כיום בתחילת 2017, ניתן לראות במבט לאחור שבשנים האחרונות היו מספר תקופות בהן ניתן היה לראות מצב של קיפאון זמני וירידה בכמות העסקאות של רכישות דירות להשקעה לשם השכרה. ראינו זאת בתקופות של בחירות, בתקופות של דיבורים על תוכניות ממשלתיות שונות ובתקופות של הצהרות לגבי שינויים במיסוי.
האם כעת זה זמן מתאים להיכנס לשוק הנדל"ן כמשקיעים ?
גם אם משרד הבינוי והשיכון ישווק קרקעות בפריפריה במכרזים במחירי הנחה על מחיר השוק (מחיר למשתכן), עדיין מחירי המכירה של הדירות לא ירדו במרכז הארץ, בשל יוקר מחירי הקרקעות הפרטיות וגם בשל התייקרות עלויות הפיתוח והבניה. משפרי הדיור חייבים לקנות דירה, והם יקנו.
במידה והקונים הרבים הממתינים לשינוי במחירים יראו שהשינוי אינו מגיע, כלומר שאין ירידות מחירים חדות כפי שציפו, הם (יחידים, זוגות צעירים ומשפחות בהרחבה) ימשיכו לקנות דירות חדשות ויד שנייה, היות והם רוצים לבנות בית בישראל לעצמם ולמשפחתם. בנוסף, הורים רבים (הסבים וסבתות) מוכנים לסייע ולוחצים לרכוש דירת מגורים על מנת שהנכדים לא יגורו בשכירות ולא יהיו תלויים בחסדי המשכירים.
משקיע נדל"ן מתוחכם, נכנס לשוק לפני שהציבור הספקני מתעורר מאשליותיו.
לאחרונה דיבר שר הפנים על ביקוש של 1,000,000 דירות ב 15 השנים הבאות, לא כולל תרחיש של גלי עליית יהודים מחו"ל. ישנה השערה כי בחדרי חדרים, אף מתכוננים לפינוי אפשרי של יהודה ושומרון במסגרת הסכמי שלום עתידיים, מה שיכול להוביל לעליות מחירי הדירות בתוך ישראל (הקו הירוק), במידה ולא תהיה הכנה מוקדמת מהצד של ההיצע.
למרות ביטול הפטור ממס שבח והעלאת מס הרכישה ל 8% על דירה שנייה, משקיעים רבים ממשיכים לרכוש דירות למטרת השכרה, גם בשל ההבנה שדירות ישנות במרכזי הערים הוותיקות הן מוצר שלא ניתן לייצר הרבה ממנו. גם בדירות חדשות מורגשת תנועת קונים שהם משקיעים, במיוחד במקומות בהם יש פוטנציאל למיקום.
לאלה הבודקים השקעה בנדל"ן, חשוב לעקוב אחרי נתונים עדכניים ולקרוא נכון את המפה לפני האחרים. לדוגמא: לאחרונה מדברים על התעניינות של אלפי משפחות לעבור לפריפריה הרחוקה, אולם בדיקה דקדקנית תגלה שבחלק מהמקומות יש תנועה החוצה מצד תושבי הערים לעבר הרחבות בהתיישבות כפרית. נתון כגון זה הינו נתון חשוב בשיקולי השקעה של דירות להשכרה. בתוך שלל הנתונים הנ"ל ונתונים אחרים, בודקים משקיעי נדל"ן דירות למכירה במטרה לרכוש אותן ולהפכן לדירות להשכרה.
משקיעי נדל"ן (יחיד, לא חברה בע"מ) אשר משכירים דירות בישראל (למגורים, לא כמשרדים), יכולים לבחור לשלם מס על ההכנסה מדמי שכירות באחד מ 3 מסלולים:
- פטור מלא ממס, עד הכנסה של כ 5,000 ₪ בחודש.
- תשלום מס של 10%, מהשקל הראשון (ההכנסה פטורה מדמי ביטוח לאומי).
- תשלום מס רגיל, לפי מדרגות מס שולי של המשכיר (כולל חיוב בדמי ביטוח לאומי).
לגבי האפשרות הראשונה, במסלול זה אין אפשרות לנכות הוצאות הקשורות להשכרת הדירה, כגון: ביטוח, תיקונים וכו'. באפשרות השנייה, גם אין אפשרות לנכות הוצאות הקשורות להשכרת הדירה, ואת המס משלמים החל מהשקל הראשון להכנסה, בתשלום אחד חד פעמי. המס משולם עד ליום 31 בינואר שלאחר שנת ההכנסות. אפשרות זו מתאימה כאשר ההוצאות הקשורות בהשכרת הדירה נמוכות, למשל כאשר אין עלויות מימון גבוהות וכשהדירה משופצת כך שכמעט ואין קלקולים.
מבחינת האפשרות השלישית, כאן המצב שונה וכן ניתן לנכות הוצאות הקשורות בהשכרת הדירה, כגון: ביטוח, תיקונים, פחת (2.5% בשנה) ומימון (80% מריבית). כמו כן, ניתן לנכות שכר טרחת עו"ד ומתווך. מסלול זה מומלץ כאשר יש הוצאות רבות על הדירה להשקעה, כגון: הלוואה בשיעור גבוה, תיקונים ועוד.
חשוב לציין שבמידה ואדם (כבעל דירה) משכיר את דירתו (נניח ב 6,000 ₪ לחודש) ושוכר (כדייר) דירה אחרת למגוריו (בלי קשר לסכום), הוא עדיין חייב במס (לא ניתן לקזז בין הסכומים).
יוצא מכך שאם דמי השכירות השנתיים יעמדו על 72,000 ₪, יש לשלם מס בגובה 7,200 ₪ (המהווים 10% לפי 600 ₪ בחודש), וזאת עד ליום 31/1.
יש לקחת בחשבון שבמידה ושלטונות המס יחשיבו את ההשכרות כעסק, ישולם מס הכנסה רגיל.
למשל, במקרה של ביצוע עסקאות רכישת מספר דירות, בתדירות גבוהה ובמימון גבוה, תוך מכירת דירות ברווח תוך זמן קצר לאחר רכישתן.
מעוניינים לדעת היכן כדאי לקנות דירה להשקעה כיום בתחילת2017?
פנו אלי כעת לעצה השווה זהב.
צביקה דורון, מומחה נדל"ן 0544-314232
אני ממליץ לקרוא את זה:
