מילון מונחים בנדל"ן

הגורם מספר אחד לעליית מחירי הדירות בישראל הוא הגורם הדמוגראפי של שיעור הגידול של האוכלוסייה. רבים חושבים שמה שמוביל לעליית מחירים זה שילוב של ריבית נמוכה והיצע נמוך של בנייה חדשה. למרות ריבית נמוכה באירופה, הביקוש שם יחסית חלש בשל שיעור ילודה נמוך. אם כן, הגורם הראשון לעליית המחירים זה הביקוש הגבוה, ובמילים פשוטות ביקוש זה אנשים. התינוקות והילדים של היום הם רוכשי הדירות של המחר.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%93%D7%90%D7%92%D7%94-%D7%94%D7%92%D7%93%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%99%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%9C%D7%A0%D7%95/

קירבה לאזורי תעסוקה מהווה שיקול גדול בבחירת מקום המגורים. במידה והממשלה מעוניינת לעודד זוגות צעירים לצאת מגבולות מדינת תל אביב, עליה לדאוג למקורות פרנסה ראויים לתושבים. למשל: באזור התעשייה הצפוני של לוד מתוכנן מתחם ענק של תעסוקה ומסחר. מי שירכוש דירה להשקעה בסמיכות למתחם תעסוקה גדול (למשל אזור הבורסה ליהלומים ברמת גן), יבטיח לעצמו שוכרים עם תלושי שכר, והשוכר ירוויח מרחק הליכה רגלית לעבודה.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%93%D7%90%D7%92%D7%94-%D7%94%D7%92%D7%93%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%99%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%9C%D7%A0%D7%95/

במידה והממשלה תכריז על רצונה להוריד את מחירי הדירות, יזמים יפסיקו לקנות קרקעות (כי מחר יהיה זול יותר). ההשלכות יהיו הפוכות: מחסור בבניה של דירות חדשות יוביל דווקא לעליית מחירים בעתיד.

במבט של 60 שנים לאחור, השקעה בדירות הוכיחה את עצמה כאפיק ההשקעה הטוב ביותר. דירה היא קודם כל בית HOME, ולכן היא מעניקה תחושת ביטחון ויציבות, בנוסף לעליית שוויה. מעבר לכך, היא מכניסה דמי שכירות (במידה ומושכרת לאחרים) ולכן מייצרת תשואה "מצטברת" של עליית ערך והכנסה חודשית. הקושי הגדול בדרך לרכישת דירה הוא הצורך בהשגת הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים, בהתאם למחיר הדירה. זה המחסום הגדול בדרך לדירה, וזה התנאי לקבלת הלוואת משכנתא. בישראל רבים מהזוגות הצעירים "עקפו" את המחסום הזה, בדרך של קבלת סיוע כספי מההורים. הסיוע המשפחתי "חסך" להם את זמן ההמתנה, ובעצם "קיצר" להם את הדרך לעומת אלה שאין באפשרות הוריהם לסייע. למי שכבר יש נכס בבעלותו, באפשרותו לשעבד את הנכס לבנק ולקבל הלוואה לצורך רכישת נכס נוסף, כאפיק השקעה. אולם, חשוב להבין שמדובר כאן על שתי הלוואות. הראשונה, היא על הנכס הקיים, והשנייה על הדירה הנוספת.

מצב בו שווי הנכסים גבוה גם במצב של היעדר ביקוש. למרות המחירים הגבוהים, אין בועה בשוק הדירות בשל ביקוש חזק ביחס להיקף היצע הדירות. עליות המחירים מאז 2007 מהוות תיקון לירידות המחירים שהיו בעשר השנים שקדמו לכך. בין השנים 1997-2006 בתקופת המיתון והאינתיפאדה, הריבית במשק היתה גבוהה והציבור העדיף השקעה בפיקדונות בנקאיים על פני דירות. יזמים בנו פחות והצטבר מחסור גדול בהיצע הדירות החדשות. בועה זה שכרואים מנופים בונים עוד בניינים, ליד שכונות ריקות מתושבים. זה היה המצב ערב קריסת שוק הנדל"ן בפלורידה ולאס ווגאס, אולם זה ממש לא המצב בישראל. אני ממליץ לקרוא את זה: https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%9C%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%A5-%D7%97%D7%95%D7%A7%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/

בישראל קיים ביקוש אמיתי לדירות, בשל קצב הריבוי הטבעי הגבוה של האוכלוסיה. גודל הביקוש תומך במגמה ארוכת טווח של עליות מחירים. בקרב משפחות צעירות, קיים צורך בסיסי וביקוש קשיח לפלח השוק של דירות במחיר של עד 2 מיליון ₪. הגידול באוכלוסייה, בקצב של 160,000 אנשים נוספים נטו בשנה, ילחץ מעלה את המחירים במעגלים סביב תל אביב - המטרופולין היחיד בישראל.   הביקוש מתבסס בין היתר על שיעור ילודה גבוה, שיעור גירושין של יותר משליש מהזוגות, עולים חדשים, תוחלת חיים ארוכה, אנשים שבוחרים לגור לבד ללא זוגיות, גיל נישואים מאוחר שיוצר רווקות מאוחרת, מהגרי עבודה חוקיים ולא חוקיים, פוליטיקה (יהודה ושומרון) ואפילו אפשרות לנסיגה מיו"ש בעקבות הסכם שלום שיכול להיחתם בעתיד מתישהו.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%93%D7%90%D7%92%D7%94-%D7%94%D7%92%D7%93%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%99%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%9C%D7%A0%D7%95/

בנייה בקומות בבניינים או במגדלים, להבדיל מבניה נמוכה של צמודי קרקע (בתים פרטיים). במרכז הארץ ישנו מחסור בקרקע ולכן סביר שנראה יותר בניה לגובה בשנים הבאות. בבניינים עד 9 קומות ניתן למצוא קולטי שמש על גג הבניין, כך שאין צורך לחמם את דוד המים בקיץ. ישנם בניינים ישנים שבהם יש "חניה משותפת", כלומר לדירות לא צמודות חניות פרטיות בטאבו, ומצב זה עלול להוביל לסכסוכי שכנים. לעתים מספר החניות "המשותפות" קטן יותר ממספר הדירות בבניין, כך שהעיקרון הוא "כל הקודם זוכה".

בעלים של דירה אינו משלם דמי שכירות, אולם במידה ויש משכנתא הוא משלם לבנק החזרים חודשיים. כ 70% מתושבי ישראל הינם בעלי דירות, ולכן אין אינטרס אמיתי לממשלה להוריד את רמות המחירים בצורה משמעותית. בעלות על דירה מבטיחה שלווה כלכלית בשנות הזקנה. עדיף לשלם משכנתא גדולה במשך 30 שנים, מאשר לשלם שכירות במשך 60 שנים. אני ממליץ לקרוא את זה: https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%91%D7%A2%D7%95%D7%9C%D7%9D-%D7%94%D7%A8%D7%91%D7%99%D7%A2%D7%99/  

קצב הריבוי הטבעי בישראל הינו הגבוה בעולם המערבי. 28% מהאוכלוסייה הינם ילדים עד גיל 14, ונתון זה מצביע על גודל הביקוש העתידי לדירות. גודל האוכלוסייה מונה 8,480,000 תושבים, ומהווה את הסיבה העיקרית לכך שבישראל הקטנה מחירי הדירות נמצאים בעלייה מתמדת, עם תקופות זמניות של תיקוני מחירים קלים מטה (ולאחר מכן המחירים יעלו לשיא חדש).

מצב בו בעלים של דירה (שיש עליה משכנתא) מוכר אותה, רוכש דירה אחרת "וגורר" את ההלוואה לדירה השניה שרכש. דוגמא: משפר דיור מוכר דירת 3 חדרים עם יתרת משכנתא של 300,000 ₪ ורוכש דירה גדולה יותר ויקרה יותר. הוא גורר את ההלוואה לדירה החדשה ולוקח עוד הלוואה, נניח בגובה 400,000 ₪ כך שסך ההלוואות יעמוד על 700,000 ₪.

