נדל"ן וקורונה

מאמר זה נכתב בחודש מרץ 2020, בזמן שאנשים רבים מצאו את עצמם עם שאלות ודילמות בקשר לנדל"ן וקורונה ומאמר זה עשה קצת סדר, על קצה המזלג, בנוגע להיבטים השונים של ההשלכות כתוצאה מהנסיבות הפתאומיות.

כיצד השפיע הקורונה על שוק הנדל"ן

כאשר אנו מדברים על נדל"ן וקורונה, עלינו להביט בנפרד על סוגי הנדל"ן העיקריים:

1. נדל"ן למגורים בישראל – דירות.
2. נדל"ן להשקעה בישראל – דירות, משרדים.
3. נדל"ן להשקעה בחו"ל – דירות, בתים, מגורי סטודנטים, בתי אבות, מקבצי דיור.
4. קרנות להשקעה בנדל"ן.

בהקשר של נדל"ן וקורונה, עלינו גם לשים לב להבדלים שבין השקעה ביזמות בנדל"ן לבין השקעה בנדל"ן מניב.

ביזמות לרוב מדובר על רכישת קרקע, בניית פרויקט ומכירתו (במידה וכעת העסקה רק בשלב רכישת הקרקע, כאן יש פחות השלכות בטווח הקצר). עוד יזמות היא רכישת בניין ישן, שיפוצו ומכירתו.

בנדל"ן מניב מדובר על רכישה של נכס קיים, למטרת השכרה. הנכס יכול להיות משופץ או זקוק לשיפוץ. כאן יש תלות בהשפעות שיחולו בשוק השכירות.

משקיעים שרכשו נדל"ן בחו"ל נתקלו בכל מיני אתגרים והיה להם קושי להבין מה בדיוק קורה וכיצד עליהם לפעול בשוק לא מוכר ומרוחק. למשל במקרה של מגורי סטודנטים שעזבו את יחידות הדיור מכיוון שאוניברסיטאות נסגרו, במקרה של בתי אבות שהתרוקנו עקב חולי של מטופלים, דירות AIRBNB שנותרו ריקות ללא תיירים, מקבצי דיור שסבלו מעזיבת שוכרים עקב חוסר יכולת לשלם דמי שכירות וחשש של הדבקה בין הדיירים, משקיעים שרכשו יחידות השקעה בבתי מלון שעמדו ריקים ומשקיעים שרכשו למשל בתים זולים בארה"ב המושכרים לאוכלוסייה חלשה שסבלה מהיעדר תעסוקה ופיטורים.

שוק המשרדים הקטנים בישראל הפך בשנים האחרונות ליעד השקעה עבור אותם אנשים שרצו להשקיע סכומים של 200,000-400,000 ש"ח. משבר הקורונה פגע בשוק זה בצורה קשה עם ירידה משמעותית בשיעורי התפוסה. לא רק שהמשכיר הפסיק לקבל דמי שכירות, הוא אף הצטרך להתמודד עם תשלומי ארנונה ותשלומי דמי ניהול כפולים (דמי ניהול לבניין ודמי ניהול קומתיים במקרה של קומת משרדים מחולקת).
לגבי המשרדים הגדולים – חלק מבעלי העסקים אשר שוכרים משרדים גדולים הקטינו את שטחי המשרדים. משבר הקורונה גרם להרבה בעלי עסקים להשאיר חלק מעובדים לעבוד מהבית גם לאחר שהמשק חזר לשגרה. יתכן שבעתיד בעלי משרדים גדולים יתקשו למצוא שוכרים לעומת מה שהיה בעבר, ככל שהטכנולוגיה תתקדם ותאפשר לעבודה מהבית להיות יותר נגישה ויעילה.

