מה שיקבע את מחירי הדירות בחודשים הבאים זה הביקוש.
ביקוש מגיע מצד הקונים.
ביקוש קשור לציפיות.
בשנים 2007 ועד 2010 ציפיות הקונים היו לעליות מחירים.
כיום הציפיות הן להתייצבות מחירים ולירידות מסוימות, בחלוקה לסוגי דירות ולאזורים שונים בארץ. בדירות גדולות ויקרות ירידת המחירים צפויה להיות גדולה יותר, מאשר בדירות קטנות ועממיות.
המחירים ירדו רק אם ציפיות הקונים לירידות מחירים יהיו חזקות מציפיות המוכרים להתייצבות מחירים.
העלייה במחיר הדירות נעצרה באמצע שנת 2011 – מועד הכרזת המגבלות על המשכנתא מצד בנק ישראל ומחאת האוהלים.
עד אז הציפיות נטו לצד המוכרים, וכעת ידם של הרוכשים על העליונה. המוכרים נאלצים לרדת במחיר על מנת למצוא את הקונים אשר מוכנים לסגור עסקה.
אולם, כמות הקונים הממתינים על הגדר הולכת וגדלה, וביניהם מחוסרי דיור המחכים לרכוש את דירתם הראשונה וכן משפרי דיור אשר מוכרים דירה ורוכשים דירה גדולה יותר.
גם החורף עושה את שלו, היות ותקופה זו נחשבת מסורתית לחלשה בשוק הנדל"ן.
ככל שיותר קונים פוטנציאלים ימתינו עם הרכישה, כך יגדל הביקוש למגורים בשכירות, מה שהופך דירות השקעה ליותר אטרקטיביות.
בדרך כלל מתרחש תהליך מסוים: תחילה ישנה תקופה של ירידה בכמות העסקאות. מקצוענים בענף קוראים למצב זה "שוק חלש". השוק נכנס לתקופה של עצירה. זהו תהליך שלוקח את הזמן שלו.
במידה ומוכרים יהיו חייבים למכור, המחירים ירדו. כנ"ל לגבי קבלנים אשר בנו דירות חדשות, אולם אם ליזם יש עודף כסף משנות הגאות האחרונות, הוא לא ימהר למכור בזול. קבלנים קטנים שהמימון לוחץ עליהם, יהיו חייבים להוריד מחירים, במיוחד אלה שקנו קרקעות בשנת 2010 במחירי שיא.
הממשלה ונגיד בנק ישראל מביטים בזכוכית מגדלת על השוק.
הממשלה רוצה להוריד מחירים, אבל לא יותר מידי. היא רוצה שצעירים יוכלו לרכוש דירות, אולם לא רוצה שקבלנים יתמוטטו. אם הרבה קבלנים יתמוטטו, גם הבנקים יפגעו.
נגיד בנק ישראל חושש ממיתון, אולם גם חושש להוריד את הריבית יותר מידי, על מנת שלא לחזור לאותה "ריצת הציבור" לכיוון רכישות דירות, כאלטרנטיבה לפיקדונות בבנקים, כפי שקרה בשנים 2008-2009. הממשלה והנגיד אינם מעוניינים בתנועות חדות במחירי הדיור.
הממשלה מעוניינת "לכוון" את הירידה מאוד בעדינות, היות ואין היא רוצה שקבלנים יפסיקו לרכוש קרקעות ולבנות. אם יזמים יעצרו פעילות היום, בעוד שנתיים יהיה מחסור בדירות, אשר יוביל לעליות מחירים, ואולי לעליות חדות.
על מנת שמחירי הדירות יישארו יציבים בטווח הבינוני והרחוק, על יזמים להתמיד ברכישת קרקעות לבניה. לאחרונה הבינו היזמים שבעלי הקרקעות במרכז הארץ לא ממהרים למכור במחירים מוזלים, ורבים מהם, שפעלו עד היום בעיקר במרכז הארץ, יוצאים לראשונה לרכוש קרקעות במעגלים החיצוניים לגוש דן, כגון: חדרה, רחובות, יוקנעם ועוד.