דירה להשקעה היא אפיק חסכון לפנסיה, בשילוב עם מוצר הירושה הכי כלכלי לדורות הבאים. בלוקים הם לנצח, וכל עוד יש אנשים תמיד הם יהיו זקוקים לקורת גג. דירת השקעה תכניס שכר דירה בכל חודש, לא רק לאורך חיי בעל הדירה, אלא לכל אורך חיי הדירה, כלומר גם לילדים ולנכדים בעתיד. לדירה "נכונה" במיקום "נכון", יש סיכוי לעליית ערך עקבית לאורך השנים, גם אם התשואה השנתית מהשכרתה אינה גבוהה כל כך. יש חשיבות רבה לבחירת דירה עם "פוטנציאל", ולכן נדרשת הבנה רבה בתחום הנדל"ן טרם חתימת חוזה רכישה. אני ממליץ לקרוא את אלה: https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%91%D7%90%D7%A0%D7%92%D7%9C%D7%99%D7%94/ https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%9C%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%A5-%D7%97%D7%95%D7%A7%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/

דירות "יד ראשונה" אשר נבנות על ידי יזמים, קבוצות רכישה ובבנייה עצמית. אחת מתוך כל 3 עסקאות קניה, היא של דירה חדשה (2 העסקאות האחרות הן של דירות יד שנייה). ברכישה על הנייר, יתרת התשלומים צמודה למדד תשומות הבנייה עד לסיום הבנייה. עד לקבלת המפתח, יש לשלם דמי שכירות במידה ולקונה אין דירה אחרת. במידה והקנייה היא להשקעה, יש לקחת בחשבון את "הפסד" דמי השכירות מרגע הרכישה ועד לקבלת החזקה, לעומת קנייה של דירה מיד שנייה שבה מקבלים דמי שכירות כבר מיום קבלת המפתח.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%94%D7%91%D7%93%D7%9C-%D7%91%D7%99%D7%9F-40-%D7%9C-100/

דירות שהמוכרים שלהן הינם אנשים פרטיים. דירות "ישנות" מאופיינות בחדרים יותר גדולים, וישנם רוכשים שנתון זה עומד בראש סדר העדיפויות שלהם בעת חיפוש דירה לקניה. בסוג זה של דירות קיים פוטנציאל לפינוי-בינוי או תמ"א 38.

דירה המיועדת להשכרה לאחרים, אשר מכניסה לבעליה תזרים מזומנים חודשי מדמי שכירות. דירת השקעה יכולה להיות הדירה הראשונה והיחידה של בעליה, או דירה נוספת לדירת המגורים שלו. זוגות צעירים רבים קונים היום דירה קטנה וזולה (יחסית) למטרת השכרה, מכיוון שהתקציב שלהם אינו מאפשר להם לקנות בעיר שבה הם גרים בשכירות. בישראל ישנן כ 110,000 עסקאות של רכישת דירות בשנה, כאשר כחמישית מהן של דירות להשקעה. ניהול השכרת דירה, להבדיל מפיקדון בבנק, דורש השקעה של זמן והוצאות כספיות על תחזוקה. דירת השקעה מייצרת שני מקורות הכנסה: הכנסה פירותית מדמי השכירות, והכנסה הונית מעליית שווי הנכס לאורך השנים. כיום רבים חוששים שקרנות הפנסיה לא יצליחו לייצר תשואה בשל הריבית הנמוכה של אגרות החוב הממשלתיות, ולכן ציבור גדול מתחיל להאמין שנדל"ן הוא אפיק הפנסיה הרצוי. לאורך שנים רבות, דירת השקעה תייצר הכנסה מצטברת ממוצעת של 5% לפחות בשנה, וזאת משילוב של עליית שווי הנכס והכנסה שוטפת משכר דירה. מומלץ לקרוא את זה: https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%95%D7%AA-%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F-%D7%91%D7%90%D7%A0%D7%92%D7%9C%D7%99%D7%94/

רכישת דירה למטרת מגורים אישיים מערבת שיקולים רבים, ביניהם שיקולים שאינם כלכליים. אנשים מוכנים לשלם יותר עבור דירה שקרובה למקום עבודתם או לבני משפחתם. דירת מגורים היא "בית" - HOME. בעלות על דירת מגורים תבטיח שלאחר סיום החזר הלוואת המשכנתא, בעל הדירה יוכל לגור בדירה לאורך כל ימי חייו, ולא יצטרך לשלם דמי שכירות לאף אדם. המשמעות היא יכולת הישרדות כלכלית בגיל הזיקנה. דירת מגורים היא נכס אשר ימשיך להיות קיים גם לאחר שבעל הדירה יעזוב את העולם, ומכאן שדירת מגורים יכולה לשרת גם את נכדיו וניניו בעתיד.  

הסיבה המרכזית לכך שבישראל מחירי הדירות "רק עולים במשך השנים" היא שיעור של כ 160,000 נפש (נטו, לאחר חישוב פטירות) בקצב הגידול השנתי של האוכלוסייה. בישראל שיעור הילודה הממוצע לאשה עומד על 3 ילדים, ובשנת 2050 צפויה אוכלוסיית המדינה למנות 14 מיליון תושבים. ריבית בנק ישראל תעלה ותרד במשך השנים, ממשלות יתחלפו ותוכניות מתאר ישתנו, אבל הביקוש יישאר גבוה במיוחד במרכז הארץ, וזאת בשל העובדה שכל תינוק שנולד ירצה לקנות יום אחד דירה, או שיגור בשכירות בדירה.

דמי שכירות הם תשלום חודשי שמשלם שוכר למשכיר. נקרא גם שכר דירה. יש מסלולי פטור ומיסוי על ההכנסה הזאת. המשכיר יכול להיות משקיע, יורש או בעלים של דירה יחידה שמשכיר לאחרים את דירתו (וגר בעצמו בשכירות). גובה דמי השכירות נקבע בהתאם למיקום הדירה ומאפייניה והדילמה אשר בפניה ניצב כל משקיע הינה כמה כסף להשקיע בשיפוץ הדירה. לא בהכרח ששיפוץ יקר יחזיר את עצמו. השיפוץ צריך להתאים לקהל השוכרים באזור (סטודנטים יעדיפו ריהוט מלא, משפחות יעדיפו מטבח מאובזר). דמי שכירות נקבעים גם לפי מצב השוק, למשל לאחר 7 באוקטובר 2023 רבים שירתו במילואים ולא היו תיירים וסטודנטים ולכן דמי השכירות במרכז תל אביב ירדו והיה עודף היצע לראשונה מזה המון שנים. צעירים עזבו דירות ברמת גן, חולון ופתח תקווה ועברו לתל אביב. היה עודף היצע של דירות בערים סביב תל אביב. דמי השכירות משלמים את החזרי המשכנתא החודשיים לאורך השנים, אלא אם מדובר על שנים שבהן הריבית על המשכנתא גבוהה מהתשואה השנתית. למשל, במקרה בו הריבית על ההלוואה 6% בשנה והתשואה משכירות 3% בשנה - במקרה כזה משקיעים מחפשים את עליית הערך בשווי הדירה לדוגמה בעקבות התפתחות אזורית או התקדמות בפרויקט פינוי בינוי. אדם אשר משכיר דירה צריך להפריש מתוך דמי השכירות אחוז מסוים ל"קרן רזרבה", לצורך ביצוע תיקונים ושיפוצים בדירה מעת לעת. קחו בחשבון גם תיקונים בבניין, כמו זיפות גג, תיקון רעפים, החלפת ביוב בחצר ועוד.

הסכום שנמצא בידי רוכש דירה ואשר מהווה את בסיס החישוב לצורך קבלת הלוואת משכנתא. ההון העצמי המינימאלי אצל חסרי דירה צריך לעמוד על 25% משווי הדירה הנרכשת, אצל משפרי דיור על 30% ואצל משקיעים על 50%. רוכש דירה ראשונה אשר ייקח הלוואת משכנתא בגובה של 75%, ישלם ריבית גבוהה יותר מרוכש דירה אשר ייקח הלוואה בגובה 60% משווי הדירה (שני אנשים עם הכנסות דומות), מכיוון שהסיכון של הבנק גבוה יותר. ההלוואות הכי זולות ניתנות כאשר ההון העצמי עומד על יותר מ 55%, כך שההלוואה נמוכה מ 45%, מכיוון שהסיכון של הבנק הכי נמוך במקרה הזה. זוג צעיר עם הון עצמי של 400,000 ש"ח, יכול לקנות דירה בשווי של 1,600,000 ש"ח (הון עצמי של 25%), או לקנות דירה בשווי של 1,000,000 ש"ח (הון עצמי של 40%). ככל שההון העצמי גבוה יותר כאחוז משווי הדירה והמשכנתא נמוכה יותר כאחוז משווי הדירה, כך עלות ההלוואה תהיה זולה יותר ומספר שנות ההחזר יהיה קטן יותר. אני ממליץ לקרוא את זה: https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%9C%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%A5-%D7%97%D7%95%D7%A7%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/  

היקף הדירות החדשות השנתי עומד על כ 45,000, אולם הביקוש עומד על מעל ל 55,000, ומכאן שקיים מחסור בהיצע. מחירי הדירות יישארו גבוהים, כל עוד ההיצע אינו מדביק את הביקוש. יזמים מתזמנים רכישת קרקעות לבנייה, בהתאם לרמות הביקוש בשוק. הביקוש מורכב ממשקי בית חדשים - זוגות צעירים, מתגרשים, עולים חדשים, עובדים זרים. היצע של דירות חדשות יכול להיות בצורה של בנייה חדשה, או בצורה של הריסת ישן ובניית חדש. הבעיה היא שההיצע "מתפזר" גם בפריפריה, ואילו רוב הקונים מעוניינים לגור במרכז הארץ. לכן כאשר זוג צעיר רוכש דירה בתוכנית ממשלתית (כמו מחיר למשתכן), לא בטוח שהוא יגור בעצמו בדירה שרכש בפריפריה. למעשה אותו זוג יגדיל את הביקוש לדירות בשכירות במרכז הארץ.

