במאמר זה אסביר בקצרה איך מחשבים תשואה בדירה, כאשר מדובר על דירה אשר מושכרת ומכניסה דמי שכירות.
בדוגמא הבסיסית נניח שדירה מושכרת ב 3,000 ₪ בחודש ושוויה 1,000,000 ₪.
נכפיל את דמי השכירות ב 12 חודשים ונקבל 36,000 ₪ בשנה. נחלק את ה 36,000 ב 1,000,000 ונכפיל את התוצאה ב 100. התשואה השנתית מהשכרת הדירה היא 3.6%.
כעת נלמד איך מחשבים תשואה בדירה בדרך יותר מעשית, מקצועית וריאלית.
ברכישת הדירה יש לנו עלויות נלוות לעסקה, כגון: מתווך, עורך דין, פתיחת תיק משכנתא ושיפוץ כלשהו.
לצורך הדוגמא נוסיף את העלויות האלו למחיר קניית הדירה ונקבל סכום של 1,100,000 ₪.
בהנחה שדמי השכירות לא משתנים, התשואה תהיה נמוכה יותר ותעמוד על 3.27% בשנה.
במידה ויש מס רכישה של 8% בגובה 80,000 ₪, התשואה תרד יותר.
איך מחשבים תשואה בדירה
אני לא מכיר אף דירה שלאורך תקופת הבעלות עליה מושכרת בכל שנה 365 ימים ברציפות ושאין עליה בכלל הוצאות.
אז כעת נחשב גם את היבט ההוצאות.
כבעלי דירה המשכירים דירה חלות עלינו הוצאות, כגון: ביטוח, צביעת הדירה ותיקונים מכל מיני סוגים כמו מזגן, דוד חימום מים, נזילה באסלה או זיפות הגג המשותף.
כמו כן, לעתים הדירה עומדת ריקה עד מציאת שוכר חדש, ובתקופה זו לא רק שאין הכנסה מדמי שכירות אלא יש לנו תשלומים כמו ועד בית וארנונה שאותם עלינו לשלם מכיסנו.
אז איך מחשבים תשואה בדירה במקרה הזה – נניח שההוצאות עומדות על סכום השווה לחודש שכירות אחד. בחישוב התשואה נכפיל את דמי השכירות ב 11 חודשים בשנה במקום 12 חודשים, ונקבל תשואה של 3%.
קניית דירה באמצעות משכנתא
יש משקיעים אשר קונים את הדירה במזומן ויש משקיעים שלוקחים מימון לצורך קניית הדירה.
כאן החישוב הופך לקצת יותר מורכב, מכיוון שהחישוב הוא על ההון העצמי, כלומר על הכסף ששמנו מהכיס שלנו.
אז איך מחשבים תשואה בדירה במקרה הזה?
נניח ורכישת הדירה בוצעה מהון עצמי של 500,000 ₪ ועוד משכנתא של 500,000 ₪.
בהנחה שדמי השכירות הם 3,000 ₪ בחודש ושאנחנו מחזירים בכל חודש משכנתא בגובה של 2,500 ₪, אנחנו משאירים בכיס 500 ₪ בכל חודש שהם 6,000 ₪ בשנה.
באנגלית המונח הוא CASH ON CASH כלומר המזומן שנשאר לנו על המזומן שהשקענו.
אנחנו יכולים "לשחק" עם ההחזר החודשי לבנק. למשל, אנחנו יכולים להחזיר לבנק 2,000 ₪ בחודש ולהשאיר אצלנו בכיס 1,000 ₪ בכל חודש.
מכירת הדירה
איך מחשבים תשואה בדירה שאנו נמכור לקונה אחר?
בהנחה שנמכור את הדירה ב 1,200,000 ₪ ודמי השכירות יעלו ל 3,300 ₪ בחודש, התשואה לקונה החדש תהיה 3.3% בשנה.
הקונה החדש יוכל להשביח את הנכס המושכר ולהגדיל את התשואה, בכל מיני דרכים.
בהשכרה לשני שותפים ההכנסה החודשית לרוב תהיה גבוהה יותר מהשכרה לשוכר אחד (יחיד או זוג).
תוספת ארונות ומכשירי חשמל כמו מקרר ומכונת כביסה יכולה גם להעלות את דמי השכירות.
יש כל מיני דרכים יחסית פשוטות להעלות את דמי השכירות.
בנוסף יש עוד דרכים – אם למשל הדירה בקומת קרקע בבניין ישן, ניתן לפתוח פתח יציאה לחצר אחורית מוזנחת ולהשתמש בה, ואז אפשר לקבל דמי שכירות גבוהים יותר ולהעלות את התשואה.
