משכנתא היא הגשר המחבר בין אדם לדירה משלו.
משכנתא היא הלוואה לצורך רכישת דירה.
משכנתא ושמאות – הציבור הישראלי חייב מאות מיליארדים על הלוואות לרכישות דיור. הסכום הזה אולי נשמע עצום, אולם הגובה של המשכנתא הממוצעת עומד על קצת מעל 680,000 ₪, באורך חיים ממוצע של כ 18 שנים.
משכנתא ושמאות – הציבור הישראלי חייב מאות מיליארדים על הלוואות לרכישות דיור. הסכום הזה אולי נשמע עצום, אולם הגובה של המשכנתא הממוצעת עומד על קצת מעל 680,000 ₪, באורך חיים ממוצע של כ 18 שנים.
מתוך 2.5 מילין משקי בית בישראל, כ 1.4 מיליון קשורים במשכנתא, כך שלמעל ל 50% מהציבור יש עדיין יתרת חוב לבנקים למשכנתאות.
משכנתא ושמאות – משכנתא אינה אמורה להיות מילה שלילית אלא חיובית. לולא היכולת ללוות כסף, לרוב רובו של הציבור לא היתה יכולת להיות אי פעם הבעלים של דירה. בישראל כ 70% מהדירות הינן בבעלות הדיירים (נתון גבוה ביחס למדינות העולם). עם הון עצמי של 30% משווי הדירה הראשונה, ניתן לקחת הלוואת משכנתא ולקבל מהבנק את יתרת 70% הנדרשים, על מנת להפוך את חלום הדירה בבעלות לאמיתי.
ניקח דוגמא: דירה בשווי 1,000,000 ₪ מוצעת למכירה. הדירה הינה בת 3 חדרים ומתאימה לזוג צעיר (בלי ילדים או עם ילד אחד או שניים). בהנחה שיש לזוג 300,000 ₪ הון עצמי (חסכונות, קרנות השתלמות, סיוע מהורים, חלק יחסי בירושה), הוא יוכל לרכוש את הדירה ובמקום לשלם שכירות של 3,500 ₪ בכל חודש, את אותם 3,500 השקלים הוא ישלם לבנק למשכנתאות בהחזרים חודשיים לאורך השנים. בתום סיום תקופת התשלומים, הדירה תהיה נקיה מהלוואות.
הנתונים מראים שבישראל גובה ההחזר הממוצע עומד על כ 4,500 ₪ בחודש, נתון המשקף 1/3 מהוצאה של משק בית ממוצע, בעל הכנסה חודשית העומדת על כ 13,500 ₪ נטו לשני מפרנסים.
על מנת שזוג יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא לאורך השנים, בהתחשב בהתרחבות המשפחה והגידול בהוצאות, הגישה השמרנית גורסת שרצוי כי גובה ההחזר החודשי לבנק למשכנתאות יעמוד על כרבע מסך ההכנסות נטו (דהיינו, כ 3,400 ₪ בחודש).
מן הסתם יש להתאים את גובה ההתחייבות ליכולת ההחזר, לפני שמתחייבים לרכישת דירה מסוימת.
כיום מקובל לבנות תמהיל משכנתא לפיו יש לחלק את הסכום הכולל של ההלוואה למסלולים שונים, הן מבחינת שנות ההחזר והן מבחינת סוגי ההלוואה.
כלומר, שחלק אחד של ההלוואה יילקח בריבית קבועה צמודה, חלק שני בריבית קבועה לא צמודה, שלישי בריבית משתנה, רביעי בריבית צמודת מט"ח, חמישי בריבית פריים וכו'.
התמהיל מקטין את הסיכונים ואת החשיפה לשינויים העלולים לקרות במהלך השנים ואשר אינם ניתן לצפייה מראש (למשל, שינויי בגובה הריבית במשק, אינפלציה, שער הדולר וכו').