משכיר של דירה מקבל דמי שכירות, בלי קשר לעבודה שלו כשכיר או כעצמאי. במידה וקיימת משכנתא על הדירה המושכרת, דמי השכירות אינם נכנסים לכיסו של המשכיר אלא משולמים לבנק על חשבון החזר ההלוואה. זה ממש לא מדויק לומר שהכנסה מהשכרת דירה היא הכנסה "פאסיבית", מכיוון שבעל הדירה צריך לבצע הרבה פעולות במהלך השכרת הדירה, כמו מציאת שוכרים וביצוע תיקונים. ישנה אפשרות לתת לאדם אחר לנהל את הדירה עבורכם, אולם תשלמו לו דמי ניהול וזה יוריד מההכנסה שלכם (תשואה נמוכה יותר).

הסכם למכירת דירה, בין מוכר לרוכש. לפני רכישת דירה, הרוכש צריך לוודא שיש באפשרותו לשלם גם על ההוצאות הנלוות לרכישה. דוגמא: זוג צעיר עם הון עצמי של 250,000 ₪ עומד לקנות דירת יד שניה לא משופצת במחיר של 1,000,000 ₪. גובה המשכנתא המקסימאלי הינו 750,000 ₪, אולם איך הרוכשים ישלמו על ההוצאות הנוספות עבור השיפוץ, עורך הדין, המתווך, ההובלות וכו' ?

הסכם להשכרת דירה, בין משכיר לשוכר. גובה דמי השכירות נקבע לפי מיקום הדירה ומאפייניה הספציפיים, ועל השוכר לוודא שתהיה לו האפשרות הכלכלית לשלם את דמי השכירות והמיסים החלים על הדירה, בהתחשב ביוקר המחיה ובהוצאות החודשיות השוטפות שלו ושל בני ביתו.  

העלאת הערך הכספי של דירה, באמצעות הגדלתה (למשל בניה על הגג או הרחבה לצדדים) או שיפוצה (למשל הפיכת דירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים תוך ניצול שטח המרפסות הגדולות). בעלי הדירות הישנות שואפים להשבחה בדרך של פינוי בינוי או תמ"א 38.

בעלים של דירה משכיר אותה לשוכרים, אשר יכולים להיות חסרי דירה או בעלי דירה אחרת שאותה הם משכירים לאחרים. בישראל ישנן למעלה מ 580,000 דירות למטרות השכרה. למשכיר עדיף שוכר טוב לטווח ארוך, תמורת הנחה בגובה דמי השכירות.   חשוב לרכוש דירה להשכרה באזור קרוב למתחמי תעסוקה, על מנת שלשוכרים תהיה פרנסה. שתי דוגמאות: בדרום מערב חיפה (שכונת קרית שפרינצק) קיימת קרבה לאזור התעסוקה מת"מ, ובעיר לוד קיימת קרבה לאיירפורט סיטי ולנתב"ג (וגם לתל אביב).

לרוב מדובר על רכישה של דירה למטרת השכרתה. הדירה מניבה הכנסה חודשית שוטפת למשכיר, אשר נמדדת בתשואה שנתית. כ 20% מהעסקאות המתבצעות בשוק הדירות, הינן של דירות הנרכשות למטרת השקעה. חלק נרכשות ישירות על ידי משקיעים עם מס רכישה של 8% וחלק נרשמות על שמם של ילדי המשקיעים. השקעה בדירה הינה אלטרנטיבה להפקדת כספים באפיקי השקעה בנקאיים או בשוק ההון. יש לקחת בחשבון טיפול בהשכרה ובתחזוקת הדירה לאורך תקופת השכרתה. השקעה בדירה נמדדת בשני אפיקים: הכנסה מדמי שכירות (השקעה פירותית), ועליית שווי הדירה לאורך השנים (השקעה הונית). ניתן להשקיע בנכס במרכז הארץ או בפריפריה. מעבר לשאלת התקציב, מדובר על קהל שוכרים שונה ועל יכולת ניהול שונה, בהתאם למרחק הנכס. אולם כיום הכי חשוב זה לדעת היכן לקנות... דוגמא: בידי אדם סכום של 500,000 ש"ח הון עצמי מזומן. בפניו מספר אפשרויות השקעה, אשר תלויות ביכולת שלו לנהל את הנכסים וכן באופי שלו: קניית דירה אחת בשווי 500,000 ש"ח ללא משכנתא. קניית דירה אחת בשווי 1,000,000 ש"ח עם משכנתא בגובה 500,000 ש"ח. קניית 2 דירות בשווי 500,000 ש"ח, עם 2 משכנתאות (כל אחת של 250,000 ש"ח). אני מציע לקרוא את זה: https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%9C%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%A5-%D7%97%D7%95%D7%A7%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/

הגדרה רחבה לפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א 38. המטרה העיקרית הינה הגדלת היצע של דירות חדשות במרכזי ערים ותיקות, בהן יש מחסור בקרקעות. פרויקטים של פינוי-בינוי תלויים בעיקר בנגישות של תשתיות תחבורה, וכנראה שחפירות התחנות התת קרקעיות של הרכבת הקלה תעודד עיריות ויזמים לבצע פרויקטים באזורים הסמוכים. ישנו קונספט אשר נקרא בינוי-פינוי, לפיו קודם בונים בניין חדש על קרקע ריקה סמוכה, מעבירים את בעלי הדירות הישנות לדירות החדשות, ורק אז מבצעים את הריסת הבניינים הישנים ובניית עוד בניינים חדשים או מבני ציבור במקומם. בשיטה זאת, היזמים חוסכים את תשלום דמי השכירות, מכיוון שבעלי הדירות הישנות ממשיכים לגור בדירתם עד לקבלת המפתח לדירה בבניין החדש.

מחירי הדירות הגבוהים במרכז הארץ הביאו משפחות רבות לקנות בתים פרטיים עם גגות אדומים, למשל באזור השרון לאורך יישובי כביש 4. אחרים הרחיקו צפונית לחדרה ואף לגליל ולנגב. המשוואה היא מציאת האיזון בין איכות המגורים לבין זמן הנסיעה "למדינת תל אביב", וכן עלות הדלק.  

הקבוצה שמניעה את שוק הדירות קדימה. זוג צעיר מחפש מגורים עצמאיים ורוכש או שוכר דירה (חדשה או יד שניה). הזוג הצעיר רוכש לראשונה דירת 3-4 חדרים, והמוכר שלו (משפר הדיור) רוכש דירה גדולה יותר, וכך פירמידת הנדל"ן מתקיימת.

אם נביט לאחור 25 שנים, נראה שתי תקופות בהן מחירי הדירות זינקו: במחצית הראשונה של שנות התשעים, בשל העלייה הגדולה מברית המועצות. מאז שנת 2007 ועד היום, מחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים בכל רחבי הארץ. הסיבה לזינוק במחירים הינה ביקוש אמיתי גבוה ביחס להיצע מוגבל.  

גודל המבנה שניתן לבנות על קרקע בשטח מסוים. ליזם יש אינטרס לקבל היתר בניה עם זכויות בניה גדולות ככל שניתן. מצד שני, העירייה אינה ממהרת לאפשר עודף בניה, למשל מחשש של היווצרות פקקי תנועה.  

השאיפה של משקיעי נדל"ן הינה לרכוש מספר דירות השקעה במהלך חייהם, אשר יכניסו דמי שכירות שוטפים בתום תשלומי ההלוואות. הבעיה המרכזית היא השגת הון עצמי של 50% עבור כל דירה. לשם בניית ההון העצמי נדרש אורח חיים מאוד חסכני ומצומצם, ורק למעטים יש את הכוח הנפשי "לבטל את עצמם" למען עתיד ילדיהם ונכדיהם.

