כיום ב 2024 בנק ישראל מגביל את שיעור המימון למשקיעים עד לגובה של 50% משווי הדירה הנרכשת.
בשל ולמרות המחירים הגבוהים, עדיין ישנה דרך לא להיכנע לקשיי השוק והיא רכישה משותפת של דירה להשקעה עם שותף שהוא אדם קרוב (בן משפחה, חבר, בן זוג, קולגה לעבודה).
הבסיס לעסקה מסוג זה הוא יחסי אמון. הבנה מלאה בין השותפים הינה תנאי בסיסי לכניסה לעסקה משותפת.
בין היתרונות לרכישה של דירה להשקעה עם שותף ניתן למנות:
אין צורך בהלוואה גדולה.
הקטנת וחלוקת הסיכונים וההוצאות.
חלוקת העבודה של ניהול ההשכרה.
הון עצמי משותף גדול יותר, שמאפשר ללכת על דירה "טובה" יותר.
בין החסרונות של קניית דירה להשקעה עם שותף ניתן למנות:
פוטנציאל לריבים לעניין הטיפול השוטף בהשכרה.
במקרה של מוות של אחד השותפים, יורשיו יהיו בעל כורחם שותפים בנכס.
צורך בהסכמה לגבי השקעה בשיפוץ גדול, ומועד מכירת הנכס בעתיד ובאילו תנאים.
מכירה של נכס אחד נכנסת תחת מטרית מיסוי מס השבח לשני השותפים בו זמנית.
חשוב לציין שבמקרה שלשותף אחד יש כבר דירה על שמו, השותפים יקבלו מימון של עד 50%, גם במידה ולשותף השני אין דירה על שמו (ואם היה קונה לבד היה זכאי למימון של 75%).
כאשר אדם קונה דירה עם משכנתא, הבנק הוא בעצם השותף השקט שלו, אולם הבנק לא תורם לניהול ההשכרה לאורך שנות ההלוואה. מצד שני, הבנק גם לא מרוויח את עליית ערך הנכס, כך שהרווח נשאר רק של המשקיע לאחר סיום החזר ההלוואה.
דירה להשקעה עם שותף
דוגמא לעסקה: לכל שותף יש הון עצמי של 250,000 ₪, כך שביחד הם יוכלו לרכוש דירה במחיר של 1,000,000 ₪, עם הלוואה של 500,000 ₪. היתרון כאן הוא ביכולת לרכוש נכס גדול יותר, במיקום טוב יותר ושמתאים לשוכרים איכותיים יותר.
במידה וירכשו ביחד דירה בשווי של 500,000 ₪ במזומן וללא משכנתא, דמי השכירות יכנסו מיד לכיסם החל מהחודש הראשון להשכרה. מקרה זה הינו יתרון לאנשים שמחפשים תוספת הכנסה חודשית מיידית ואשר אינם מעוניינים לרכוש דירה לבד ולקחת הלוואה ל 20 שנים.
יש לציין שאי לקיחת משכנתא חוסכת תשלומים רבים, החל מעלויות פתיחת תיק ההלוואה ועד תשלומי הצמדה למדד וריביות, ביטוחים וקנסות על פירעון מוקדם.
ההשלכה החיובית הפיננסית של אי לקיחת הלוואת משכנתא היא קודם כל הגדלת התשואה (בשל חסכון בעלויות), ומהווה גם כרית ביטחון במקרה של ירידת מחירים (זה הסיכון של מינוף גבוה). כמו כן, במקרה של עליית הריבית מתישהו בעתיד הלא מיידי, ממשיכים לקבל דמי שכירות, ללא קשר להחזר חודשי של הלוואה (שלא קיימת במקרה זה). מאידך, מינוף בדרך של הלוואה מעלה את התשואה על ההון העצמי, כל עוד מגמת עליית המחירים נמשכת.
מחירי הדירות הגבוהים גורמים לדילמה בקרב רבים: האם לקנות לבד דירה בפריפריה הרחוקה או לקנות דירה להשקעה עם שותף (דירה "ראויה יותר") באזור קרוב יותר למרכז הארץ.
כאמור, בשל מגבלות המימון, עם הון עצמי של 250,000 ₪ "אי אפשר לעשות כלום" בשוק הנדל"ן באזורי הביקוש, שם מחירי הדירות הקטנות "הנורמאליות" מתחילים מ 1,000,000 ₪ וצפונה.
טרם כניסה לעסקת רכישת דירה להשקעה עם שותף, יש לבדוק את מידת התקשורת בין השותפים. באם מדובר על רכישת נכס מניב לטווח ארוך (להבדיל מעסקת פליפ קצרה של שיפוץ ומכירה) אז רצוי גם להכיר את בני הזוג של השותפים.
