האם כדאי לקנות כיום (אביב 2017) דירה למגורים/השקעה ?
השיקול הלא-כלכלי הינו ברובו בעד רכישת דירה: ביטחון, אין צורך לעבור בין דירות שכורות, הילדים נשארים במסגרות החינוך וליד החברים, שווה להשקיע במטבח כי זה שלך, ירושה לילדים בעתיד, אין משכיר שמסלק מהדירה בתום התקופה ועוד. היות ולא ניתן לתזמן את השוק ולנבא מה יהיו רמות המחירים בעתיד, הכלל הבסיסי אומר שדירת מגורים יש לקנות כאשר צריך ולא כאשר זה נכון מבחינת עיתוי המשק והשוק. ברגע שיש הון עצמי של 25% ויותר, זה הרגע המתאים וזהו השלב שבו עדיף לשלם משכנתא מאשר דמי שכירות. יש המתפתים להשתמש בכסף להנאות כמו מכונית חדשה וחופשות ואף להשקעה במניות "אטרקטיביות" בבורסה, ולכן קניית דירה מונעת בין היתר פיתויים, רגשי אשם וסכסוכים בין בני זוג.
השיקול הכלכלי כולל, בין היתר, את ההון העצמי (לגור בינתיים אצל ההורים או בדירה מושכרת יותר קטנה וזולה), גודל הדירה הרצוי ועוד. מי שיחכה לירידת מחירים, יצטרך לשלם בינתיים שכירות בערך בגובה הירידה, במידה ותהיה (משפחה ממוצעת משלמת שכירות בגובה 54,000 ₪ בשנה). ההון העצמי שמופקד בינתיים בפיקדון סולידי בבנק, נותן ריבית יחסית נמוכה (העלות האלטרנטיבית של הכסף). במידה ויזמים יקנו בעתיד פחות קרקעות ויצמצמו את קצב הבניה, מחירי הדירות לא ירדו בשל היצע קטן ביחס לביקוש.
קשה למצוא עיתוי מושלם לרכישת דירה מבחינת מצב כלכלי, ביטחוני או רמות מחירים, וישנה תמיד תחושה מוטעית שיהיו זמנים נוחים יותר בעתיד. דירת מגורים היא ההשקעה העדיפה, הבטוחה והסולידית שקיימת, וככזו מאפשרת לישון טוב בלילה לאורך זמן. מעבר לשימוש בדירה במהלך החיים, היא גם "המוצר" האידיאלי להורשה.
דילמה לזוג צעיר: האם לקנות דירת 4 חדרים חדישה עם מעלית וחניה (בקרבת תחנת רכבת או כביש נגיש) אך במרחק של כמה עשרות ק"מ מתל אביב, או האם לקנות, באותו מחיר, דירת 2.5 חדרים ישנה בבנין ללא מעלית וללא חניה, הנמצאת קרוב לתל אביב ? בין השיקולים הרבים ניתן לציין: חינוך, תעסוקה, זמן ועלות נסיעה לעבודה, קירבה למשפחה (סיוע בגידול הילדים), מקומות בילוי ועוד.
נתונים הגורמים לביקוש לדירות: כ – 190,000 לידות בשנה לעומת כ – 46,000 פטירות יוצרים גידול של 2% בשנה באוכלוסייה (קצב הריבוי הטבעי הגבוה בעולם המערבי). מעל ל 50,000 זוגות מתחתנים בשנה (ובנוסף יש זוגות שמתמסדים ללא נישואים). כל זוג שמתגרש יצטרך 2 דירות במקום אחת (עד ובמידה שימצא בן זוג חדש לגור איתו).
ישנם 3 סוגי רוכשי דירות:
1) אלה שקונים דירה יחידה (ראשונה), למגורים אישיים (זוגות צעירים, רווקים, לאחר גירושין ועוד).
2) משפרי דיור, אשר לרוב מוכרים דירה קטנה וקונים דירה גדולה יותר, למגורים אישיים.
3) משקיעים – דירה שנייה ויותר.
יש לדעת לבחון פוטנציאל לפינוי-בינוי (הריסת מספר בניינים ישנים ובניית מגדל או מגדלי דירות) או תמ"א 38 (בנין בודד).
לסיכום, דירה למגורים מומלץ לקנות ברגע שיש את ההון העצמי הדרוש, בשל העובדה שבראיה לטווח ארוך, מחירי הדירות בישראל נמצאים במגמה כללית של עליית ערך (ריאלית) של 3% בשנה.