אנשים שאין בבעלותם דירה. המדינה מנסה לסייע לאותם חסרי אמצעים, הן בהטבות לרכישת דירה והן בבניית פרויקטים של השכרה בפיקוח במחירים נמוכים ממחירי השוק. על חסרי הדירה להגיע בכל מחיר לבעלות על דירה, גם אם מדובר על דירה זולה וקטנה, מכיוון שיהיה קושי כלכלי עצום לשלם שכירות ברבע האחרון של החיים, במיוחד לאנשים עם קצבאות פנסיה נמוכות.

מגזר עם מצוקת דיור קשה, בשל שיעור הגידול הטבעי הגבוה והצורך לגור באזורים בעל מאפיינים דתיים ספציפיים. המגזר החרדי מונה מעל 1,000,000 איש (כ 12% מהאוכלוסייה) וגדל בקצב שנתי של כ 7%. 25% מכלל תלמידי כיתות א' במדינה הם ילדים חרדים. ישנן ערים (שכונות מסוימות) אליהן נכנסו חרדים רבים בשל מחירי הדירות הנמוכים יחסית, למשל לעפולה, חיפה, לוד, טבריה וערד. בציבור החרדי נהוג לרכוש דירה לאחר החתונה, אולם לזוג הצעיר לא תמיד ישנה הכנסה מספקת לצורך קבלת אישור מהבנק לקבלת הלוואת משכנתא, ולכן במקרה שכזה נהוג שההורים נכנסים כלווים נוספים להלוואה. בעוד 25 שנים יגיע שיעור החרדים באוכלוסייה לכ 19%, ובעוד 42 שנים לכ 27% מהאוכלוסייה. בעוד 42 שנים יעמוד שיעור החרדים והערבים יחד על כ 50% מאוכלוסיית ישראל.

מיתון מוביל לפיטורים ואבטלה ויש לכך השלכות מיידיות על שוק הנדל"ן. אצל משקיעים, קיים חשש ששוכרים לא יעמדו בתשלומי דמי השכירות. אצל בעלי דירות שלקחו משכנתאות, קיים חשש שלא יעמדו בהחזרי המשכנתא החודשיים. מתעניינים ברכישה יחששו מלקיחת הלוואות.

כ 45,000 זוגות מתחתנים בשנה בישראל. כל זוג שכזה זקוק לקורת גג. כ 12,000 זוגות מתגרשים בשנה. בנוסף, מגיעים גם עולים חדשים. ביחד, זה מה שנקרא ביקוש אמיתי לדירות.

ההגדרה של דירת השקעה אינה רק של שיקים שנפרעים בכל חודש בחשבון הבנק של הבעלים. לפני הכל, דירת השקעה דורשת ניהול: החל ממציאת שוכרים וחתימת הסכם שכירות, דרך תיקון קלקולים וביצוע שיפוצים ועד להתנהלות משפטית מול שוכרים בעייתיים.

רק ההיסטוריונים חכמים, אולם במבט לאחור ניתן לראות מספר טעויות שאנשים ביצעו, כמו אנשים שמכרו דירה והפקידו את תמורת המכירה בפיקדון בנקאי בזמן שמחירי הדירות זינקו. כמו כן, בשנת "הקיפאון" של מחאת האוהלים מקיץ 2011 ועד קיץ 2012, היו אנשים שמכרו דירה מכיוון שחששו מנפילות מחירים דרסטיות. הניסיון מוכיח שבמדינת ישראל מחירי הדירות עולים עם השנים בראיה לטווח ארוך. בקרב הזוגות הצעירים קיימת התלבטות באם כבר כעת לרכוש דירה עם מינוף גבוה (של 65-75% משכנתא), או להמתין מספר שנים ובינתיים לחסוך ולהגדיל את ההון העצמי.

גוף אשר יוזם ומתכנן בניה של פרוייקט. הסיכון של מימון והצלחת הפרוייקט מונח על כתפי היזם. כנ"ל הסיכוי לרווח. את הפרוייקט בונה קבלן ביצוע, תמורת תשלום שנקבע בינו לבין היזם. האחריות כלפי רוכשי הדירות מוטלת על היזם. היזם מוכר את הדירות לציבור וגוזר את הרווח (או ההפסד) שלו. גם אדם פרטי אשר רוכש דירה להשקעה, הוא סוג של יזם. הוא לוקח הלוואות וסיכונים, על מנת להרוויח בעתיד, למען העתיד הכלכלי שלו ושל משפחתו.

קבלת ירושות ועזרה כלכלית מההורים בחיים, הם לעיתים הסיכוי האחרון של זוגות צעירים רבים להגיע לבעלות על דירה. יוקר המחיה והפער בין המשכורות למחירי הדיור, אינם מאפשרים לרוב הצעירים לחסוך מספיק לשם צבירת הון עצמי. אולם, תוחלת החיים הארוכה "מאיימת" על גודל הירושות...

ביטוי למצב בו קונים אינם ממהרים לרכוש דירות בתקופת זמן מסוימת. דוגמא: בתקופת המחאה החברתית, מקיץ 2011 עד קיץ 2012, או בקיץ 2014 בעקבות ההמתנה לחוק מע"מ 0 והמבצע הצבאי בעזה. בתקופות אלו נוצרות הצטברות של ביקושים שגורמות לעליות מחירים בזמן חזרת הקונים לשוק.  

כבישים חדשים כמו כביש 6, 431, 471 מאפשרים לאנשים להתגורר יותר רחוק ממקום עבודתם. יזמים מעדיפים לבנות פרוייקטים בקרבת כבישים המאפשרים לדיירים גישה נוחה ומהירה. מצד שני, הכבישים גורמים לעליות מחירים גם באזורים המרוחקים, ובכך מקשים על הזוגות הצעירים לרכוש דירה במקומות שקודם לכן נחשבו זולים.

אם גם אתם אנשים עובדים בשנות ה 30 וה – 40 לחייכם ואינכם מצליחים לקנות דירה, עליכם לבדוק את עצמכם. האם הקושי שלכם לחסוך הון עצמי ראשוני נובע מסגנון חיים בזבזני או מעצלות לעבוד יותר שעות ? אם כן, תדאגו למשמעת עצמית מכיוון שהכישלון הוא שלכם. האם הקושי נובע מכך שאינכם מוכנים להתפשר על מגורים מחוץ למרכז הארץ בדירה ישנה ללא מעלית? אם כן, עליכם לשנות את צורת החשיבה שלכם. המדינה לא תדאג לכם אם אתם לא תדאגו לעצמכם.

"אמרתי לכם לקנות דירה ולא הקשבתם לי". משפט שמבוגרים בעלי ניסיון אומרים לצעירים "מתוחכמים" אשר חושבים שהשקעה בבנק/ני"ע עדיפה כלכלית על פני רכישת דירה. בתחילת שנות ה 2000 היה ניתן לקבל ריבית של 7% בפיקדון בנקאי חסר סיכון. בזמנו כלכלנים רבים טענו שמגורים בשכירות והשקעה "חכמה" וחסרת סיכון של ההון העצמי, עדיפים על פני קניית דירה. מסתבר שהם טעו בגדול. הם לא לקחו תסריט של ריביות אפסיות בבנק וזינוק במחירי הדיור. בעבר אגרות חוב ממשלתיות (אג"ח) היו מקום בטוח לכסף, אולם כיום האינפלציה אפסית ולכן התשואות באג"חים גם אפסיות. לעומת זאת, ערכה של דירה תמיד עולה מכיוון שהאוכלוסייה גדלה בשעה ששטח האדמה לא גדל בהתאמה. קניית דירה מעניקה ביטחון נפשי, מעבר לשיקולים הכלכליים.

קנייה של דירה היא הצעד הפיננסי הגדול בחייכם, ולכן מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי אובייקטיבי לפני קבלת החלטה סופית. יועץ נדל"ן יבהיר לכם את כל ההיבטים החשובים הקשורים לרכישה ולכל הדברים הנלווים לקנייה, על מנת שלא תעשו טעויות. שלא תגידו "לא ידעתי" אחרי שכבר עשיתם טעויות

ידוע גם בשם "טאבו". משרד ממשלתי בו רושמים בעלות על דירה. החלום של הזוגות הצעירים הוא להגיע כמה שיותר מהר למשרד זה...

כאשר קונה רוכש מיזם דירה "על הנייר", מחיר הדירה צמוד למדד זה. המדד משקף את יוקר עלות הבניה, כגון שכר פועלי הבנין ומחיר חומרי הגלם כמו בטון, ברזל ובלוקים. המדד עומד על ממוצע של כ 3% בשנה.

