כיום ב 2017, מעניין לקרוא את המאמר הזה במבט לאחור:
איש חכם אמר פעם שכפית אחת של דבש לא תמתיק חבית גדולה של מים.
במילים אחרות, העלאה של הריבית לא תאפשר לכם לקנות דירות בזול.
לפחות מבחינת גובה הריבית, צפויה אכזבה לאלה אשר מצפים לירידת מחירים דרסטית בשוק הדירות.
האם העלאת הריבית תסיים את המחזור העסקי העולה בשוק הנדל"ן (שהתחיל בשנת 2007) ?
שנת 2016 היתה שנה מאתגרת, בשל שני גורמים עיקריים: קצב בניית דירות חדשות ותחילת תהליך איטי של העלאת ריבית בארה"ב.
בעוד שגובה הריבית, המיסוי והיקף הבנייה החדשה הינם גורמים המשפיעים על הטווח הקצר והבינוני, הגורם הדמוגרפי של קצב גידול האוכלוסייה משפיע בטווח הארוך.
אם נסתכל קדימה 30 שנה אז כל עוד תינוקות נולדים, הצורך העתידי בקורת גג יהיה קיים.
האוכלוסייה החרדית מונה כיום כבר מעל ל 950,000 איש ומהווה יותר מ 11% מהאוכלוסייה הכללית או 14% מהאוכלוסייה היהודית, כאשר מגזר זה גדל בקצב של 6% בכל שנה (קצב גידול של פי 3 מהממוצע באוכלוסיה הכללית). במשפחה חרדית ממוצעת ישנם 6.5 ילדים, כך ששיעור החרדים בכלל האוכלוסייה יעלה משנה לשנה. מחצית מהחרדים הינם צעירים מתחת לגיל 16 (!!!), כך שהביקוש העתידי לדירות אצלם קיים ואף יותר מקיים. בשל מחירי הדירות הגבוהים בבני ברק (לפי מ"ר לדירה קטנה), קיים ביקוש חזק בפתח תקווה, גבעת שמואל וראש העין.
גם המגזר הערבי תורם את חלקו בגידול האוכלוסייה, אולם נראה שבקרב הצעירים המשכילים במגזר ישנה ירידה מסוימת בשיעור הפריון.
יש להסתכל על שוק הדיור בישראל מבלי להשוותו למדינות אחרות.
מעבר להיותה מדינת היהודים היחידה בעולם, רמת הצפיפות בישראל גבוהה בשל קוטן המדינה ביחס לשיעור הילודה. בארצנו חיים 350 איש לקמ"ר לעומת 32 איש לקמ"ר בארה"ב, כך שעלות הקרקע לבנייה מאוד יקרה בישראל (לכן לא ניתן להשוות בין שני שווקי הנדל"ן).
עשרות אלפי משקי בית חדשים (צעירים, עולים, מתגרשים) מצטרפים בכל שנה לשוק הדיור, אם בקניה ואם בשכירות. ואלה ששוכרים הרי גרים בדירה שאדם אחר קנה, כך שמדובר על צורך אמיתי בדירות נוספות בכל שנה.
לאחרונה משקל המשקיעים מסך הרוכשים הולך ויורד, אולם משקיעים שאינם מוותרים למצב (ושנלחמים) ורוכשים דירה להשקעה, הם אנשים שלוקחים לידם את המושכות של עתידם הכלכלי. הם לא מוכנים להישאר תלויים בקרן הפנסיה (שגם סובלת בשל הריבית הנמוכה).
רכישת דירת מגורים, גם עם משכנתא (גדולה), מבטלת את התלות במשכיר (שלא יעלה את דמי השכירות או שלא יחדש את הסכם השכירות).
שאלה חשובה שרוכשי דירות יד שנייה צריכים לשאול את עצמם היא "מיהו המוכר?", מכיוון שיש הבדל בין מוכר שהוא משקיע אשר מממש רווח, לבין מוכר שהוא משפר דיור שצריך לקנות דירה גדולה יותר במקומה של הדירה שהוא מוכר.
במקרה של משפר דיור יהיה הרבה יותר קשה לקונה להוריד במחיר, מכיוון שהמוכר זקוק לכל שקל על מנת לקנות דירה יקרה יותר.