לגבי בניית דירות להשכרה, בפיקוח הממשלה, ליזמים כיום ישנם קשיים לגייס מימון לפרוייקטים גדולים בנדל"ן. בנוסף, התשואה על השכרת דירה בישראל יכולה להתאים למשקיעים פרטיים, אבל לא לחברות נדל"ן גדולות. יזמים בינוניים עשויים להיכנס לתחום הזה, אולם מדובר בתהליך שייקח עוד שנים עד שדירות כאלו יהיו מוכנות לאכלוס לזכאי דיור להשכרה.
בינתיים, שוק ההשכרה נתון בידי המשכירים הפרטיים, ולכן הביקוש לדירות קטנות וישנות עדיין קיים.
ישראל היא המדינה השניה הכי צפופה במערב לאחר הולנד, ונראה שהביקוש החזק ימשיך להתכנס למרכז הארץ. באזורים מסוימים בגליל היהודים הופכים למיעוט בין התושבים הערבים, ואפילו התיישבות בדואית כבר מתעוררת מאחורי הערים ראשון לציון ורחובות.
הצעירים החילוניים בגילאי 20-40 מתכנסים לאזור גוש דן, בשעה שערביי ישראלים מעמיקים אחיזה בעיר הבירה של ישראל.
לאחרונה נחתמה עסקת ענק הידועה כעסקת מתחם "חסן ערפה", השוכן בעיר תל אביב בין הרחובות המסגר, ריב"ל, מנחם בגין ויצחק שדה. על פי התוכנית יוקמו 4 מגדלים, 3 למשרדים ואחד למגורים, בגובה של 18-26 קומות.
עסקה זו ממשיכה "לדחוס" את המדינה לתוך תל אביב, במקום להיפתח החוצה אל הפריפריה.
3 מגדלי משרדים משמעותם עוד אלפי מקומות עבודה, מה שאומר שאנשים ישאפו לגור קרוב ככל שניתן למקום פרנסתם. זוגות צעירים יצטרכו להתלבט בין רכישת דירה במרחק של שעת נסיעה מהמשרד (למשל אשדוד, יבנה, נתניה, חדרה), לבין שכירת דירה במרחק של כמה דקות מהמשרד (מרכז ודרום תל אביב).
הממשלה מנסה לקדם דיור בר השגה, אולם מחסומים פוליטיים מעכבים את התוכנית, לעניין קביעת הזכאות.
עיריית תל אביב החליטה לעשות צעד בענין ובכוונתה לבנות בעצמה פרוייקט דיור בר השגה ראשון בישראל בשכונת שפירא בדרום תל אביב, כאשר 45 מתוך 69 הדירות יהיו מיועדות להשכרה לזכאים-צעירים ומשפחות, על פי קריטריונים שתקבע העירייה. השוכרים יוכלו לגור בדירות בנות ה 3-4 חדרים, במשך תקופה של עד 5 שנים, ולשלם דמי שכירות מופחתים בכ 25% ממחירי השוק.
מנגד, מינהל מקרקעי ישראל שואף להוציא את הצעירים אל מחוץ למרכז הארץ, ומקדם תוכנית לבניית כ 7,000 דירות בצפון קרית גת. כיום מתגוררים בקרית גת כ 50,000 תושבים, והשכונה תוסיף עוד 25,000 תושבים לעיר. הבנייה מתוכננת להיות גם צמודת קרקע וגם רוויה (בנייני דירות), עם פארק גדול בתוכה. בקרבת השכונה מסילת רכבת וכביש מספר 40.
זוגות צעירים מתקשים מאוד לרכוש דירה במרכז הארץ, בין היתר בשל מגבלות גובה המשכנתא. המבחן בשטח יהיה בזהות רוכשי הדירות בפרוייקט המדובר בקרית גת. אולם עד לאכלוס הפרויקט עוד יעברו שנים רבות (כיום הקרקע הינה חקלאית), והסבירות שצעירי המרכז יעברו לשם אינה גבוהה.
בשל הריבוי הטבעי הגבוה בישראל, ישנו ביקוש עקבי לדירות עממיות ולכן לא סביר שנראה ירידות מחירים דרסטיות בדירות בנות 4 חדרים בטווחי המחירים של 1,000,000-1,300,000 ₪, ובמיוחד לא באלו הממוקמות עד שעה נסיעה מתל אביב.