כמו כן, יש לתכנן מראש את תקופת ההחזקה המשותפת בנכס ולהחליט אם מחפשים למכור את הנכס ברווח נניח בטווח של עד 5 שנים, או להחזיק בו יחד כנכס מניב לטווח ארוך.
שני השותפים צריכים לקבוע מנגנון למקרה שאחד הצדדים ירצה למכור את חלקו בשלב מוקדם, מסיבות שאינן צפויות.
כמובן שכל השקעה כספית הקשורה בתיקון צנרת, החלפת מזגן, תיקון דוד שמש, זיפות הגג, קניית ריהוט לשוכרים סטודנטים (ארון, מיטה, מקרר) ועוד, צריכה להיות מקובלת על שני הצדדים, מכל הבחינות.
נקודה נוספת היא היכולת הפיננסית השונה בין השותפים, לעניין תנאי ההלוואה מהבנק.
ישנם שותפים אשר עורכים ביניהם הסכם שיתוף עם מנגנונים ברורים לגבי ניהול הנכס ומימושו בעתיד, וישנם שותפים שאינם עורכים ביניהם שום הסכם.
האחרונים סומכים אחד על השני "בעיניים עצומות" ותמיד ימצאו דרך כיצד לפעול בהסכמה בהתאם למצבים המשתנים.
מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל"ן מומחה ברמה הארצית, ולא עם מתווך מקומי, לגבי המקומות המומלצים לרכישה כיום.
מעוניינים לדעת היכן ואיך כדאי לקנות דירה להשקעה כיום באביב 2021?
פנו אלי כעת לעצה השווה זהב.
צביקה דורון, יועץ נדל"ן 0544-314232
אני ממליץ לקרוא גם את אלה:
שלום יש לי 2 שאלות
1. רכשתי דירה (הדירה רשומה על שמי בלבד) לפני הנישואים עליה יש לי משכנתא. לבעלי יש בית במושב ביחד עם אחיו ואחותו
לפני הנישואים חתמנו על הסכם ממון. על הבית במושב אין משכנתא וזה בית שהם קיבלו בירושה.
השאלה היא אם בעלי ירכוש עכשיו דירה הוא נחשב משקיע שצריך להביא 50% הון עצמי או 75%?והאם יצטרך לשלם מס רכישה
2. בעלי חשב לקנות דירה ביחד עם אח שלו ואמא שלו האם צריכים לשלם מס רכישה. כמה אחוזי מימון? ומה הזכויות שלי בנכס שירכש (הדירה לא תהיה רשומה גם על שמי)
3.אם אקנה דירה ביחד עם שתי אחיות שלי הזכויות והחובות יתחלקו ל 3 ? הדירה צריכה להיות רשומה על שלושתנו? שלושתנו נשואות מה הזכויות של הבעלים חלילה במקרה גירושים (איך זה מתחלק) ?
תודה רבה
לירן
1. אם בעלך ירכוש דירה שנייה הוא צריך להביא 50% הון עצמי ולשלם מס רכישה מהשקל הראשון.
2. לגבי הזכויות שלך בדירה שירכוש, תלוי מה כתבתם בהסכם הממון.
3. אם תרכשי דירה עם האחיות שלך, יש לכך השלכות ואשמח להסביר לך עליהן בפגישה אישית לירן.
החכמה היא לדעת איפה לרכוש דירה ואיזה סוג של דירה…
בברוקלין מאוד נפוצים בתים דו ותלת משפחתיים. ניתן להשכיר את כל היחידות דרך ברוקר מקומי או חברת ניהול, או לתת לכל שותף לנהל דירה באופן עצמאי. בכל מקרה חשבון המיים והארנונה הוא אחד לכל הבניין. כיום עלויות של בניין דו משפחתי במיקום אטרקטיבי בברוקלין הם סביבות $900K-1.2M אבל ההכנסה גבוהה גם כן, יכולה להגיע גם ל $7-8K בחודש
שלום ג'יי. שוק הדיור בברוקלין יקר כיום לקראת סוף 2015, ובחלק מהאזורים הוא בשיא כל הזמנים ויותר גבוה מאשר לפני המשבר של 2007. כרגע הביקוש שם חזק. אתה מעלה כאן דיון מעניין לגבי שוק הדיור הישראלי ביחס לשווקים בחו"ל. שוק הדיור הישראלי יציב יחסית לחו"ל ונמצא במגמה ראשית ארוכת טווח של עלייה במחירים, משתי סיבות עיקריות: קצב גידול האוכלוסייה ושטח גאוגרפי מצומצם. אני חושב שהשקעה בנדל"ן מעבר לים מיועדת למשקיעים שיש להם כבר דירת השקעה בישראל, ולא בתור נכס ראשון של המשפחה.