ככל שהממשלה החדשה "תאיים" בצעדים להורדת מחירי הדירות, כך יזמים ירכשו פחות קרקעות לבנייה. התוצאה תהיה הפוכה – היצע נמוך של דירות חדשות יוביל לעליית מחירים בעתיד הבינוני.
ככל שמחירי הדירות עולים מתרחשות 2 תופעות, במיוחד בלב הביקוש במרכז הארץ: פחות זוגות צעירים מסוגלים לרכוש בעלות על דירה, ויותר גרים בשכירות.
לדוגמא, אם בתחילת שנות ה '90 רק 30% מתושבי תל אביב גרו בשכירות, כיום השיעור עומד על כ 50%.
במדינת ישראל ישנו אזור מרכזי אחד מבוקש ולכן מחירי הדיור גבוהים משמעותית במרכז הארץ, לעומת מדינות אחרות. למשל, בגרמניה יש 7 ערים גדולות ומרכזיות עם חיי כלכלה, מסחר ותרבות עצמאיים. זו אחת הסיבות שמחירי הדיור בגרמניה יציבים, היות והאוכלוסייה מתפרסת גאוגרפית בצורה מאוזנת (גרמניה גם סובלת משיעור ילודה נמוך, מה שמקטין ביקושים).
במידה ובשנת 2016 נראה העלאות ריבית מהירות במקביל לעלייה דרסטית בהיקפי הבנייה (תרחיש ממש לא סביר), מחירי הדירות בישראל יכולים לתקן מטה.
במידה והריבית תעלה קלות והיקף הבנייה לא יעלה משמעותית, המחירים יעמדו במקום.
במידה והריבית תישאר בסביבה נמוכה והיקפי הבנייה לא יספקו את גודל הביקוש (התרחיש הסביר), נמשיך לראות עליות מחירים ויישברו עוד שיאים.
אם כן, כיוון ועוצמת התנודות במחירים בשנת 2017, תלויים בין היתר בשיעור (וקצב) העלאת הריבית ובהיקף הדירות החדשות שיוצאו למכירה.
מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל"ן מומחה ברמה הארצית, בבחירת מיקום דירת ההשקעה…
אני ממליץ לקרוא את זה:
מי חלם שבאוגוסט 2014 הריבית תרד לשפל של 0.5% ? מצב זה מוביל אנשים להוציא את הכסף מפיקדון בנקאי בריבית אפסית לכיוון של דירות להשקעה. התשואה על דירת השקעה כוללת הכנסה מדמי שכירות ועליית שווי הדירה בשוק. התשואה הכוללת עומדת על 5-10% בשנה, בהתאם למאפייני הדירה ומיקומה.
מסכים איתך בהחלט, שמעתי אפילו שמתחילים בת"א להפוך משרדים שאין בהם שימוש לדירות מגורים קטנות, זה רק מחזק את הטענה שאין מנוס מהעלייה במחירי הדירות באיזור המרכז.
ערן, אתמול בנק ישראל הפתיע את כולם בהורדה נוספת של הריבית במשק לרמת שפל היסטורית של 0.25% לשנה ! מעולם הריבית לא הייתה בישראל ברמה נמוכה שכזו. כל אדם מבוגר עם חסכונות בבנק מבין שאם הוא רוצה להבטיח קיום ראוי בזקנה שלו, הוא צריך לשקול אפיקי השקעה אחרים מאשר פיקדון בנקאי. דירת השקעה היא כדור שינה מצוין גם בתקופות של מלחמות.
הי צביקה,
הנה הגענו לשנת 2015, מסקרן אותי לדעת מה לדעתך יקרה ?
היי רפי, לדעתי המחירים יעלו השנה בעוד כמה אחוזים, אולם העלייה לא תהיה רוחבית וזהה בכל הארץ. יהיו אזורים בהם המחירים יעמדו במקום ואזורים בהם המחירים יעלו. ידע רחב על השוק ועל כל היבטיו השונים, מאפשר להבין היכן כדאי לקנות בתקופה זו תוך מבט לטווח הבינוני והארוך. ברור לכולם שהמחירים אינם זולים היום ושהתשואות אינן חלומיות, אולם ככל שיהיו יותר "פחדנים" כך יהיו פחות מתחרים והאמיצים יוכלו לעשות למען עתידם הכלכלי.
היי צביקה,
האם לדעתך מחירי הדירות במרכז ירדו בעקבות הבחירות?
