תביעה לפינוי שוכר ב 2019? חיים ואשתו צילה יצאו לפני שנתיים לפנסיה, לאחר עשרות שנים בהן קמו בכל בוקר לעבודה.
הם גידלו 3 ילדים בעמל רב וכיום הילדים גרים ברשות עצמם מחוץ לבית, כרגע בדירות שכורות, שניים מהם עם בני זוג. חיים וצילה קיבלו מענקי פרישה ואף משכו את קרנות ההשתלמות הנזילות. המיסוי על שוק ההון (25% מס על רווחים ממניות בבורסה) והריביות הנמוכות בקרנות הנאמנות (כ 2% בשנה), הובילו אותם אל שוק הנדל"ן – שוק הדירות להשכרה.
תביעה לפינוי שוכר – לאחר מסלול של ביקורים ב 13 דירות למכירה, לפני 10 חודשים רכשו צילה וחיים דירת 3.5 חדרים משופצת, עם חניה וללא מעלית, בקומה 2 בעיר חולון, במחיר של 1,230,000 ₪ – חלק נכבד מחסכונות עמל חייהם. בני הזוג אינם מרגישים שהם משקיעים בנדל"ן, למרות שהדירה מיועדת להשכרה. בשבילם רכישת הדירה מיועדת למטרה אחת – "שיהיה לילדים", כמו שהם אומרים לחברים שלהם ששואלים על העסקה.
מיד לאחר השלמת קניית הדירה וקבלת המפתח, פרסמו בני הזוג מודעה בשני לוחות אינטרנט, במדור "דירות להשכרה", ותוך שבוע וחצי נכנסו כבר שוכרים לגור בדירה. המפגש עם השוכרים היה לבבי, ונחתם הסכם שכירות בין הצדדים, באווירה טובה.
נקודות הקשורות לתביעה לפינוי שוכר
השוכרים הם זוג עם תינוק, בסוף שנות ה 20 לחייהם. הגבר עובד כעצמאי עם אחיו בתחום השירותים, והאשה מגדלת בבית את התינוק בן השנה.
לאחרונה חזר שיק של דמי השכירות, ובשיחת טלפון מול חיים, טענו השוכרים שיש להם קשיים כלכליים. חיים וצילה דרשו מהשוכרים לפנות מיד את הדירה, אולם השוכרים סרבו ואמרו שאין להם לאן ללכת. בין הצדדים נוצר נתק בתקשורת, וחיים פנה לקבל ייעוץ משפטי.
תביעה לפינוי שוכר – חיים ישב במשרדו של עורך הדין, וסיפר על המקרה שלו. עורך הדין עיין בהסכם השכירות, ואמר לחיים שמצבו כיום טוב בהרבה ממצבם של משכירי דירות בשנים הקודמות.
עורך הדין הסביר לחיים שמספר תיקונים בחוק באו לטובת בעלי הדירות, במקרים בהם נדרש פינוי מהיר של שוכרים מדירה.
אם פעם נאלצו בעלי הדירה להמתין 71 ימים ממועד פסק הדין ועד להליך הפינוי, תיקון חדש בחוק הוצאה לפועל בא לקראת המשכירים ומקצר את תקופת ההמתנה ל 35 ימים.
הליך הפינוי המקוצר מתחלק לשני שלבים, כאשר בשלב הראשון מבקשים מבית המשפט את פינוי השוכר, ובשלב השני, במידה והשוכר לא מתפנה מעצמו מהדירה, מבקשים מההוצאה לפועל לבצע את פסק הדין.
על בעל הדירה (המשכיר) להגיש תביעת פינוי לבית המשפט ולהמתין לאישורה. באם השוכר אינו מפנה על פי פסק בדין, יש להגיש להוצאה לפועל בקשת ביצוע, וזאת תוך 15 יום ממועד פסק הדין. רשות האכיפה והגבייה תודיע לשוכר, תוך 5 ימים, כי עליו לפנות את הדירה תוך 15 ימים נוספים (סך הכל 20 ימים), ובמידה וזה לא מפנה אז נקבע מועד לפינוי "בכוח". הפינוי בכוח יתבצע מהיום ה 15 לאחר שניתנה ההתראה. הפינוי יתבצע בתאריך שנקבע מראש, ללא הפתעה לשוכר.
