דן ? יש סיכוי טוב שאין לה שום השפעה על המחירים שם. צריך למדוד ילודה של חילונים כי הם עיקר הביקוש בת״א.
בנוסף לא ברור עד עכשיו האם יש מחסור אמיתי בדירות או שזה מיתוס של בעלי עניין. מחירי הדירות עלו בהמון ארצות בעולם בשנים האחרונות, לא רק בישראל . הם עלו ברוב המדינות המערביות באירופה, כולל אלה עם שיעור ילודה נמוך . כיצד הכותב מסביר זאת?
שלום יואל. בוא נעזוב לרגע את מה שהיה (זו כבר עובדה) וננסה להסתכל על מה שיהיה. בוא נדמיין ביחד את גוש דן בעוד 40 שנים. לפי מה שאתה אומר האזור יהיה מאוכלס בציבור חילוני, עם שיעור ילודה ממוצע של 2-3 ילדים למשפחה. גם אם לדבריך הציבור החרדי-ערבי לא ירצה לגור שם, אתה לא צופה פיצוץ אוכלוסין שיוביל לעליית מחירי הדירות ? הרי הקרקע הזמינה לבנייה תלך ותקטן. לגבי עליית מחירי הדירות במדינות אירופה (שיעור ילודה נמוך), לדעתי כשהריביות יעלו (לרמות גבוהות) מחירי הדירות ירדו שם ברוב האזורים, למעט במרכזי הערים הגדולות. לעומת זאת, בגוש דן הביקושים הם אמיתיים ולא זמניים. בישראל יש רק מרכז אחד וזה יוצר רמות מחירים גבוהות, מה גם שבעוד 40 שנים אני בספק אם יישארו הרבה קרקעות פנויות לבנייה סביב תל אביב. למשל, אני לא חושב שבאר שבע תוכל לשמור על מחירים גבוהים גם אם תהפוך "למטרופולין", מכיוון שיש שם עודף קרקע לבנייה עתידית סביב העיר.
תודה על הדיון המעניין.
לדעתי אתם כולכם, אשר מתייחסים לעובדות, נתונים ומספרים, מתעלמים מהבועתיות של המחירים. למה הכוונה? נתח גדול מהעליות הינו בשל מרכיב ספקולטיבי, אפקט העדר, אנשים רצים ומדרבנים אחרים, הורים את הילדים, אנשים את חבריהם וכו' לקנות דירה, כמה שיותר מהר כיוון שיש כרגע אווירה שזה הדבר הנכון והחכם לעשות. יש ספירלה כלפי מעלה ואף אחד לא יודע מתי תסתיים, וכל יום שעובר יותר ויותר אנשים משתכנעים ש"הנה באמת נדלן רק עולה" (כמובן שזו שטות). ההוכחה לכך- בעוד שמחירי הדירות יותר מהכפילו עצמם מאז 2007, מחירי השכירות לא מדביקים את הפער – כלומר אנשים לא מוכנים לשלם יותר עבור דיור, אלא עבור "דירה".
המסקנה- כמו כל בועה, גם כאן ברגע שיהיה שינוי מגמה שיגרום לאנשים יתחילו לפקפק בקונספט של לקנות דירה, תתחיל ספירלה כלפי מטה וכמו שעכשיו אף אחד לא רוצה להיות האחרון בתור שקונה הכי ביוקר, אף אחד לא ירצה להיות האחרון בתור שמוכר הכי בזול.
צביקה מציין בצדק שקו המגמה הוא של עלייה של 2% ריאלי לאורך ה-50 שנה האחרונות (כמובן שמדובר על כל הדירות, ולא על דירה **ספציפית** שכנראה לא משתנה בערך שלה, אבל זה לדיון אחר) – אנחנו כיום להערכתי באיזור 20% מעל קו המגמה הזה!! משך מחזור בנדלן הוא בערך 10-12 שנה? העליות הן בערך מ-2007? הריבית רק יכולה לעלות? תעשו לבד את החשבון.
היי אורן,
שוק הנדל"ן בישראל לא יישאר הומוגני בעתיד.
אם כיום העליות הינן רוחביות בכל המדינה, בעתיד נראה שאזורים שונים יתנהגו בצורה שונה.
אני צופה שבעוד 30 שנים יישארו פחות קרקעות פרטיות לבנייה באזור גוש דן, מה שיגרום למחירי הדירות להיות גבוהים.
לעומת זאת, בפריפריה באזורים שבהם יש מספיק קרקעות פנויות לבנייה עתידית, המחירים הגבוהים לא יחזיקו בתקופות של ריבית גבוהה ומיתון מתמשך.
עם כל הכבוד אני ממש מקווה שאף אחד לא קונה את השטויות שאתה מפמפם. שוק הנדל"ן כמו כל שוק פעם עולה ופעם יורד. בדרך כלל במחזוריות של שנים. הטענות שלך המלוות במשלים ציוריים של ברווזים ונמרים נכונות בתקופות מסוימות ובתקופות אחרות אינן נכונות.
דפי הבלוג הזה צועקים פוזיציה וקצרה היריעה מלפרט את גודל השטויות שאתה מציג כאן כאמת אבסולוטית.
בידידות ובברכת הצלחה
איציק שלום,
תגובתך הועלתה כפי שהיא בשפתך, ללא צנזורה.
כל שוק הינו מחזורי, אולם שוק הנדל"ן הישראלי תמיד עולה לשיאים גבוהים יותר.
כיום אף אחד לא מאמין שהריבית בעולם תוכל לעלות לרמות גבוהות, מבלי שהדבר יוביל למיתון עולמי וקריסת שווקי ההון. לכן, סביבת הריבית תישאר נמוכה היסטורית עוד הרבה שנים.
המסקנה היא שבעוד 20 שנים המחירים יהיו יותר גבוהים מאשר כיום, במיוחד של דירות באזור גוש דן. ומכאן שכל אחד יעשה את השיקול שלו, אם כדאי לו לרכוש נדל"ן בישראל – מדינה עם שיעור ילודה גבוה ומלאי קרקעות מוגבל במרכזה.
בהצלחה לך ורק בריאות לכל עם ישראל.