היי רובי, במרכז הארץ רוב הקרקעות בבעלות פרטית, להבדיל מקרקעות מדינה ששם יוצאים מכרזים לאלפי יחידות דיור במקומות כמו ראש העין, קרית גת ומודיעין. בכל מקרה, לוקח מספר שנים עד שמכרז הופך לדירה מוכנה לאכלוס. עם ריבית בנק ישראל של 0.1% מחירי הדירות לא ירדו בשנה הקרובה לדעתי, ובטח שלא במרכז הארץ. כל אזור במרכז הארץ נבחן לגופו, מבחינת הפוטנציאל העתידי שלו, ולא ניתן לדבר באופן גורף על המשולש שבין אשדוד, ראש העין וחדרה. אפילו באותה שכונה, יש הבדלים בין האזורים השונים (למשל יפו) ורק מומחה יודע לנתח את השטח בראייה רחבה. בהצלחה לך.
הפיסקה האחרונה שלך צביקה, נבואה של ממש , המסתמכת על ראיה נכונה, וניתוח מושכל.
אנו באמצע 2015 .
ומילותיך מהדהדות "במידה והריבית תישאר בסביבה נמוכה והיקפי הבנייה לא יעלו, נמשיך לראות עליות מחירים ויישברו עוד שיאים…"
הריבית נותרה אפס,ושיאים חדשים ,נשברו ביוני.!!
ישראל שלום, לפי אי היציבות הגלובלית (אירופה, רוסיה, סין) אני בספק אם נראה עליות ריבית משמעותיות בארה"ב בשנים הבאות. לדעתי, קיים סיכוי שהריבית תישאר נמוכה הרבה שנים בישראל ובעולם, מכיוון שקיים סיכון של קריסת שוק המניות האמריקני תוך 2-3 שנים. המסקנה היא שכסף ימשיך לזרום לשוק הדיור ואנשים ימשיכו להאמין שדירה, במיוחד במרכז הארץ, היא המוצר הטוב ביותר (שילוב של ביטחון למשפחה ונכס השומר על ערכו). את המאמר הנ"ל כתבתי לפני שנתיים, באוגוסט 2013, ומאז גדלה אוכלוסיית ישראל בלמעלה מ 300,000 בני אדם ! זה ביקוש אמיתי !
מי שלא מבין את הכותרת הינה ההסבר : במשק יש 650 מיליארד שקל משכנתאות ו 65 מיליארד שקל הלוואות לא כולל שוק אפור ההלוואות נובעות בעיקר מהחזרי משכנתא לקויים ומהקשיים של אותן לקוחות שמתקשים להחזיר את המשכנתא . הריבית ב2016 התחילה לעלות ותעלה בערך 1.5% במהלך 2016 קחו זוג שלקח מיליון ש"ח משכנתא צריכים להחזיר עוד 15K בשנה משמע זוג צריך להחזיר עוד 1300 לבנק ישראל בחודש ( ריבית פריים) ומה עם ההלוואות הרגילות ? חוץ מזה תוסיפו הצפת קרקעות של משרד השיכון + מחיר למשתכן וכו … הירידות בפתח והם יהיו חזקות מאוד ומהירות תחזיקו חזק
הצלף…. חחחח ככה לא צולפים, במיוחד שהבוקר התפרסמה הכתבה הזאת:
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001091072
מה אתה מבין המחירים לא ירדו בשנתיים הקרובות!
נכון שהיקף המשכנתאות עולה משנה לשנה, אולם יש לכך הסבר פשוט: מספר משקי הבית שצריכים לקנות דירה גדל משנה לשנה, בעקבות הגידול באוכלוסיה.
במילה אחת: הביקוש גדל ואיתו מספר משקי הבית שלוקחים משכנתא.
אם היום מדובר על זוג נשוי טרי, בעוד 5 שנים יהיה מדובר על משפחה בת 4 נפשות, ומן הסתם דירה גדולה יותר היא גם יקרה יותר.
המדינה לא יכולה "להציף" את ערי מרכז הארץ בקרקעות, מכיוון שאין למדינה קרקעות שם. 99% מהקרקעות במטרופולין תל אביב הן פרטיות, ויזמים שיקנו את הקרקעות האלה לא יכולים למכור דירות בזול.
מה גם שלזוגות הצעירים יש דרישות גבוהות והסטנדרטים האלה עולים כסף: חניון תת קרקעי, לובי מפואר וממוזג, מרפסת שמש ועוד.