בבניית התמהיל לוקחים בחשבון מספר שנות החזר שונות, כך שיכול להיות לדוגמא שחלק אחד של ההלוואה יהיה ל 10 שנים, השני ל 17 שנים והשלישי ל 20 שנים. באופן הזה הלווה אינו שם את "כל הביצים בסל אחד" אלא מחלק את סכום ההלוואה הכללי למספר מסלולים, כאשר כל מסלול הוא בעצם הלוואה נפרדת בפני עצמה. כל מסלול שונה מהאחרים, הן מבחינת סכום וסוג ההלוואה והן מבחינת גובה הריבית ומספר שנות ההחזר.
תמהיל אופטימלי ייקח בחשבון תרחישים עתידיים כגון מועד שחרור של קרנות השתלמות או סכומים ממקורות אחרים כגון תוכנית חסכון, וזאת כאשר ידוע מראש כי ייכנסו לחשבונכם במועד מסוים בעתיד.
משכנתא ושמאות
שמאי מקרקעין הינו אדם אשר מעריך, מטעם הבנק למשכנתאות, את שווי הדירה הנרכשת (דירה מיד שניה), על מנת שהבנק יידע מתוך איזה סכום לתת את אותו אחוז של ההלוואה.
אם למשל שמאי העריך דירה בשווי של 1,200,000 ₪ והלווה מבקש הלוואה בגובה 60%, אז הבנק (המלווה) ילווה סכום של 720,000 ₪.
יש לוודא עם השמאי שהערכת ערך הנכס בחוות הדעת שלו תהיה תואמת למחיר הקניה (הריאלי) של הדירה בהסכם המכר. אם למשל השמאי יעריך את הדירה ב 1,100,000 ₪, וההון העצמי של הלווה הינו 480,000 ₪, הבנק ילווה 60% מהערכת השווי של השמאי, כלומר 660,000 ₪, והלווה ימצא את עצמו במצב של חוסר בסך 60,000 ₪, בבואו לשלם את התשלום האחרון על פי חוזה הקניה.
שמאות מקרקעין הינו תחום המתייחס בין היתר להערכת שווי נכסים.
כל נכס נבדק ומוערך על פי מאפייניו הספציפיים, ואין שני נכסים שהם זהים לחלוטין.
בבנין אחד ניתן לתת הערכות שווי שונות לדירות בגדלים זהים (נניח דירות 4 חדרים עם מעלית וחניה), וזאת בשל מאפיינים ייחודיים לכל דירה: קומה, כיווני אוויר, נוף, מצב פנימי, חזית או עורף ועוד.
על מנת לקבוע מהו שווי השוק של דירה, שמאי יכול להשתמש באחת או יותר משלוש שיטות הערכה:
1. השוואת הדירה לדירות אחרות שנמכרו באותו אזור ועם מאפיינים דומים פחות או יותר. זו השיטה הכי נפוצה בהערכת שווי של דירת מגורים.
2. פירוק השווי למרכיבים השונים שלו: עלות הקרקע והפיתוח, עלות בניית הדירה, השיווק, המיסים, המימון והרווח של היזם. גישה זו מיושמת כאשר אין נכסים אחרים אליהם ניתן להשוות את הנכס המוערך, וכן במקרים שאין לנכס הכנסה מהשכרה אשר ניתן להתבסס עליה לצורך חישובים.
3. בהנחת תשואה שנתית מדמי השכירות של % X, השמאי מעריך את ערך הנכס. לדוגמא: דירה מניבה הכנסה שנתית מהשכרה בגובה 40,000 ₪. בהנחת תשואה של 4% בשנה, שווי הדירה יוערך ב 1,000,000 ₪. גישה זו נפוצה בעיקר בהערכות שווי לנכסים מסחריים מניבים (חנויות, משרדים ועוד).
קרא עוד:
מאמר פשוט יפייפה
צודק מאוד
אהבתי את המאמר, ישנה עוד חברה המעניקה הלוואות משכנתא וקבלת הלוואה חוץ בנקאית והיא חברת Loan4u