האם כדאי לקנות כיום דירה להשקעה ?
משקיע בנדל"ן הינו אדם שיש כבר בבעלותו דירת מגורים, ושהוא מעוניין לרכוש דירה נוספת (שניה, שלישית וכו'), שלא למגוריו האישיים. ביום העצמאות התקיים מופע בפארק הלאומי בר"ג. הבטתי סביבי וראיתי עשרות אלפי תינוקות, ילדים, בני נוער וצעירים בגילאי ה 20. הדבר הראשון שעלה בראשי היה: "כל אחד מהם יצטרך יום אחד לגור בדירה".
העלייה בתוחלת החיים בשילוב המגמה של פליטת בני ה – 50 ממעגל העבודה, יוצרת צורך בהכנסה שוטפת לעת זקנה (נוצר מצב בו נדרש לחיות ללא משכורת במשך 30-40 שנים). דירת השקעה תבטיח תוספת הכנסה חודשית לאורך עשרות שנים, ובנוסף היא המתנה הכי כלכלית שניתן לתת לילדים, בחיים או בירושה. מחקרים מראים שהגורם העיקרי ללחץ נפשי הוא כסף, או יותר נכון מחסורו. החשש הגדול של אנשים מבוגרים הוא שהכסף שלהם יאזל בעתיד, בזמן שהם עדיין יהיו בחיים.
לאורך השנים ובראיה לטווח ארוך, מחירי הדירות עולים בישראל בממוצע של כ 3% בשנה (עליית ערך ריאלית), ולזה יש להוסיף את ההכנסה השוטפת מדמי שכירות בתשואה ממוצעת של 3.5% (לפי מיקום וסוג הדירה), ומכאן שהתשואה הכוללת הינה כ 6.5% לשנה. השוכר הוא זה שבעצם משלם את המשכנתא (צריך להסתכל 20 שנה קדימה, ולכן עדיף להתחיל בגיל מוקדם ככל האפשר).
שיקולים עיקריים בבחירת יעד רכישה, כוללים תחבורה (כבישים, רכבות), מרכזי תעסוקה אזוריים, רמת חינוך, קירבה למכללה (אוניברסיטה, בית חולים וכו'), עם העדפה לדירות קטנות עד 3 חדרים (לרווקים, זוגות צעירים, גרושים, אנשים מבוגרים וגם לזוגות עם ילד אחד).
ניתן לקבל כיום תשואה שנתית (ברוטו) של כ 4% על דירת השקעה "מתאימה". מחשבים את התשואה ע"י חלוקת ההכנסה השנתית מדמי השכירות במחיר הדירה. לדוגמא: בדמי שכירות של 2,000 ₪ בחודש, מחלקים 24,000 במחיר הדירה 480,000. ככל שהתשואה השנתית על ההשכרה גבוהה יותר, כך תקופת החזר ההלוואה תהיה קצרה יותר. כעיקרון, עדיף לשפץ דירה ישנה מיד לאחר רכישתה ולפני השכרה ראשונה (דמי שכירות גבוהים יותר, פחות טלפונים מהשוכר לגבי קלקולים – גם חסכון בזמן, וסיכוי גבוה שהשוכר יחדש חוזה לשנה נוספת). מכאן שייעוץ מקצועי בבחירת דירה מתאימה וניהול נכון של השכרתה, יחסוך כסף רב בהחזרים עתידיים של הלוואת המשכנתא.
ככל שמתרחקים ממרכז הארץ, כך מחיר הנכסים נמוך יותר והתשואה גבוהה יותר (זה הבונוס של המשקיע עבור הסיכון והטרחה). החכמה היא לעקוף את הכלל, על ידי רכישת נכס "חכם" (במחיר סביר, שנמצא קרוב יותר), כך שדמי השכירות המתקבלים מהשכרת הדירה מכסים את עלות ההחזר החודשי של המשכנתא. ההון העצמי וגובה דמי השכירות החודשיים יהיו הבסיס לחישוב מספר שנות החזר המשכנתא. כאן אני נכנס לתמונה לעזרתכם, ומעניק לכם ידע וניסיון אשר יהפכו את ההשקעה שלכם ליותר בטוחה ומשתלמת.