המחאה החברתית שהתחילה בשל מצוקת הדיור, בקיץ 2011. בתקופה זו היה קיפאון בשוק (אנשים עצרו את התוכנית לקנות דירה) מתוך ציפייה שמחירי הדירות ירדו. בקיץ 2012 הקונים חזרו לרכוש דירות, לאחר שהבינו שמחירי הדירות יישארו ברמתם. עודף הביקושים הוביל לעליות מחירים.

משכיר של דירה משלם מס על דמי השכירות ב 3 מסלולים: 1. פטור עד סכום מסוים. 2. 10% מהשקל הראשון, על הכנסה מעל סכום הפטור. 3. מס לפי שיעור המס השולי של המשכיר (רק במסלול זה ניתן לקזז הוצאות).

מס חד פעמי אשר משולם בעת רכישת דירה. שיעורי המס משתנים בהתאם לזהות הרוכש (משקיע הרוכש דירה נוספת משלם יותר) ושווי הדירה (מדרגות מס רכישה). משקיעים משלמים מס רכישה מהשקל הראשון, עבור הדירה הנוספת שהם רוכשים.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%93%D7%90%D7%92%D7%94-%D7%94%D7%92%D7%93%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%99%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%9C%D7%A0%D7%95/  

מס בגובה 25% אשר משולם לאחר מכירת דירה, על הרווח שנוצר בזמן הבעלות עליה. מדובר על ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הקניה, בניכוי הוצאות כגון מס רכישה ושכר טרחת עו"ד. בחלק מהמקרים קיים פטור ממס בזמן המכירה.  

הלוואה לרכישת נכס, כאשר חסרי דיור יכולים לקבל עד 75% משווי הנכס הנרכש, משפרי דיור עד 70% ומשקיעים עד 50%. הבנק הוא שותף, שאינו מתערב בניהול הנכס ואף אינו מקבל אחוזים על עליית הערך. במילים אחרות, אם משקיע מביא 50% והבנק 50% וערך הנכס עולה ב 200,000 ש"ח, כל ה 200,000 ש"ח זה הרווח רק של המשקיע, למרות שהבנק היה "שותף" ב 50% בקנייה. משקיע אשר רוכש דירת השקעה באמצעות משכנתא, למעשה מחזיר את ההלוואה מתוך דמי השכירות. משקיע אשר מביא הון עצמי של 50%, לוקח את הבנק המלווה "כשותף שקט" לקניית הדירה. אחד היתרונות הגדולים של נדל"ן, הוא המינוף - היכולת לקבל מימון חיצוני, בד"כ גדול יותר מההון העצמי שלך. אף בנק לא ייתן לך מאות אלפי שקלים כדי לקנות מניות, אבל כל בנק ישמח לתת לך מאות אלפי שקלים לטובת רכישת דירה. ממליץ לקרוא את זה: https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%9C%D7%A4%D7%A8%D7%95%D7%A5-%D7%97%D7%95%D7%A7%D7%99%D7%AA-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/

מיועדת רק לבעלי דירה מעל גיל 60, אשר נשארים לגור בדירה שלהם. כנגד שיעבוד הדירה, הבנק נותן כסף לבעל הדירה (תשלום חד פעמי או חודשי). מתאים למבוגרים שזקוקים לכסף על מנת לממן את ההוצאות החודשיות השוטפות שלהם. ההלוואה מוחזרת כאשר בעל הדירה מוכר אותה או נפטר.

בעלי דירה אשר מוכרים דירה קטנה (נניח 3 חדרים) ורוכשים למגוריהם דירה גדולה יותר (נניח 4 חדרים), לרוב בשל התרחבות המשפחה. יש את מצמצמי/משנמכי הדיור (לרוב מבוגרים שהילדים שלהם עזבו את הבית) אשר מוכרים דירה גדולה וקונים במקומה דירה יותר קטנה. בלי שרוכשי דירה ראשונה (או משקיעים) יקנו את הדירות שמשפרי הדיור מוכרים, השוק לא יזוז. לכן בתקופות של קיפאון בקנייה, משפרי הדיור גם לא יכולים לקנות, כל עוד הם לא מוכרים. מומלץ לקריאה:   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%93%D7%90%D7%92%D7%94-%D7%94%D7%92%D7%93%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%99%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%9C%D7%A0%D7%95/

בישראל קיימים כ 2.4 מיליון משקי בית, כאשר בכל שנה נוצרים כ 50,000 חדשים. הדוגמא הכי נפוצה הם אותם זוגות צעירים שעוברים לראשונה למגורים עצמאיים, וכן עולים חדשים וסטודנטים. כמו כן, כ 12,000 זוגות מתגרשים בממוצע בכל שנה, כך שמשק בית אחד הופך לשניים. כל משק בית חדש מגדיל את הביקוש לדיור.

משקיע הינו אדם שהחליט לעשות צעד קדימה בחייו הכלכליים, למען העתיד שלו ושל ילדיו ונכדיו. אנשים אלה רוכשים דירה על מנת להשכירה בטווח כלשהו. ישנם משקיעים שמטרת הרכישה הינה נכס שיהיה ניתן להוריש אותו בעתיד לילדים, ולכן הם מוכנים להסתפק בתשואה נמוכה מהשכרה, מתוך ידיעה שערך הנכס יעלה לאורך השנים. ברכישת דירה, יש לקחת מראש בחשבון מה יהיה פוטנציאל עליית הערך שלה לאורך השנים. יש להסתכל קדימה שנים רבות ואפילו עשרות שנים. בין היתר, יש להבין בדמוגרפיה, תחבורה, פוליטיקה וכלכלה, על מנת לצפות את העתיד. משקיע צריך לקחת בחשבון את נושא הטיפול בהשכרת הדירה ובתחזוקתה. לכן חשוב לתכנן מראש את סוג הדירה, מיקומה, היקף שיפוצה, המרחק שלה מתחנות תחבורה ציבורית, משירותים עירוניים ועוד גורמים שבזמן הרכישה נראים פחות רלוונטיים. ישנם משקיעים אשר רוכשים את דירת ההשקעה על מנת למכור אותה ברווח לאחר 3-5 שנים, וישנם משקיעים אשר מתכוונים להחזיק בדירה לטווח של 10 שנים ויותר. בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו בכל הארץ כך שרוב המשקיעים הרוויחו. החכמה הגדולה היא לדעת היכן לקנות היום על מנת שיהיה רווח בעתיד...   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%99-%D7%A9%D7%9C-%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/

ראשי התיבות של נכסי דלא ניידי, כלומר נכסים המחוברים לקרקע שלא ניתן להזיזם ממקום למקום. מעבר להיותה של דירה מקום בו גרים אנשים, דירה היא גם אפיק השקעה משתלם. אדם שיש ברשותו תיק נכסים בנדל"ן, מבטיח את עתידה הכלכלי של משפחתו. תיק נכסים בנדל"ן יכול לכלול את בית המגורים שלכם ועוד דירת השקעה, או מספר דירות השקעה קטנות באותו שווי. בעלות על נדל"ן היא כדור שינה מצוין המעניק תחושת ביטחון שלא תהיו ברחוב, ושלא תצטרכו לשלם דמי שכירות כשתהיו בני 80. מצד שני, לא כל בעלות על נדל"ן היא התנהלות כלכלית נכונה. אם אתם גרים בדירה אשר שוויה גבוה, אולי עדיף לכם לעבור לדירה ששווייה 2/3 מסכום זה, ולקנות עוד דירת השקעה קטנה ב 1/3 הנותר. נדל"ן מהווה כיום אפיק פנסיה לגיטימי, כלומר נכס נצחי אשר תמיד יכניס דמי שכירות, גם אחרי שתעזבו את העולם הזה. על מנת לרכוש נכס מניב, עליכם להחליט שתעשו את הצעדים הנדרשים לרכישת נדל"ן להשקעה. רוב האנשים נעצרים בשלב הבדיקות, ולכן אינם מצליחים לשפר את מצבם הכלכלי.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%90%D7%95%D7%A4%D7%99-%D7%A9%D7%9C-%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/