לגבי קרן השקעות בנדל"ן, כאן הסיכון הוא אמיתי במידה והפרויקט כבר הסתיים ויש קושי במכירתו – סוג זה של השקעה מתבסס על מינוף גבוה, היות וקבוצת המשקיעים נותנת סוג של הלוואה ליזם. לרוב היזם רוכש קרקע, בונה ומיד מוכר. לדוגמא: באם היזם מביא הון עצמי של 10%, הקרן משלימה את ההון העצמי בעוד 20% והבנק נותן הלוואה של 70%. יש כאן בעצם מינוף של 90% מצד היזם ומכירת הפרויקט בלחץ "ובהנחות" יכולה להוביל להפסד חלקי של כספי המשקיעים (לא סתם הפסד של הרווח, אלא ממש הפסד של חלק מסכום ההשקעה). הבנק יקבל ראשון את החזר ההלוואה בתוספת ריבית. בסיום הפרויקט היזם לחוץ למכור מהר בשל עלויות המימון הגבוהות, וככל שיחכה עם המכירה כך עלויות המימון ינגסו יותר. מכאן שבמשבר, המינוף הופך למשקולת.

נדל"ן וקורונה בעיני המשקיע

אחד השיקולים ברכישת נדל"ן להשקעה בישראל או בחו"ל הוא ניהול הנכס.

ברכישה ישירה (דירות או בתים שנרשמים על שם המשקיע ולא דרך השקעה בקרן) של נדל"ן בחו"ל, המשקיע תלוי בחברת ניהול אשר מרוחקת ממנו אלפי קילומטרים. בהקשר של נדל"ן וקורונה ובמשברים בכלל, ניתן לומר שעדיף להיות במצב בו הנכס של המשקיע נמצא בישראל, מה שמאפשר לו שליטה יותר טובה הן מבחינת הניואנסים של ההשפעות השונות על השוק המקומי והן מבחינת התקשורת הישירה מול שוכרים ובעלי מקצוע.

היבט נוסף הוא האם המשקיע רכש את הנכס עם או בלי משכנתה. למשל במקרה של השקעה במשרדים עם הלוואה, במידה ולא יהיו מספיק שוכרים משלמים בשוק המשרדים בישראל במשך תקופה ממושכת, כנראה שנראה משקיעים שיאלצו למכור במחירי הפסד.

אחד ההבדלים המשמעותיים בין נדל"ן למגורים (דירות השקעה להשכרה) לבין נדל"ן מסחרי (למשל משרדים) זה שבשעת משבר אנשים עדיין חייבים לישון תחת קורת גג, אולם אין להם צורך הכרחי במשרד וניתן לעבוד מהבית באמצעות הטכנולוגיה (שרק הופכת ליותר זמינה). הבדל נוסף הוא מיסוי ההכנסה על דמי השכירות במשרדים (קיים גם כאשר מדובר במשרד היחיד של המשקיע), לעומת פטורים מסוימים בדירות להשקעה.

חומר למחשבה לסיום – המוסדות להשכלה גבוהה שיפרו את יכולת הלימוד מרחוק אונליין בזמן סגר הקורונה. במידה ועתיד הלימודים האקדמיים ילך לכיוון הזה, מה יעשו עם כל הדירות להשכרה בבאר שבע בשכונות א', ב', ג', ד'?
סטודנטים ממרכז הארץ יגיעו למבחנים ברכבת ויחזרו הביתה באותו היום.

מפאת קוצר היריעה, במאמר זה נגעתי מאוד בקצרה בנושא של השלכות משבר הקורונה על שוק הנדל"ן.

השאלות הכי בוערות ביחס לנדל"ן וקורונה הן מה יקרה למחירי הנדל"ן, האם כדאי לקנות כיום נדל"ן ואם כן היכן ומאיזה סוג. כיצד ישפיע שוק השכירות על שוק הדירות להשקעה. כמו כן בהיבט של ניצול הזדמנויות, כיצד לנהל מו"מ, לאיזה סעיפים להתייחס ואיפה לחפש את הפוטנציאל.