לא לשכוח – בנוסף להכנסה מדמי השכירות, יש להוסיף גם עליית ערך שנתית (בממוצע של כ 3% בשנה משווי הדירה), מה שמעלה את התשואה הכוללת לרמה אשר מצדיקה את הטיפול בדירה. ברכישה חכמה, ניתן לקבל תשואה כוללת (דמי שכירות ועליית ערך) של למעלה מ 6% בשנה, בעוד שאם הכסף היה מופקד בפיקדון בנקאי, הוא היה מכניס ריבית שנתית עד מקסימום של 2%. במילים פשוטות, ההפרש בין תשואה על השכרת דירה לבין פיקדון בבנק הוא שעל כל 500 ₪ שיקבל המפקיד בפיקדון כריבית מהבנק, המשכיר יתעשר בכמעט 2,000 ₪ מהדירה. את הפרש התשואה, ניתן להסביר בטיפול בהשכרת הדירה, וזה "הבונוס" שמקבל מי שמוכן להתקדם לטובת עתידו הכלכלי.
נערוך חישוב לדוגמא: אדם שיש בידיו 480,000 ₪ ואשר יפקיד את הכסף בפיקדון בנקאי בריבית שנתית של 2% (בואו נהיה אופטימיים…), ההון שלו יגדל בשנה ב 9,600 ₪ (800 ₪ בחודש). אילו היה רוכש באותו הסכום דירה "נכונה" (אלמד אתכם איך לעשות את זה) ומשכיר אותה בתשואה מעולה של 5%, ההכנסה משכירות היתה 24,000 בשנה (לפי 2,000 ₪ בחודש), ובנוסף ערך הדירה היה עולה (בממוצע רב שנתי) ב 3% שהם 14,400 ₪, כך שההון שלו היה גדל בשנה ב 38,400 ₪, המשקפים תשואה כוללת של 8% בשנה.
השקעה כפנסיה: השקעה במניות מסתיימת לרוב בהפסדים, מכיוון שרוב הציבור נוטה למכור במצבי היסטריה במחירי הפסד, ולקנות במחירים גבוהים כאשר המצב הכלכלי יחסית בטוח. דירה היא מעין קרן פנסיה שניתן להוריש אותה לילדים בעתיד, ושבנוסף גם משלמת קצבה חודשית בתקופת החיים. אף בנק לא ייתן לאדם הלוואה של 60% לרכישת מניות, להבדיל מהלוואה לדירה. על דירה ניתן לקבל מימון (מינוף) של 50-75% מערכה, לרבות ע"י שעבוד הדירה עצמה בלבד לבנק המלווה. אדם שלא קונה דירה, עלול לשחוק את ההון העצמי שלו על רכישת ג'יפ, בילויים וחופשות בחו"ל. נדל"ן אינו רגיש לפחד: אנשים נוטים למכור מניות בפאניקה, למשל ברגעי חדשות ביטחוניות קשות (בלחיצת כפתור במקלדת המחשב או בשיחת טלפון לפקיד הבנק), ואילו דירה אינה דבר נזיל שניתן להיפטר ממנו ברגע אחד, ולכן היא המוצר הכי סולידי ובטוח בתור השקעה לטווח בינוני או ארוך.
למי שבבעלותו דירת מגורים ללא משכנתא – ניתן לגשת לבנק ולקבל הלוואה בגובה של עד 50% משווי הדירה. נניח שיש לאדם דירה בה הוא גר בשווי 1,200,000 ₪. שמאי מטעם הבנק יגיע להעריך את הדירה ויאשר לבנק לתת הלוואה בגובה של עד 600,000 ₪. דמי השכירות יחזירו לאורך השנים את תשלומי המשכנתא ובסיום תקופת ההלוואה תקבל דירה "במתנה". השוכרים שיהיו בדירה במשך השנים, הם אלה ש"יקנו" עבורך את הדירה. חשוב לציין שכדאי ש 50% ממימון הקנייה יהיה עם משכנתא "רגילה", מכיוון שהלוואת משכנתא רגילה זולה מהלוואה של שיעבוד דירה קיימת (המהווים את ההון העצמי בגובה 50%).
עסקה מניבה היא קניית דירה לצורך השכרתה לטווח בינוני-ארוך, כאשר בסיום החזר המשכנתא תהיה לך הכנסה חודשית פסיבית (כלומר ייכנס לך כל חודש כסף לחשבון הבנק מדמי השכירות).
עסקת אקזיט בנדל"ן (תקראו בגוגל) היא קניית דירה ישנה בעלת פוטנציאל, שדרוגה ומכירתה מיד ברווח (בלי / עם שוכר).