דירה מושכרת הינה נכס אשר מניב הכנסות חודשיות שוטפות לבעליו, מדמי השכירות. בנוסף, עליית הערך בטווח הארוך מניבה לבעלים נכס בשווי גבוה יותר. ההכנסה מדמי השכירות תסייע לשלם את ההוצאות הגדולות של תוחלת החיים המתארכת. ישנה חשיבות רבה לבחירת האזור הנכון שבו כדאי לרכוש נכס מניב, מכיוון שעליית שווי הנכס בעתיד נקבעת לפי הפוטנציאל העתידי של האזור. כיום, כשמחירי הדירות לא נמוכים, צריך הרבה הבנה בשוק הנדל"ן כדי לקנות באזור שבו מחירי הדירות ימשיכו לעלות. נכס מניב דורש הוצאות שונות, אשר מקזזות את הכנסות ברוטו. ניהול נכס מניב דורש מבעל הנכס להתעסק עם בעלי מלאכה, שוכרים ושכנים, אולם בשורה התחתונה זה משתלם כלכלית. ישנם אנשים אשר חוששים מקנייה של דירת השקעה בשל הצורך "להתעסק" איתה, אולם זו טעות עסקית בראייה לטווח ארוך. אותם אנשים שלא קונים דירה להשקעה כנכס מניב, יפסידו לאורך השנים את עליית הערך של הדירה, וגם את ההכנסה מדמי השכירות.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%93%D7%90%D7%92%D7%94-%D7%94%D7%92%D7%93%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%99%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%9C%D7%A0%D7%95/  

מחיר חבית נפט בעולם משפיע על האינפלציה, היות והנפט משמש לייצור חומרי גלם ולהובלת מטענים. גידול בתפוקת הנפט בארה"ב ימנע עלייה במחיר הנפט. אינפלציה מתונה תגרום לסביבת הריבית להישאר נמוכה. ריבית נמוכה תגרום לביקושים לדירות. מכאן שהיצע נפט גדול יוביל להמשך התייקרות מחירי הדירות בטווח הארוך.

אנשים חסרי הבנה בנדל"ן חושבים שבעתיד מחירי הדירות יהיו זולים יותר. יכול להיות שבתקופה מסוימת יהיה תיקון קטן מטה במחירים, אולם במבט לטווח ארוך מחירי הדירות רק ילכו ויעלו, מסיבה בסיסית אחת: יותר מידי אנשים על פחות מידי קרקע במרכז הארץ. נכון, יש מחזורים עסקיים בכלכלה ומה שעולה לא יעלה לנצח, אולם המגמה ארוכת הטווח היא מגמה של עלייה. מכאן שמי שיקנה דירה גם כשהמחירים נראים גבוהים, בעוד 30 שנים (כשיסיים לשלם את המשכנתא) יבין שלא קנה ביוקר. מחירי הדירה יהיו יקרים יותר בעתיד הרחוק, גם אם בטווח הבינוני יהיה תיקון מסוים מטה. התיקון תמיד יהיה זמני ולאחריו יגיע גל עליות נוסף, אשר ייקח את מחירי הדירות לשיא חדש גבוה יותר.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%93%D7%90%D7%92%D7%94-%D7%94%D7%92%D7%93%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%99%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%9C%D7%A0%D7%95/

אדם אשר רוכש דירה להשקעה, צריך לוודא שהדירה תהיה סחירה. סחירה במובן שיהיה ניתן להשכיר ולמכור אותה בקלות יחסית. סחירות הדירה נקבעת לפי מאפיינים כמו מיקום ומצב. למשקיעים רבים ישנה דילמה אם לקנות דירה משופצת בקומה נוחה בשכונה פחות טובה, או דירה סטנדרטית בקומה רביעית ללא מעלית אבל בשכונה טובה יותר. יש צורך בידע רב על מנת להבין את פוטנציאל הסחירות העתידי של דירה - במובן של כמה קל יהיה למכור אותה או להשכיר אותה, בשעת משבר כלכלי במשק.

אנשים אשר חיים לבד, ומהווים קבוצה הולכת וגדלה באוכלוסיה. רווקים, גרושים, חד מיניים, אלמנים ועוד, מחפשים דירות קטנות למגוריהם, אולם בשל מחסור בבניה חדשה של דירות קטנות, הביקושים הגדולים מובילים את המוכרים לדרוש מחירים גבוהים. רוב הסינגלים מרוכזים במרכז הארץ בתל אביב וסביבתה, מה שמעלה את הביקוש לדירות קטנות של 1-3 חדרים. משקיע אשר רוכש דירה שכזו, יודע שתמיד יהיה לו שוכר בדירה. דירות כאלו אף פעם לא יישארו ריקות, להבדיל מדירות בשכונות קשות בפריפריה. סינגלים הם קהל דינמי, אשר לרוב שוכר דירה לתקופה של עד שנתיים. הם נמצאים בתקופה של תנועה בחייהם - לימודים, החלפת מקומות עבודה, החלפת בני זוג.

ברכישה של דירה, בנוסף למחיר הדירה עצמה, ישנן עלויות נוספות, כגון: מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, הובלות, פתיחת תיק משכנתא ושיפוץ. כאשר מתכננים את גובה המשכנתא, יש לקחת בחשבון שעלויות אלו צריכות להיות משולמות מהכיס, מכיוון שהבנק למשכנתאות לא נותן משכנתא עבורן. ניתן לקחת הלוואה בנקאית מסחרית נפרדת עבור הוצאות אלו. ברכישת דירה משופצת, המשכנתא "מכסה" את עלות השיפוץ בתוך מחיר הדירה.

עסקה של קנית דירה, השבחתה ומכירתה מיד ברווח כספי. דוגמא: אדם רוכש דירה ישנה, משפץ אותה ומוציא אותה מיד לשוק למכירה במחיר אשר משקף רווח עבור היזמות שביצע. בחישוב כדאיות של ביצוע עסקת אקזיט, יש להכניס לחישובים את העלויות הנלוות ובעיקר השיפוץ (יש לחשב פעמיים שכר טרחת עו"ד – פעם בקניה ופעם במכירה).  

המגזר הערבי מהווה כ 20% מתושבי המדינה, מונה כ 1.7 מיליון איש, מתרכז ברובו בצפון הארץ ומונה כ 300,000 משקי בית. הצעירים המשכילים מעדיפים מגורים בדירה עירונית על פני מגורים בכפר עם כל המשפחה. שינוי זה משנה את מפת שוק הנדל"ן של המגזר מבחינת תכנון היזמים.

כל רוכש שואף לרכוש דירה עם פוטנציאל לעליית ערכה, אם במסגרת האפשרות להגדיל את שטחה (למשל להוסיף חדר על הגג או הרחבה לצדדים) ואם במסגרת של התחדשות עירונית. דירה כזו המוצעת למכירה, מגלמת במחיר המבוקש את פוטנציאל שווי עליית ערכה. אולם, לא רק תמ"א 38 או פינוי-בינוי יכולים לעלות את ערך הנכס. ביקוש גבוה לאזור מסוים, יכול להעלות את שווי הדירה גם אם הבניין הישן יישאר כזה. למשל, קרבה לתחנת רכבת קלה עתידית. בשלב הראשוני של חיפוש הדירה, יש לקחת בחשבון את נושא הפוטנציאל העתידי של האזור. דירה תמיד אפשר לשפץ פנימית, אבל להזיז בניין אי אפשר. יותר חשוב המיקום של הבניין, מאשר מצב הדירה.

פרוייקט בו הורסים מספר בניינים ישנים ובונים מגדל/י דירות חדשים במקומם. הבנייה לגובה מאפשרת שטחים ירוקים פתוחים וכבישים רחבים יותר. ישנו גם פרוייקט של בינוי-פינוי, אשר בו קודם בונים מגדל חדש שאליו עוברים בעלי הדירות הישנות הסמוכות, ורק אחר כך הורסים את הבניינים הישנים (ובונים במקומם עוד מגדל/ים).  

בשנים האחרונות הציבור מגלה שבעלות על דירה להשקעה מהווה אפיק פנסיה סולידי ובטוח. "תספורות" של כספי קרנות הפנסיה בשל הפסדי הטייקונים ושיעורי ריבית נמוכים, גרמו לרבים לשקול תחליף השקעה בדרך של קניית דירה, כנכס אשר יניב הכנסה שוטפת לעת הזקנה. ואולי הכי חשוב, לאחר הפטירה הדירה תישאר במשפחה ותעבור ליורשים, להבדיל מקרן פנסיה. הדירה מכניסה דמי שכירות לאורך כל חיי הדירה, גם אחרי פטירת בעל הדירה.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%A0%D7%97%D7%99%D7%A9%D7%95%D7%AA-%D7%A9%D7%9C-%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/

פרוייקטים של דירות להשכרה בהם זכאים חסרי דירה יוכלו לגור בשכירות מוזלת לטווח ארוך (עד 10 שנים), כאשר דמי השכירות לא יוכלו לעלות מעבר לשיעור האינפלציה. אולם, משקיעים מוסדיים אינם ממהרים להיכנס למיזמים אלה, גם בשל חששם מהאפשרות לפנות משפחות עם ילדים שאינם עומדים בתשלומי דמי השכירות.

