איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ?

בבואנו לחפש מיקום מתאים לרכישה של דירה, ישנם 3 היבטים מרכזיים (נכון לסוף שנת 2016):

1. נוחות הטיפול בהשכרת דירה לאורך שנים רבות.
2. פוטנציאל עליית ערך בעתיד.
3. גובה ההכנסה מדמי שכירות ביחס לעלות הרכישה, או במילים אחרות: תשואה שנתית.

אדם מצפון הארץ קורא שצה"ל עובר לדרום, אבל מצד שני הוא מבין שיהיה לו קושי רב לטפל בדירה בירוחם. אדם מהדרום קורא על ביקוש של סטודנטים להשכרת דירות ליד המכללה האקדמית בצפת. נניח שהוא שילם את התשלום האחרון על פי חוזה הקנייה וקיבל את המפתח לדירה, ונניח שהקונה הוא שכיר אשר עובד 5 ימי עבודה מלאים בשבוע. עליו לקחת בחשבון את נושא שיפוץ הדירה, הצגת הדירה לשוכרים פוטנציאלים ותיקון קלקולים שונים לאורך השנים. כל נסיעה לדרום/לצפון גוזלת זמן ודלק. הסתמכות על אחרים (עבור ניהול ההשכרה) "תאכל" מההכנסה בסופו של דבר, מכיוון שעל כל עזרה צריך לשלם.

לגבי תשואה בהשקעות בנדל"ן מניב למגורים, בהכללה ניתן לומר שככל שהדירה רחוקה יותר וזולה יותר, כך גם התשואה השנתית תהיה גבוהה יותר. בגליל ובעכו ניתן למצוא תשואות קרובות ל 5%, וגם באילת. אולם שוב, משקיע צריך לחשוב גם על נוחות הניהול השוטף של השכרת הנכס.

כל משקיע שואף שערך הדירה שלו יעלה עם השנים. על מנת שזה יקרה, צריכה להיות השבחה של הבניין, האזור או כל העיר. השבחה של בנין יכולה להיות בדרך של התחדשות עירונית (לרוב במרכז הארץ). השבחה של האזור יכולה להיות בדרך של למשל הקמת מכללה, קניון או מחלף חדש.
השבחה של העיר יכולה להיות בדרך של שיפור תחבורתי (למשל תחנת רכבת) או הקמת אזור תעסוקה חדש.
כל כביש או קו רכבת חדשים, יכולים להזניק מחירים ולעתים גם ברמה דו-ספרתית שנתית (רמלה וכביש 431).

ניקח דוגמאות ממספר אזורים:

1. אזור באר שבע – אזור זה כבר הפך ליקר (בסוף 2016) ביחס למרחק ממנו לתל אביב, וקיים עודף קרקעות פנויות לבנייה עתידית. עודף דירות להשכרה באזורים מסוימים בשכונה ד'.
2. אזור השפלה – כביש 431 שינה את צורת החשיבה של זוגות צעירים רבים. הנגישות לתל אביב גורמת לרבים לבחור דירות ברחובות, רמלה, לוד, באר יעקב, קרית עקרון, גדרה ועוד.
3. מזרחית לתל אביב – כביש 471 ואיילון קרבו את פתח תקווה, גני תקווה, קרית אונו וראש העין לתל אביב.
4. עמק יזרעאל – רכבת העמק מבית שאן דרך עפולה ומגדל העמק לחיפה.
5. הצפון – הכביש מחיפה לעכו "עוקף קריות" (כביש 22). כביש 6 שיגיע עד לאזור שלומי/נהריה וקו הרכבת מכרמיאל לעכו. בית הספר לרפואה בצפת.

בכל אזורי הארץ נמצא אזורים מתאימים להשקעה. דוגמאות:

1. אילת כעיר תיירות ונופש – צורך במגורים בשכירות לעובדי בתי המלון, המסעדות ועוד.
2. חיפה – מת"מ, תוכנית פיתוח הנמל, תעשייה, מוסדות לימוד, מסחר ובילויים. שכונת קרית שפרינצק בכניסה הדרום-מערבית לעיר.
3. חדרה ונתניה – קרבה לים בשילוב מערכת כבישים ורכבות לתל אביב.
4. זיכרון יעקב, בנימינה ופרדס חנה כרכור – אווירה כפרית במרחק נסיעה ברכבת ללב המדינה.
5. ירושלים – עיר הקודש, משרדי ממשלה, תיירות ובירת ישראל.
6. רמת הגולן והגליל העליון – מרחבים, תיירות ותעשיות מקומיות.
7. אשדוד ואשקלון – ים, נמל, תעשייה ונגישות תחבורתית לתל אביב.
8. שדרות – מכללת ספיר, רכבת – קו דרך אופקים ונתיבות.

כל אזור ראוי להשקעה ורמות המחירים מתאימות את עצמן למיקום. לכל דירה מתוחזקת יהיה שוכר, ולכל דירה תותאם התשואה עבורה.

באזור הביקוש העיקרי שקרוב לתל אביב (חולון, יפו, בת ים, פתח תקווה), ניתן לרכוש דירה ישנה במחיר של כ 1,250,000 ₪ (לא כולל הוצאות נלוות כמו מס רכישה, דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד והכנת הדירה להשכרה), ולהשכירה בכ 3,500 ₪ בחודש בהתאם למצבה.
כל משקיע צריך לעשות את החישובים והבדיקות שלו. למשל, משקיע אשר שוקל רכישת דירה בדימונה/ירוחם, צריך לקחת בחשבון שהיעדר תשתיות "ראויות" של חינוך, תרבות ובילוי, עלולים לגרום לרוב המשרתים בקבע להמשיך לגור בסופו של דבר במרכז הארץ ולהגיע לבסיס בהסעות.

משקיע צריך גם לעקוב אחרי תוכניות פיתוח חדשות ולפעול במהירות. דוגמאות:

1. עפולה – תכנית "המטרופולין". השאלה אם האזור יכול "לספוג" עודף בנייה ?
2. חיפה – "חזית הים" והפיכת החלק המערבי של הנמל למרכז בילוי, מסחר ומגורים. שכונת קרית שפרינצק המתפתחת, בסמוך לשכונה החדשה "רמת הנשיא".
3. אילת – מסילת רכבת נוסעים לתל אביב, עם זמן נסיעה של שעתיים במהירות של כ 200 קמ"ש. ימים יגידו.
4. גוש דן – תחילת חפירות הרכבת התחתית מפתח תקווה ליפו ובת ים.
5. גליל – המשך סלילת כביש 6 צפונה.

החלום של כל ישראלי הוא לקנות דירה שערכה יעלה לאחר מכן.
ידע לגבי תוכנית עתידית מאפשר לעשות זאת.
מומלץ להיעזר באיש מקצוע אשר מכיר היטב את שוק הנדל"ן ברמה הארצית, ולא במתווך מקומי.

אני ממליץ לקרוא את זה:

השקעות נדל"ן באנגליה

מעוניינים לדעת היכן ואיך כדאי לקנות דירה להשקעה כיום בחורף 2016?

פנו אלי כעת לעצה השווה זהב.

צביקה דורון, מומחה נדל"ן  0544-314232

אני ממליץ לקרוא את זה:

זה מי שקובע את גורלך הכלכלי