עורך הדין ממשיך ומסביר שהחוק מאפשר לשוכר 14 ימים לפנות את הדירה מרצון, וזה גם יחסוך ממנו תשלום אגרות נוספות.
לפיכך, לוח הזמנים החדש על פי התיקון לחוק, מקצר את הליך פינוי השוכר – מהיום ה 35 לקבלת פסק הדין, ולא יאוחר מהיום ה 50 שלאחר פסק הדין.
לשאלת חיים עונה עורך הדין כי פינוי הדייר בהליך המהיר אינו דורש לאתר לו דירה חלופית.
מה חשוב לדעת עוד בנוגע לתביעה לפינוי שוכר
למרות שחיים וצילה לא לקחו משכנתא לצורך רכישת הדירה, עדיין יש להם הפסד הכנסה שוטפת.
חיים מספר למכר ותיק על השוכרים "הסרבנים" שלו, והמכר, כבעל ניסיון, מסביר לחיים שהסיכון הגדול אצל משקיעים בנדל"ן הוא המצב שבו הם נאלצים להחזיר את הלוואת המשכנתא מכיסם, כאשר השוכר מתיישב בנכס שלהם, תוך שאינו מוכן לפנות את הדירה למרות שאינו משלם. לעיתים קרובות, השוכרים הבעייתיים גם אינם משלמים תשלומי ארנונה ומיסי ועד בית. המכר מספר לחיים שלפני שנים רבות, היה לוקח לפנות שוכר בעייתי מדירה, יותר משנה בממוצע, בשל הליכים משפטיים איטיים שהיו בזמנו.
יוצא מצב בו השוכר נמצא בהפרת חוזה, והמשכיר הוא זה שצריך לריב עם הבנק למשכנתאות לגבי התשלומים של החזר ההלוואה.
על מנת לחסוך בעיות מסוג זה, יש לבחור שוכרים ראויים ויש לבחור ערבים מתאימים.
לעיתים כדאי לוותר על 100 ₪ מדמי השכירות, עבור שוכר טוב, ולא להתפתות לשוכר שמיד מסכים לכל התנאים, במידה ומשהו בו מעורר בכם חשד.
ערבים טובים הם קרובי משפחה (של השוכרים) עם מקורות הכנסה קבועים.
ככל שהדירה זולה יותר (מבחינת מחירה) וככל שהדירה נמצאת באזור "זול" יותר, כך התשואה גבוהה יותר. ההסבר לתשואה הגבוהה הוא הסיכון הגבוה. כמובן שמדובר בהכללה, היות ויש אנשים טובים ונורמטיביים בפריפריה בדירות שיכון, ויש אנשים שמילה שלהם אינה מילה, באזורי יוקרה במרכז הארץ.
מעבר למגבלות של תקציב, משקיע בוחר לרוב את אזור ההשקעה בהתאם לאופי שלו. יש משקיעים יותר סולידיים ויש משקיעים שהם יותר "מהמרים".
מן הסתם, דירות יקרות ומשופצות ימצאו שוכרים יותר איכותיים, ובשוק זה ישנן פחות בעיות. אולם, רוב משקיעי הנדל"ן אינם עשירים וככאלה הם פונים לפריפריה לאזורים "עם פוטנציאל".
מי שירכוש דירת השקעה במחיר של 2,000,000 ₪ ויותר ברעננה או ברמת השרון (עם תשואה של 3% ואף פחות), אולי ישן בלילה יותר בשקט מאשר מי שירכוש דירת השקעה בעיר פריפריאלית מרוחקת, במחיר של 300,000-400,000 ₪ בבנין ישן ומוזנח, אולם בתשואה שנתית כפולה.
אין להסתמך על מידע זה וחובה להתייעץ עם עורך דין לגופו של מקרה.
לפני השכרת דירת השקעה מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל"ן מקצועי, על מנת לחסוך טעויות יקרות.