ביטוי למעגלי המגורים המרוחקים ממרכז הארץ (מחוץ לגבולות חדרה-גדרה). הפריפריה "הקרובה" הינה חיפה ואשקלון ו"הרחוקה" צפונית ודרומית להן. מחובת המדינה לדאוג לתושבי הפריפריה מבחינת מקומות תעסוקה, תחבורה, חינוך ותרבות. יש להבדיל בין פריפריה חברתית לבין פריפריה גאוגרפית. למשל, העיר לוד אינה פריפריה גאוגרפית, אולם כיום עדיין נחשבת לאזור בעל רקע סוציו-אקונומי נמוך. במידה וייכנסו לעיר משפחות צעירות חדשות, תדמית העיר תשתנה, ומחירי הדירות יעלו בשל קרבתה לתל אביב ולכבישים כמו 431, 1, 6, 40.

פינוי מחנות צה"ל (צריפין, הקריה, שלישות, תל השומר, סירקין ועוד) יאפשר בניית דירות חדשות רבות באזורי הביקוש. בין היתר, מפקדות המחנות יועברו למרכז הארץ, בפאתי העיר לוד (המחנה הרב חיילי). מדובר בסך הכל על כ 100,000 דירות אשר ייבנו על שטח המחנות שיפונו, אולם יש לקחת בחשבון שמספר זה אינו גדול מכיוון שהביקוש השנתי עומד על כ 55,000 דירות - בכל שנה.

בתים אשר אינם בבניה רוויה לגובה, למשל בית פרטי, קוטג' או דו-משפחתי. דילמה: האם לרכוש דירה במרכז הארץ או בית פרטי מרוחק יותר, באותו המחיר. בין יתר השיקולים: מרחק נסיעה לעבודה, תחזוקה, חצר פרטית לילדים ופרטיות לעומת בנין עם שכנים. בחישוב עלויות בניית בית פרטי, יש לקחת בחשבון תוספות כמו הקמת גדר חיצונית, שביל חנייה פנימי, תאורה, מיגון, גינון ועוד.

קבוצת אנשים אשר מתארגנת למטרת רכישה משותפת של קרקע ובניית בנין עם דירה לכל אחד מחבריה, וזאת על מנת לחסוך את הרווח של היזם. הסיכון הוא בניהול לא נכון של הפרוייקט, באחריות על הבנייה וכן בתלות ביכולת הכלכלית של כל אחד מחברי הקבוצה לאורך הדרך המשותפת.

גוף אשר מבצע בפועל את הבנייה עבור היזם. נקרא גם קבלן ביצוע. מעבר לבחירת החומרים, איכות הבניה נקבעת לפי רמת היסודיות והמקצוענות של הקבלן. האחריות כלפי רוכשי הדירות מוטלת על היזם.

דירות קטנות הן סוג הנכס אשר נותן את התשואה הגבוהה ביותר למשקיעים. דירות קטנות וישנות בבנייני שיכון בפריפריה הרחוקה, מעניקות תשואות כפולות (5-6% בשנה) מאשר דירות גדולות ויקרות במרכז הארץ (3% בשנה). בין יתר הסיבות ניתן למנות את הקושי בטיפול בנכס מרוחק ואת קהל היעד של השוכרים (אלמנט של סיכון). דירות קטנות במרכז הארץ הן מוצר מאוד מבוקש על ידי רווקים, גרושים, סטודנטים וצעירים עובדים. דירות מקוריות בנות 2 חדרים עם חדרים גדולים, הם הנכסים הכי טובים לקנייה.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%94%D7%93%D7%90%D7%92%D7%94-%D7%94%D7%92%D7%93%D7%95%D7%9C%D7%94-%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%99%D7%9C%D7%93%D7%99%D7%9D-%D7%A9%D7%9C%D7%A0%D7%95/

ציפייה פסיכולוגית לירידות מחירים מובילה למצב של מיעוט עסקאות, כפי שקרה בתקופת הקיץ של שנת 2011 (מחאת האוהלים). גם בסוף 2008 ותחילת 2009, בעקבות המשבר הכלכלי הגלובלי, הציבור חשש שמחירי הדירות ירדו והשוק נחלש מבחינת היקף העסקאות. הניסיון מראה שאחרי תקופה של קיפאון מגיע ביקוש חזק וריצה המונית של קונים לתוך השוק, מה שבא לידי ביטוי בעליות מחירים. במידה והקיפאון ממושך, יזמים מצמצמים רכישת קרקעות. התוצאה תהיה מחסור של דירות חדשות מספר שנים לאחר מכן. למדינה אין אינטרס שהשוק יהיה במצב של קיפאון, אולם לפעמים שרים מסוימים בממשלה יוצאים בהצהרות אשר גורמות לאותן השלכות (המתנה שלאחריה עליות מחירים). למשל, ראינו את זה כאשר שר האוצר כחלון דיבר על העלאת מס הרכישה.

המדינה היא זו שמשווקת קרקעות שבבעלותה, אולם היזמים הם אלה אשר צריכים לקנות את הקרקעות ולבנות עליהן. גם אם המדינה תרצה להגדיל את היצע הקרקעות לבניה, עדיין היזמים הם אלה שיחליטו כמה דירות חדשות ייכנסו לשוק. בסופו של דבר אלה הם היזמים שקובעים את היקף ההיצע, ולא המדינה, אלא אם כן המדינה בעצמה תתחיל לבנות.   תוכנית "מחיר למשתכן" יוצרת בעיה למשפרי דיור ומשקיעים אשר אינם יכולים לרכוש דירות חדשות, אלא רק מיזמים אשר בונים פרויקטים חדשים על קרקעות פרטיות ויקרות במרכז הארץ. יש הטוענים כי תוכנית מחיר למשתכן בעצם מעלה את מחירי הדירות במרכז הארץ, ושזה חסרון גדול שלה.

להבדיל ממשקיעים הרוכשים דירה שניה או יותר, מדובר באנשים אשר קונים דירה בפעם הראשונה. ציבור זה נדרש להביא הון עצמי מינימאלי של 25% משווי הדירה. קבוצה זו בעצם מניעה את שוק הנדל"ן ודוחפת אותה מלמטה, באופן שמשפרי הדיור מוכרים להם את הדירות וממשיכים את השרשרת כלפי מעלה.

גובה הריבית הינו גורם מרכזי בקביעת מגמת מחירי הדירות. ככל שהריבית נמוכה יותר, כך הביקוש לדירות גדל, הן מצד משקיעים המחפשים אלטרנטיבה לפיקדון הבנקאי והן מצד רוכשים למגורים אשר מקבלים תנאים נוחים יותר על הלוואות המשכנתא. רבים טוענים כי הריבית הנמוכה, מאז 2009, תרמה רבות לעליות המחירים החדות בשוק הנדל"ן, בשילוב היצע נמוך ביחס לגודל הביקוש. השאלה הגדולה היא האם עלייה בריבית תשפיע על כל שוק הנדל"ן בישראל בצורה דומה, ולדעתי התשובה היא לא. יהיו מקומות שם המחירים ירדו בעקבות העלאת הריבית, ויהיו מקומות בהם המחירים יישארו יציבים למרות העלאת הריבית. העלאה מתונה של הריבית תגיע מתישהו, אולם אין תחזית לעלייה דרסטית בגובה הריבית בעתיד הנראה לעין, גם מכיוון שאין צפי לאינפלציה גבוהה.  

שיפור תשתיות של קווי רכבת מאפשר מגורים באזורים מרוחקים יותר, והנגישות למקום העבודה הינה גורם חשוב ביותר בבחירת אזור המגורים. מצד שני, לכל מקום אליה הגיע הרכבת הגיעו גם עליות המחירים, אשר מקשים על הצעירים לקנות. לא מעטים מתושבי בנימינה, זיכרון יעקב ופרדס חנה-כרכור, מגיעים בכל בוקר לעבודה בתל אביב. בעיר לוד יש שתי תחנות רכבת, אשר מביאות את הנוסעים לעזריאלי בתל אביב תוך 12 דקות.  