מעבר לרווחיות הכספית, רכישת דירת השקעה היא גם "הגנתית", כלומר היא נכס הנרכש לטווח ארוך כהגנה על צורכי דיור עתידיים שלכם ושל ילדיכם.
משקיע הוא סוג של יזם שמרוויח, מכיוון שהוא אדם שאפתן אשר מביט קדימה לטווח הארוך, גם אם בהווה הוא בעל אמצעים מוגבלים ונזקק למשכנתא. אני מאחל לכם שתחושו איך הסיפוק מקנית דירה להשקעה גורם לרווח הכספי להיות מתוק יותר.
זכרו – אין "אני לא יכול" ! כל אדם בונה את עתידו במו ידיו ! אני יודע איך לעזור לכם להגשים זאת.
מה עושים כאשר ההון העצמי הקיים קטן ?
רבים מתייאשים, מכיוון שרכישת דירה למגורים נראית מטרה רחוקה שאינה בהישג ידם. אולם, ניתן לפעול בדרך "מעשית-משלבת", והכוונה היא לעיקרון של להשכיר דירה ולשכור דירה, בו זמנית.
נניח שברשותכם הון עצמי של 300,000 ₪ (חסכונות, ירושה, עזרה מהורים), שאתם שוכרים כיום דירת 4 חדרים ב 5,500 ₪ בחודש ושאתם מעוניינים לקנות דירת 4 חדרים יד שניה בשווי של כ 1,750,000 ₪.
נוצר מצב בו אתם ממשיכים לגור בשכירות, מכיוון שאינכם יכולים לרכוש את הדירה אשר בה אתם שואפים לגור. בינתיים הזמן חולף ואתם מחכים. ייקח לכם עוד מספר לא ידוע של שנים לגייס את ההון העצמי החסר, אם בכלל, ואין לדעת מה יהיו רמות המחירים בשוק הדירות עד אז. אז מה עושים ? קונים כעת דירה קטנה, להשקעה, כצעד ראשון לקראת בניית עתידה הכלכלי של המשפחה שלכם.
הכוונה היא רכישת דירה אשר תושכר לאחרים ושתכניס לכם הכנסה חודשית לצורך החזרי ההלוואה.
היתרונות של צעד כזה: הכסף שנמצא בבנק לא יבוזבז במהלך השנים (מכונית, חופשות, בילויים) וייחסכו גם ויכוחים וחרטות, סיכוי שערך הדירה הקטנה יעלה לאורך השנים, תמיד תוכלו למכור את הדירה בעתיד (מכיוון שדירות כאלו הן סחירות), התשואה הכוללת (הכנסה משכירות ועליית הערך) תהיה גבוהה משמעותית מהריבית שניתן לקבל על פיקדון בבנק, ולא פחות חשוב – יש לכם סוג של שלווה מסוימת שעשיתם צעד בתחום הנדל"ן. רכישת דירה והשכרתה דורשת טיפול – ניתן להיעזר בשירות שלי לאורך כל התהליך, הן בבחירת הדירה המתאימה לרכישה והן בניהול ההשכרה.
אם מתסכל אתכם שעד היום לא פעלתם בנדל"ן ושאתם מוצאים את עצמכם עומדים במקום ולא מתקדמים (במקום לדאוג לעתידכם הכלכלי), אני כאן על מנת ללמד אתכם מאיפה להתחיל וכיצד לפעול, ולהעניק לכם ידע וביטחון, כדי שתוכלו לקבל החלטה נכונה ומחושבת.
עליכם לקבל החלטה היום.
לא מחר.
היום.
אחרת לא תעשו זאת אף פעם.
מעוניינים לדעת היכן כדאי לקנות דירה להשקעה כיום באביב 2017?
פנו אלי כעת לעצה השווה זהב.
צביקה דורון, מומחה נדל"ן 0544-314232
אני ממליץ לקרוא את אלה:
למידע על:
מאמר זה נכתב לפני שנתיים וחצי. מאז השתנו הגבלות על אחוזי המימון ועל משכנתאות, אולם החשיבה נשארה אותו דבר. אין השקעה טובה מאשר קניית דירה בישראל. האוכלוסייה הולכת וגדלה, הן בשל שיעור ילודה גבוה והן בשל היות מדינתנו מדינת היהודים. בעקבות האנטישמיות המתגברת והתפשטות מהגרים מוסלמים בערי אירופה, אני צופה עלייה של יהודים רבים לישראל. המשמעות היא ביקוש גדול מהיצע, מה שימנע מהמחירים של הדירות בישראל לרדת.