אלה הם האנשים אשר בעצם משלמים את החזר הלוואת המשכנתא למשקיעים. הסיכון הגדול הוא שוכר שאינו משלם דמי שכירות או שאינו מפנה את הדירה בתום תקופת השכירות. ככל שדירת ההשקעה באזור "בעייתי" יותר, כך גדלה התשואה כפרמיית סיכון לבעליה. כמובן שאסור לאדם לקבל החלטה אם לקנות או לא לקנות דירה השקעה, על סמך חשש מהשוכר. להיפך, בחירה נכונה של שוכר וקבלת ערבויות מתאימות, היא דרך חכמה לייצר לעצמך הון נדל"ני. הבנק מוכן להיות "שותף שקט" שלך בעסקה, והוא יעניק לך 50% מעלות הדירה. אתה תחזיר לבנק תשלום מסוים בכל חודש, ומי שישלם לך את התשלום הזה יהיה השוכר שלך. במידה ורכשת דירה רחוקה, אתה יכול להיעזר בשוכר שלך במקרה ויהיה צורך לפתוח את הדלת לבעל מלאכה. השוכר שלך יהיה נוכח בזמן ביצוע עבודת התיקון, וזה יחסוך לך זמן ועלות של נסיעות. לא רק שהשוכר שלך ישלם עבורך את החזרי הלוואות המשכנתא, הוא גם יהיה מנהל התחזוקה של הנכס שלך.   https://www.nadlan-guide.co.il/%D7%A9%D7%99%D7%A7%D7%95%D7%9C%D7%99-%D7%9E%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2%D7%99%D7%9D-%D7%91%D7%A0%D7%93%D7%9C%D7%9F/

שיפוץ דירה להשקעה יגרום לשוכרים להסכים לשלם דמי שכירות גבוהים יותר וגם להישאר בדירה תקופה ממושכת יותר. מצד שני, שיפוץ יקר מידי יוריד את התשואה על ההשקעה, מכיוון שדמי השכירות לא יעלו ביחס ישר להיקף ההשקעה הכספית. יש 3 אפשרויות של שיפוץ דירת השקעה: שיפוץ קל (צביעה, התקנת מזגן), שיפוץ בינוני (החלפת המקלחת והשירותים) ושיפוץ יסודי (כולל החלפת מטבח, ריצוף, חלונות). היקף השיפוץ תלוי במספר גורמים כמו מספר השנים שאתה רוצה להחזיק בדירה, האם הילד שלך יגור בדירה בעתיד, מי קהל השוכרים של הדירה ועוד. בבחירת סוג הריצוף, המטבח וכו', יש לקחת בחשבון שלשוכרים שונים יש טעם שונה, ולכן עדיף ללכת על גוונים עדינים ונפוצים, ולא על חומרים וצבעים לא מקובלים. כמו כן, עדיף להשאיר את הקירות חלקים, ללא עבודות גבס מיוחדות. בחדרי השינה ניתן לשים פרקט על הרצפה, אולם צריך לקוות שהשוכרים לא יפגעו בו מעודף מים. במידה והדירה מיועדת לשותפים, רצוי שבכל חדר יהיה מזגן נפרד להבדיל ממזגן מרכזי. כמו כן, רצוי ליצור לפחות 2 אסלות, ואת מכונת הכביסה לשים במיקום מרכזי משותף (כך שגישה למכונה לא תפריע למי שמתקלח).  

ברכישה של דירה עם הלוואת משכנתא, יש לקחת בחשבון שהערכת השמאי עלולה להיות נמוכה מהמחיר שבו נחתמה עסקת הרכישה. מצב זה יכול לגרום לכך שלקונה יהיה חסר כסף לשלם למוכר עבור העסקה. דוגמא: דירה נרכשה במחיר של 1,000,000 ₪ אולם השמאי העריך אותה ב 950,000 ₪ בלבד. אם לקונה יש הון עצמי של 250,000 ₪, הבנק ייתן לו הלוואה נמוכה מ 750,000, כך שיחסר לו סכום מסוים לביצוע העסקה.  

העלייה בתוחלת החיים הינה השיקול העיקרי לטובת רכישת בעלות על דירה לעומת מגורים בשכירות במשך כל החיים. אדם אשר לוקח משכנתא ל 30 שנה בגיל 35, יסיים את תשלומי החזר ההלוואה בגיל 65, ואילו אדם שגר בשכירות יצטרך להמשיך ולשלם דמי שכירות חודשיים גם אחרי גיל 80. משקיע אשר רוכש דירת השקעה עם משכנתא, בגמר החזר ההלוואה ייהנה מהכנסה שוטפת לכל ימי חייו.

יהודים מכל רחבי העולם שואפים שתהיה בבעלותם (עבורם או עבור ילדיהם) דירה במדינת היהודים. בכל שנה נרכשות בישראל כ 4,500 דירות בממוצע, על ידי יהודים תושבי חוץ. קבוצה זו מוסיפה לביקוש הגדול הקיים מצד תושבי המדינה, והאנטישמיות באירופה עשויה להביא לעלייה לישראל ולהגדלת הביקוש לדירות. אם בשנת 2007 רוב הדירות נרכשו על ידי יהודים עשירים, בעיקר באזורים יוקרתיים על קו החוף, כיום רוב הרוכשים הם עולים חדשים ממעמד הביניים. כלומר, על הדירות העממיות מתחרים גם העולים החדשים, בנוסף לזוגות הצעירים, למשפרי הדיור ולמשקיעים. גידול האוכלוסייה המוסלמית באירופה צפוי להגביר את כמות העולים בשנים הבאות, מכיוון שהיהודים חוששים שילדיהם יהיו חשופים מבחינת ביטחון אישי בבתי הספר ובשעות הפנאי שלהם. בערים מסוימות באירופה, שיעור המוסלמים גבוה מ 20% מסך התושבים.

עלות תחזוקת דירת השקעה שוחקת את שיעור התשואה. דוגמא: אדם משכיר דירה ב 2,500 ₪ בחודש שהם 30,000 ₪ בשנה. במידה ונדרש תיקון בגובה של 3,000 ₪ (למשל החלפת מזגן או דוד שמש), ההכנסה השנתית תקטן ב 10% ותקטין עימה גם את שיעור התשואה.

תמ"א 38/1 הינה תוכנית לחיזוק בניינים ישנים בתמורה לתוספת דירות חדשות. בעלי הדירות הישנות מקבלים מהיזם, ללא תשלום, תוספת שטח לדירתם. לרוב מוסיפים 3 קומות על גג הבניין הקיים. בתמ"א 38/2 הורסים בנין אחד ישן ובונים במקומו בנין אחד חדש עם מספר גדול יותר של דירות. בעלי הדירות הישנות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר. בכל תמ"א 38, לבעלי הדירות הישנות אין כל הוצאה כספית בגין השבחת הדירה הישנה שלהם. החיסרון של התמ"א הוא הגדלת כמות כלי הרכב בכבישים הצרים, אשר רוחבם המקורי אינו משתנה. מכאן, שהתמ"א מפנקת את בעל הדירה הישנה, אבל גורמת לפקקים בעיר כולה, ככל שיותר בניינים עוברים תהליך שכזה.

שילוב של מספר מסלולי הלוואה, בתנאים שונים (למשל ריביות) ולתקופות זמן שונות. דוגמא: 25% מההלוואה נלקחת על בסיס ריבית הפריים לתקופה של 30 שנים, 25% מההלוואה על בסיס ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) לתקופה של 21 שנים, 25% בריבית קבועה צמודת מדד ל 17 שנים ו – 25% במסלול ריבית משתנה צמודת מדד לתקופה של 20 שנים. חוסר הוודאות לגבי האינפלציה העתידית, גורם לכך שפיצול הסיכון במסלולים השונים הינו הבסיס שמאחורי הרעיון. בנק ישראל הגביל את חלק ההלוואה על בסיס הפריים לעד שליש מסך ההלוואה. לאחרונה, בשל הריבית האפסית, ישנם לווים אשר הגדילו את החלק של ההלוואה בריבית קבועה לא צמודה ל 40% ויותר מסך ההלוואות. היות ולא ניתן לחזות קדימה 30 שנים, עדיף לחלק את ההלוואה למספר מסלולים ולא לנסות להיות "חכם מידי".

שיעור ההכנסה השנתי באחוזים משווי הדירה, בטווח הנע לרוב בין 3-5%. דוגמא לתשואה של 4%: דירה בשווי של 1,000,000 ₪ אשר מכניסה 40,000 ₪ דמי שכירות בשנה. לצורך חישוב התשואה, מחלקים את ההכנסה השנתית במחיר רכישת הדירה. תשואה נטו מחושבת לאחר קיזוז הוצאות, כגון: ביטוח, תיקונים של קלקולים וצביעת הקירות. כמו כן, בהחלפת שוכרים ישנן תקופות קצרות שהדירה עומדת ריקה, ללא כל הכנסה מדמי שכירות. ככל שהתשואה השנתית גבוהה יותר, כך יקטן מספר שנות החזר ההלוואה. תשואה של 5% תחזיר את ההלוואה תוך 20 שנים, לעומת תשואה של 3.3% שתחזיר את ההלוואה תוך 30 שנים.